Ловушка для простаков – «семейная пара продает квартиру»
В последних выпусках нашей «Энциклопедии практической недвижимости» мы начали разбирать истории отнюдь не из «школьной» программы обучения риэлторов. Да, основы купли-продажи вы уже знаете. Но порой внешне простая покупка может обернуться серьезными неприятностями для покупателя. Взять хотя бы покупку квартиры у обычной семейной пары…
Истории с такими покупками неприятны в первую очередь, потому что покупатель не ожидает подвоха. Да и откуда? Обычная семья, нормальные (читай – стандартные) люди. То есть априори, никаких неожиданностей от них никто и не ждет. Кстати, в большинстве случаев так и происходит. Но только тогда, когда это действительно обычная семейная пара без серьезных проблем. А вот если у них есть проблемы в отношениях или им грозит развод, тогда можно ждать сюрпризов. Самые безобидные из них – это последствия переменчивости людских отношений. Банально? Увы, да. Но банальность в данном случае означает и чисто практический вывод – такие ситуации встречаются довольно часто. Поэтому даже опытные риэлторы при первых встречах с продавцами пытаются понять - все ли нормально в этой семье или есть какие-то противоречия. Иногда это удается, а иногда и нет.
Эту историю нам рассказали в агентстве недвижимости «Невский простор». Семейная пара продавала трехкомнатную квартиру в доме 504-й серии. На двоих такие квартиры поровну не делятся. Развод предполагался «мирный» и поэтому по семейной договоренности супруги решили разделить квартиру «по справедливости» – мужу комнату, жене квартиру. Примерно обговорили параметры квартиры и комнаты, и риэлторы взялись за дело. Сделка «сшилась» удивительно быстро и все благополучно шло к ее завершению. Но в самый последний момент жена напрочь отказалась идти к нотариусу. Никакие разумные доводы на нее не действовали. В результате сделка сорвалась, как сорвалась и вся цепочка из пяти участников. А надо сказать, что дело это было три года назад, когда цены росли с каждым днем. Так что финансовые потери всех участников цепочки оказались весьма внушительными. Причина срыва сделки оказалась банальной. Муж, согласившийся на меньшую часть совместно нажитого имущества, по договоренности с бывшей женой оставлял себе машину – нет, не навороченный «Мерседес» последней модели, а обычную корейскую малолитражку. Вот она и явилась источником всех бед. Накануне нотариата бывшая жена увидела как на «их родной машине» муж подвозит свою «новую любовь». И все - нашла коса на камень. «Или ты отдаешь еще и машину, или вообще не отдам квартиру». А надо сказать, что по закону продажа совместного имущества возможна только с общего согласия сторон. Муж, справедливо посчитавший, что и так уже много уступил бывшей жене, отказался. И все вернулось на круги своя. Чтобы завершить историю, скажу, что после этого понадобилось полгода судебных разбирательств и значительной суммы денег, чтобы через тот же суд прийти к мировому соглашению о разделе имущества. Что самое обидное – мировое соглашение, за исключением мелких деталей по существу ничего не изменило первоначальном разделе: жене - квартира, мужу – комната, машина…
Чтобы было понятнее, чем лично вам грозит такой вариант, достаточно представить себя… нет, даже не в роли пострадавшего мужа, ну а хотя бы в роли покупателя этой квартиры, у которого сорвались все планы на лето, а следующий вариант обмена ему удалось найти со значительной переплатой. Впрочем, как я уже говорил в самом начале – это еще один из наиболее безобидных вариантов раздела имущества разводящимися супругами.
