Индекс недвижимости Restate: слишком теплый июль 2010

Цены на недвижимость продолжают идти вниз  понемногу - тем же шагом, что и месяц назад. Первая волна кризиса пошла впрок в одном отношении: в компаниях по продаже недвижимости не ожидают пассивно наступления лучших времен, а активно тратят этот ресурс на подготовку, чтобы выжать из ожидаемой благополучной осени максимум.  Просачиваются в прессу новости о подготовке новых проектов, которые будут заявлены на следующей Ярмарке Недвижимости. Пересматриваются договора, приводится в порядок информационная составляющая в компаниях, проводятся рекламные акции.  Сонные новости о ТВ о замершем рынке недвижимости – только ширма к грядущим переменам, тем более что и по наблюдениям Restate работа на многих строительных объектах идет полным ходом – это касается и отдельных, и комплексных проектов.

Также можно сказать, что это время наблюдения, взращивания хороших новостей. Снижается ли в каком-либо банке ипотечная ставка, становится ли больше обращений в какую-либо фирму (пусть даже только за консультацией), возникает ли на горизонте инвестор, готовый рассматривать условия вхождения в проект – все это  выносится на публику в прессе  и на круглых столах, чтобы вернее создать «трамплин» для осеннего взлета цен. Однако пока картина цен на недвижимость в Санкт-Петербурге  выглядит так:

Цена квадратного метра на вторичном рынке в Санкт-Петербурге колеблется на уровне 76 – 76,2 тысяч рублей уже третий месяц, и тенденции к росту не наблюдается. На первичном рынке цена квадратного метра понизилась с 65,5 до 65 тысяч рублей (-0,8%) , что сравнимо с показателями января текущего года – также неблагоприятного в сезонном плане. Размышляя о том, что на календаре -  «макушка» лета, можно предположить, что это и есть максимальный летний спад. Хотя пессимистично настроенные эксперты (а праздник сейчас на их улице) утверждают, что падение может продолжиться до конца лета.

В прошлом обзоре было отмечено влияние новых масштабных проектов на первичный рынок жилья, и  статистика Restate это подтверждает: при снижающейся цене количество новостроек в продаже в городе увеличивается. С 7,6 тысяч предложений их объем вырос до 8,1 (+7%). Предложение на вторичном рынке тоже выросло за последние две недели с 25,4 тысяч до 26,3 (+5,5%). Любопытно, что до конца июня наблюдался спад предложения, и это логично увязывалось с ожидаемым повышением цен на недвижимость осенью. Сейчас в середине лета поворот к увеличению предложения может говорить о неверии продавцов в настоящий выход из кризиса прямо начиная с сентября.

Цены на рынке аренды жилья в Санкт-Петербурге понизились. Аренда однокомнатной квартиры обходится сегодня 15,1 тысячу рублей, двухкомнатную квартиру  можно снять за 21,2 тысячи. Всплеск на время белых ночей миновал, и ценообразование на рынке аренды квартир возвращается в обычное русло. Количество предложений по аренде по жилой недвижимости к концу июня снизилось с 16 до 15 тысяч объявлений и продолжает оставаться на том же уровне. Активность предложений по комнатам и по элитному жилью также сохраняется прежней.

Действительно ли до конца лета «погода» на рынке недвижимости сохранится прежней –  зависит от стабильности макроэкономических факторов. Участники рынка надеются, что ни в части цен на нефть, ни на валютном рынке в ближайшее время «не заштормит», а значит удастся с наименьшими потерями пережить сезонный спад.

Комментарии экспертов к Индексу недвижимости  Restate:

Олег Окунь, директор по продажам ИСК «Отделстрой»:

- Начиная с июня, мы не ощутили традиционного летнего спада - наоборот, мы наблюдаем увеличение потока обращений клиентов.

В связи с накопившимся отложенным спросом и улучшением условий кредитования, спрос на новостройки растет. Растет интерес к квартирам в домах с высокой степенью готовности, поскольку риск покупки здесь – минимальный. В то же время увеличивается число клиентов, готовых покупать квартиры на нулевом цикле строительства – так можно сэкономить до 30%. Многие застройщики сейчас предлагают скидки и различные варианты рассрочки, проводят специальные акции.

На рынке присутствует незримое равновесие между ценой, по которой застройщики готовы продавать новые квартиры, и ценой, которую клиенты готовы за них платить. Именно поэтому, начиная с мая, цены на новостройки практически не меняются.

Но мы ожидаем, что это соотношение к осени может измениться не в сторону покупателя, и стоимость квадратного метра вырастет. Это будет связано с «вымыванием» ликвидных квартир (в высокой степени готовности) и улучшением условий ипотечного кредитования.

Мы прогнозируем увеличение спроса: покупатели стали меньше интересоваться ценными бумагами, валютой и пр. – их ориентиры переключились в сторону недвижимости.

Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа»:

- Графики ярко отражают сегодняшнюю ситуацию рынка продаж жилой недвижимости - равновесие спроса и предложения при стабильных ценах.  Лето будет спокойным.

Лев Сандалов, заместитель  директора АН Бекар (на круглом столе в АРСПби ЛО):

- У нас были хорошими 4 первых месяца текущего года: они  подпитывались позитивными ожиданиями, и кроме того, постоянно росли цены на нефть.  Первые 4 месяца цены росли... К сожалению теперь отмечается сглаженная, небольшая вторая волна кризиса. Это результат перетурбаций в Европе, а кроме того  снижение цены на нефть за май 15%,  и есть повышение курса доллара по отношению к рублю – все это не может не влиять на цену.  Люди медленно воспринимают хорошие новости (цены на нефть стали расти прошлым летом), но мгновенно реагируют на плохие. За полгода люди поверили в выход из кризиса,  начался спрос, но негативные новости сразу останавливают процесс. Люди прекращают покупать – и не потому, что у них закончились деньги. Вы знаете, что за 2009 год частные накопления в банках выросли.  Покупки приостанавливаются, идет по-прежнему активное консультирование по приобретениям на будущее, но наступает период выжидания.  До конца лета не ожидается резких колебаний цен, и резкого повышения спроса тоже не предвидится. А вот сентябрь и октябрь могут дать оживление на рынке.