Утопия «справедливых» цен. Достичь можно, построить – нельзя
Какой может быть и какой должна быть «справедливая» цена жилье? Можно ли в существующих рыночных условиях достичь «справедливых цен»? Что для этого нужно? Попробуем разобраться с этим сложными вопросами с помощью специалистов.
Но перед тем как дать им слово напомним, что первый раз с вопросом о справедливой цене мы обратились к нашим читателем. Они абсолютным большинством голосов определили справедливую цену для нашего города в два с половиной раза ниже по сравнению с сегодняшними ценами - 30 тысяч рублей за метр площади или ниже. Возможно, не стоило бы принимать этот показатель всерьез, но на сегодняшний день – это, пожалуй, наиболее точный ориентир по платежеспособному спросу.
Интересно отметить, что такая же цифра стоимости жилья принята в программе АИЖК по программе «Стимул». Интересное совпадение, не правда ли? Однако Министерство регионального развития РФ определило среднерыночную стоимости жилья на II квартал 2010 года для Петербурга существенно дороже - 1 метр должен стоить у нас 44,3 тыс. рублей.
Диапазон справедливых цен на жилье по мнению властей и петербуржцев укладывается в вилку 30-44 тысячи рублей. В принципе, если учесть данные нашего опроса, то это не такой уж и плохой результат, поскольку цена в 40 тысяч рублей за метр жилья устраивает 20% петербуржцев.
А вот достижимы ли в реальности эти цены? По мнению вице-президента, директора Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой», доктора экономических наук, профессора Льва Каплана можно говорить о подобных ценах (порядка 45-50 тысяч рублей) лишь при строительстве социального жилья. Но это возможно лишь за счет того, «что при строительстве жилья за счет средств бюджета нет поборов по земле, водо- и электроснабжению и т.п». Что касается строительства жилья даже эконом-класса, то сегодняшний уровень цен определяется балансом спроса и предложения. Хотя возможность снижения цен на жилье такого класса специалисты не отрицают. Как считает господин Каплан: «цену на жилье эконом-класса можно снизить до 30% от нынешнего уровня за счет резкого снижения цен на аукционах по земельным участкам до уровня 80-100 долларов за кв.метр будущего жилья. Непомерные цены выставляет «Ленэнерго» за подключение домов к постоянному электроснабжению. Ограничение этих цен также позволило бы существенно снизить цену за кв.метр. Кроме того, есть резервы снижения самой себестоимости строительства, что было продемонстрировано на нашей конференции «Энергосбережение на стадии проектирования и строительства объектов». Общеизвестно, что через стены теряется до 40% тепла, через окна и крышу – еще по 18%, 14% уходит через вентиляцию и 10% - через подвал. Показательно, что применяя энергосберегающие технологии на стадии проектирования и строительства, можно снизить не только расходы на эксплуатацию здания в дальнейшем, но и сократить себестоимость самого строительства.»
Получается, что теоретически цены могут быть снижены и петербуржцы могут получить доступное и комфортное жилье. А практически? Как полагает Лев Каплан, «… речь может идти о доступном жилье, приемлемом для проживания (но не комфортном). Опыт строительства социального жилья за счет бюджета (а в 2009 году было введено 672 тысячи кв.м) показывает, что это и есть реальная цена в Санкт-Петербурге при данном уровне комфортности этих домов, регулировании уровня прибыли компаний в пределах 10-12% от себестоимости и реальной цены на землю и на подключение к различного рода сетям. Таким образом, учитывая, что до 30-40% в цене жилья занимают поборы города и естественных монополистов, то необходимо, в первую очередь, свести все эти поборы к разумному минимуму».
Итак, в первую очередь, первый заслон на пути получения доступности жилья по мнению строителей – это поборы монополистов и аукционная практика продажи земли. С поборами монополистов все ясно – тема эта поднимается журналистами, строителями, депутатами на всем протяжении существования рынка недвижимости. В одном из предвыборных выступлений еще господина Яковлева перед выборами на пост губернатора даже содержалось обещание провести технологический аудит монополистов. Именно эта мера по мнению большинства специалистов помогла бы вывести их «на чистую воду». Этому обещанию уже больше 10 лет, произошла смена администрации города, но аудит, позволивший бы показать реальные цены на энергоносители, так и не был проведен. Отменять аукционы тоже никто не будет, поскольку они приносят в казну деньги.
Возможно ли снижение цен до уровня «справедливых» и доступных при таких условиях? Как считает президент «Гильдии Риелторов» Андрей Васильев, «в существующих условиях, которые менять никто не собирается, цены могут быть только рыночными. И все определяется количеством денег на рынке. И даже, если сегодня любым способом эти цены насильно отрегулировать, то на рынок тут же хлынет спекулятивный капитал и цены вернутся к балансовым между спросом и предложением. А говорить сейчас о "справедливых" ценах можно только в рыночных, а не в социальных терминах».
Говорить о «справедливых» и одновременно рыночных ценах, отказались практически все наши собеседники. Либо одно, либо другое – надо выбирать. Если государство действительно хочет получить доступные цены, то оно и должно сделать к этому первые шаги – раздавать бесплатную землю под строительство доступного жилья, установить порог рентабельности строительства, обуздать монополии. Только в этом случае, можно начать разрабатывать реальные механизмы осуществления программы по доступному жилью. Увы, этого не происходит. Возможность возведения относительно недорого жилья давно обсуждают и строители, занимающиеся малоэтажной застройкой. По мнению генерального директора компании «АМГ-Дом» Александра Глущени, «даже для Петербурга эта идея вполне осуществима при условии выделения земель и подвода коммуникаций не по монопольным ценам. При таких условиях строители вполне могли бы уложится в те самые искомые 30 тысяч рублей за метр строя «под ключ» даже дома из бруса, не говоря уже о каркасных домах.
Весь вопрос упирается в политическую волю властей, поскольку участков земли в окрестностях города пока хватит на всех желающих». Но, как и в случае с многоэтажным строительством, такой воли пока нет, и все заканчивается декларативными заявлениями о необходимости доступного жилья на уровне высшего руководства страны. На местных уровнях по-прежнему все и всех устраивает. Кроме нас с вами.
4237 
Сентябрьский всплеск: спрос на новые квартиры в Петербурге и области вырос
От порта до курорта: где на юге России снижаются цены на новостройки
От Оренбурга до Уфы: где новостройки в ПФО подорожали больше всего
Новостройки Петербурга меняют тренды. Бизнес-класс переезжает на намыв
«Квадрат» в центре Петербурга перевалил за полмиллиона. В Колпино и Пушкине он втрое дешевле
Индексы Restate: на рынке жилья Петербурга дорожают только студии
