Дешевая земля и дешевое жилье: игра в «верю не верю».

Для этого предполагается проводить земельные аукционы для застройщиков на понижение. Т.е. земельный участок под строительство получит тот, кто предложит самую низкую цену построенного на этом участке квадратного метра. Идея, конечно, хорошая. Особенно тем, что вроде бы нашли все-таки тот самый корень, в который надо «зрить». И даже кое-что предусмотрели, например, невозможность промежуточной перепродажи.

Надеясь, что мнение нас, риэлторов, тоже заметят, хочется поискать недостатки и подводные камни в предлагаемой системе.

- готовые участки. Где ж их взять готовые, и что под этим подразумевается. Так как доведение выделенного участка «до ума» тоже будет стоить застройщику денег, а значит, отразится на себестоимости квадратного метра. Также непонятно, кто будет делать геологические изыскания, и за чей счет.

- расселение частного сектора. В большинстве городов частный сектор существует, причем в непосредственной близости от культурного и делового центра. Соответственно, его бы снести в первую очередь. Но расселение его стоит немалых денег. Способен ли будет на это муниципалитет? Иначе застройщики смогут включить такие затраты только при условии строительства очень крупных многоэтажных зданий в больших комплексах.

- загородная земля и коммуникации. В этом случае проще выделить участок земли не в городе, а где-то на окраине. Тогда муниципалитет опять должен раскошелиться – подвести все коммуникации.

- дешевые стройматериалы. Пожалуй, самый большой риск – это использование в строительстве самых дешевых материалов и технологий. Так как это первая статья затрат застройщика в себестоимости. Станут тоньше стены, хуже проводка, короче батареи, «прозрачней» штукатурка, уже подоконники, стеклопакеты будут только однокамерными – словом, сэкономят на том, что не слишком бросается в глаза. Помимо базового качества, проблемы будут поджидать жильцов и впоследствии - трещины в стенах, осыпающаяся штукатурка, плохая звукоизоляция.

- элитное жилье. Обещать копеечную стоимость квадратного метра при строительстве элитного жилья невозможно, но и нецелесообразно. Так как вызывать доверия у целевой аудитории такая цена, во-первых, не будет. Во-вторых, для данной категории покупателей очень важна социальная однородность рядом проживающих. А при низкой стоимости квадратного метра такого не будет.

- прибыль частного бизнеса, а именно - строителей. Строительство всегда считалось прибыльной отраслью. Любой бизнес работает ради прибыли и с целью текущей доходности, и с целью последующих инвестиций. А если ради получения земельного участка он будет занижать прибыль, откуда возьмутся средства для строительства нового, следующего объекта. В итоге мы получим 2 типа финансовых пирамид. Первая классическая – следующие дома будут строиться на деньги от продажи квартир. А если продажи встанут – смотри историю только что прошедшего кризиса. Второй тип пирамиды – льготные кредиты, которые, скорее всего, правительство внедрит для застройщиков. И которые тоже надо будет возвращать. В том числе за счет новых кредитов, уже не льготных.
Как более значимое глобальное последствие для рынка недвижимости можно предположить, что частных застройщиков станет меньше, но появятся государственные. Но будут ли свободно продаваться строящиеся ими объекты, или они будут предусмотрены только для льготных или ограниченных категорий граждан?

- что будет, если… Здесь, конечно, речь о форс-мажорных обстоятельствах типа экономического кризиса, и невозможности выполнения обязательств сторон. Если застройщик так или иначе получает нормальную прибыль, то у него есть либо имущество, либо еще какие-то активы. Если же прибыль минимальна, то и взять впоследствии нечего и не с чего.
Одно из решений вопроса, которое, скорее всего, будет предложено, это страхование ответственности строителей или объекта от недостроя. Выгодоприобретателем по такому страхованию должен быть дольщик. Но какой соблазн тогда у застройщика не достроить объект, пообещав минимальную цену квадратного метра!
Забыла упомянуть также инфляцию и всякие там энергетические кризисы и коллапсы. Так как и стоимость энергоресурсов очень важна в строительстве. Здесь и собственно затраты энергоносителей для работы техники, и косвенное влияние, сразу же отражающееся на стоимости тяжело-, далеко- и крупно-габаритно – транспортируемх материалов.

- оплата труда в строительном секторе и престижность отрасли. На чем у нас экономят работодатели? От расхода-то кирпича никуда не денешься. Но можно сэкономить на зарплатах работников. При этом либо работники станут хуже работать, либо будет привлекаться более дешевая рабочая сила. Например, гастробайтеры, которые могут не иметь нужной квалификации. Да и работать в строительстве станет не слишком престижно.

- о сертификатах. На самом деле, активно выдаваемые государством сертификаты особенно на стоимость жилья не влияют. Поскольку в большинстве крупных городов их стоимости не хватает для покупки даже самой дешевой квартиры. И нужна доплата. Поэтому сертификаты, скорее, выступают альтернативой ипотеке.
В чем-то даже сертификаты помогли оживить рынок после кризисного застоя, создав видимость спроса. Но в основном за счет них вымываются с рынка самые дешевые предложения. Другое дело, что государству надо предусмотреть возможность приобретения с их помощью и строящегося жилья. Пока же требуется свидетельство о собственности, которого у строящихся квартир, конечно, нет.

- корреляция рыночных цен вторичного и строящегося жилья. Она не настолько однозначна. Если властными усилиями получится снизить стоимость строящегося жилья, то вторичное жилье, покупающееся и продающееся на свободном рынке, дешевле если и станет, то не сразу. А если качество строящегося таким способом жилья будет желать лучшего, то жилье, построенное в наше с вами настоящее время, будет цениться гораздо дороже. В итоге среднерыночная цена «вторички» будет выше, как это было несколько лет назад.

Возможно, пропагандируемые изменения приведут нас к новой эпохе госжилья типа «хрущевок» и «брежневок». Возможно – к повышению доступности покупки жилья. Понятно также то, что будет процветать панельное строительство, новые сборно-каркасные технологии и т.п. Но как при этом можно будет получить земельный участок для строительства элитного, качественного, а значит, дорогого жилья, пока непонятно. Видимо, в предлагаемой схеме нужно предусмотреть для этого отдельный механизм.Есть, правда, опасение, что и в этом законе найдется «отверстие для особо одаренных», в результате чего появятся новые «схемы»…

В общем, «зри в корень», или «не зри», а тот «корень» тоже зрит на нас с вами и времени даром не теряет…

Автор: Андреева Елена, специально для Restate.ru