Следующую историю нам рассказали в агентстве недвижимости «Спектр». На этот раз семейная пара изначально не могла поделить двухкомнатную квартиру. По закону они могли продать ее «по согласию сторон», поделить деньги пополам и дальше делать все что угодно. Такой вариант раздела не устроил бывшую жену. Она решила, что ей «положена» большая комната в 20 метров, а мужу меньшая - десятиметровая. Соответственно делились и деньги после продажи. Муж, понимая, что добром другого варианта он в любом случае не получит, после долгих колебаний все же согласился. Нашли покупателей. Но какового же было его удивление, когда жена отказалась и от этого пути решения проблемы, заявив при этом, что "уж квартиру то она себе заслужила". Пришлось доли делить в судебном порядке. Причем опять муж согласился на меньшую. Но и тут женщина не сдалась – она просто престала пускать мужа на его отсуженную долю, врезала замки и объявила настоящую войну. Ну а дальше, как говорится «на войне как на войне». Жена продолжала действовать по принципу – «чем ему хуже, тем мне лучше». Никакие разговоры с юристами не помогали. В конце концов, мужу пришлось продать свою десятиметровку первым попавшимся покупателям, и квартира превратилась в коммуналку со всеми вытекающими последствиями. В общем, пострадали в этой истории практически все ее участники - и первые покупатели, упустившие время, и муж, который практически год снимал комнату, ну и, в конечном счете, его бывшая жена, которая оказалась в коммуналке с довольно неприятными соседями. Понятное дело, срыв сделки в последний момент не доставил удовольствия и покупателям.
Но все рассказанные истории меркнут по сравнению с настоящими семейными баталиями, которые не так уж редко развертываются на почве раздела имущества бывшими супругами. В агентстве недвижимости «Динас» нам рассказали, как муж просто «забыл», что у него есть жена. Чтобы подкрепить свою забывчивость документально, он «потерял» паспорт, а в новый исхитрился не поставить штамп о браке. Поскольку квартира была куплена на его имя, но в то время когда супруги состояли в браке , то по закону квартира должна была делиться пополам. А вот формально, если исходить из имеющихся у него на руках документах, никаких проблем с продажей квартиры не было. Жену он заблаговременно отправил на все лето к родителям и спокойно принялся за продажу квартиры. И надо сказать, если бы он обратился к маклерам или подделал еще кое-какие документы, то операция вполне могла бы пройти успешно. Однако подлог на стадии подготовки документов выяснили (агентам показался слишком подозрительным девственно чистый новый паспорт без штампов у 40-летнего мужика без жены и детей), и им пришлось проверить историю жизни покупателя. Тут то все и всплыло. Бывший муж отделался довольно легко – жена отчего-то его простила и, в конце концов, квартиру благополучно разделили пополам. А вот если бы подлог мужа вовремя не обнаружился, то покупатели такого сюрприза очень долго и, главное, безуспешно доказывали бы свои права на квартиру.
Если пересказывать все семейные драмы, которые разворачиваются на почве раздела квартир и прочего имущества, наверное, можно было бы написать сценарий многосерийной «мыльной оперы». Вариаций на эту тему просто не счесть. Порой под внешней (я бы даже сказал законной) справедливостью встречаются очень запутанные истории. Очень часто они происходят с купленными на совместные заработки бывших супругов квартир. Кто и сколько реально вложил в покупку жилья доказать очень трудно, поскольку при этом требуются документы подтверждающие расходы как на покупку, так и на «улучшение» квартиры. И суд в таких ситуациях далеко не всегда делит имущество в равных долях. К тому же у нас еще существует так называемый «брачный контракт», который судьи также расценивают неоднозначно. Поэтому предсказать ход судебных разбирательств по каждому делу о совместно нажитом имуществе не возьмется даже самый сведущий юрист. Ну а если в деле присутствуют несовершеннолетние дети, то такие дела могут тянуться в судах годами.
Поэтому, как полагают наши эксперты, покупая квартиру у семейной пары, в первую очередь стоит поинтересоваться - по каким причинам она продается. И в том, случае, если вы услышите слово «развод» лучше сразу обращаться к квалифицированным юристам с тем, чтобы в дальнейшем избежать ненужных осложнений. К сожалению, за пределами нашего рассказа осталась покупка «ипотечных» квартир у разведенных пар. Но по этой теме пока можно сказать только одно – либо вы сразу нанимаете очень квалифицированного адвоката, либо вообще не связываетесь с таким сомнительным приобретением, поскольку по этой проблеме нет пока наработанных судебных решений и исход дела в каждой конкретной ситуации предсказать попросту невозможно.
113995 
