Кто такой добросовестный приобретатель?

Проблемы, связанные с двумя этими важными вопросами возникли практически сразу же после появления самих законов. Судебная практика не вмещала в  себя реальные жизненные обстоятельства. Так добросовестные приобретатели оказывались в очень странном положении особенно  в тех ситуациях, когда объект недвижимости перепродавался неоднократно. То есть, закон можно было трактовать двояко, поскольку критериев оценки «добросовестности» приобретателя в законе не приводилось. Постановление ВС и ВА эту проблему решило. Не менее запутанная ситуация возникала и в случае дел при определении права собственности в случае приобретательной давности. Скажем, владел человек магазином 15 лет, и было неважно, каким именно путем он этот магазин получил.  Теперь же этот момент должен учитываться в решениях судов. Неясность трактовки законов приводила к многочисленным спорным делам с неоднозначными решениями. Теперь, по мнению наших экспертов, решения Пленума ВС и ВА, снимают большую часть проблем.  Первым мы предоставляем слово заместителю заведующего адвокатской фирмой «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»  Александру Петренко, который комментирует отдельные положения постановления. 

О добросовестном приобретении 

Статья 302 ГК РФ гласит, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда это имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. При этом в ситуации, когда имущество сменило нескольких добросовестных приобретателей, а последний собственник получил его по дарению или наследованию, возникал вопрос – можно ли этого последнего собственника считать добросовестным приобретателем, ведь он имущество не покупал, а получил безвозмездно.    Высшие суды РФ разъяснили, что поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке. «Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.» Это означает обязательность требования от продавца выписки из ЕГРП по объекту перед сделкой, или получение ее покупателем самостоятельно, иначе он рискует лишиться законной защиты прав добросовестного приобретателя.  

Руководитель департамента юридической фирмы Capital Legal Services Андрей Савин также предоставил для Restate.ru свои комментарии к Постановлению в части, касающихся добросовестных приобретателей.  Добросовестный приобретатель для защиты своих прав должен приобрести спорное имущество возмездным способом. Он лишается права на защиту в том случае, если он не оплатил в полном размере плату за передачу спорного имущества к моменту когда узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения. Внесение имущества в уставный капитал является возмездным приобретением. Недействительность сделки, по которой было передано спорное имущество, сама по себе не свидетельствует о выбытии имущества из владения лица помимо его воли. В этом случае суды должны устанавливать наличие воли собственника на передачу имущества.       

О приобретательной давности

Комментарий Александра Петренко «При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности…». Т.е., если лицо знало, что вступает во владение не законно, то право собственности в результате приобретательской давности у него не наступит ни через 15 лет владения, ни через больший срок. «Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.)... По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - по заявлениям уполномоченных органов этих городов), и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности (или права собственности городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) на эту недвижимость не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности.» Эти важные положения комментариев не требуют. 

Комментарий Андрея Савина. Определение добросовестности, открытости, непрерывности владения и владения имуществом как своим собственным. При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности (15 лет для недвижимого имущества и 5 лет для движимого имущества), судам необходимо учитывать следующее: (a) давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; (b) давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении; (c) владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору аренды, хранения, безвозмездного пользования. Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску является прежний собственник имущества. Если прежний собственник не известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В этом случае государственный регистратор привлекается в качестве заинтересованного лица.  

Сергей Уткин, Restate.ru