Юрий Сергеев: «Рынок недвижимости развивается спокойно и предсказуемо»
Сейчас на рынке недвижимости затишье, осенью ожидается закономерный рост интереса покупателей – прежде всего, к недорогому жилью. Ситуация развивается спокойно и предсказуемо, считает Юрий Сергеев, генеральный директор агентства недвижимости «Динас».
– Как изменился вторичный рынок за последнее время?
– За последние три месяца глобальных изменений на рынке недвижимости в целом и на вторичном – в частности не произошло. Однако за год, начиная со второго квартала прошлого года, число сделок в нашей компании выросло на 19%. При этом любопытно то, что средние цены, по которым закрывались сделки, за это время практически не изменились. По результатам анализа совершенных сделок видно, что наибольший рост продаж в последний год произошел за счет однокомнатных квартир эконом-класса, в то время как объемы сделок с комнатами, «двушками» и «трешками» остались на уровне 2010 года.
Что касается стоимости квадратного метра, то, согласно нашему анализу, цена «квадрата» в однокомнатной квартире по итогам реальных сделок практически не изменилась – 76 тыс. руб. в этом году (78 тыс. руб. – в 2010-м). А вот на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, по нашим данным, произошел небольшой рост цен. Например, по «двушкам» в прошлом году реальные сделки закрывались на уровне 67 тыс. руб. за квадратный метр, а уже в этом году средняя цена «квадрата» – 75 тыс. руб. По трехкомнатным квартирам в прошлом году цена квадратного метра держалась на уровне 70 тыс. руб., а в этом году сделки проходят по 75 тыс. руб. за «квадрат».
– Итак, какова же сегодняшняя ситуация?
– Сейчас на рынке достигнут баланс спроса и предложения. Нет перекоса ни в одну, ни в другую сторону. Это и поддерживает цены в относительно стабильном состоянии, не давая им резко расти или снижаться. В то же время, большая часть сделок купли-продажи сейчас проходит с привлечением ипотечного кредита, в частности до 80% цепочек сегодня имеют хотя бы в одном из своих звеньев деньги банка. И это хорошо, иначе большинство подобных многоступенчатых сделок было бы невозможно довести до конца. Кроме того, расширение ипотечного кредитования в этом году имело для петербургского рынка недвижимости еще одно следствие: покупатели, взявшие ипотечный кредит, выбирают сейчас наиболее недорогое, но, одновременно, как можно более качественное жилье – из имеющегося в продаже. Именно поэтому мы и наблюдаем рост числа сделок с однокомнатными квартирами. Застройщики также уловили эту тенденцию – в последние два года многие строящиеся проекты были пересмотрены в сторону увеличения в них количества однокомнатных квартир. А вот комнаты и квартиры-студии таких клиентов не интересуют. Да и банки пока неохотно выдают кредиты на комнаты. В целом, рынок недвижимости сейчас крутится вокруг того же якоря, что и два года назад: покупают самое недорогое жилье – однокомнатные и двухкомнатные квартиры – за тем лишь исключением, что в этом году клиенты стали больше внимания уделять его качеству.
– Какую долю рынка сейчас занимают сделки, в которых использованы государственные субсидии и дотации?
– Доля сделок, имеющих в своей структуре бюджетные деньги (субсидии, выделяемые в рамках городских жилищных программ), в последнее время значительно упала, хотя еще в 2009 году рынок недвижимости держался только на них. Но сейчас размер субсидий урезан практически в два раза, а по некоторым программам и больше, и средний размер выплат составляет всего 200-300 тыс. руб. Естественно, такой субсидии не хватает для покупки жилья, поэтому многим людям приходится одновременно с этим брать ипотечный кредит. В последнее время многие граждане, даже имеющие право на субсидию, утратили интерес к этой идее. Это связано, прежде всего, с незначительным объемом пособия, а также со сложностью и растянутостью во времени процесса его оформления.
– Скажите, а жилье вторичного рынка в последнее время теряет популярность по сравнению с новостройками?
– Да, квартиры на первичном рынке сейчас покупают активнее, чем на вторичном. Обусловлено это, в первую очередь, более низкой ценой таких объектов. На первичном рынке сейчас можно найти неплохие предложения по 55-60 тыс. руб. за квадратный метр. В этом диапазоне сделки идут очень активно. А вот если застройщик держит цены на уровне 80-90 тыс. руб. за «квадрат», то покупают такие квартиры плохо, что бы сами застройщики об этом ни говорили. Для того чтобы привлечь покупателей на такой объект, застройщик должен предложить им привлекательные условия покупки, например программы беспроцентных рассрочек.
В то же время, нельзя говорить о том, что определенные объекты вторичного рынка, такие как хрущевки и «старая панель», уже никому не интересны. На такие квартиры всегда найдутся свои покупатели, все дело в цене, которую за них попросят. Однокомнатную квартиру в хрущевке сегодня можно купить за 2,4-2,5 млн руб. Это одно из самых дешевых предложений на рынке. Однако если продавец поднимет цену на свой объект хотя бы на 100 тыс. руб., его уже никто не захочет приобретать. И со временем стоимость таких квартир будет только снижаться, что будет поддерживать спрос на них со стороны определенной категории покупателей. Думаю, можно смело утверждать, что в ближайшие 10 лет такое жилье по-прежнему будет интересно покупателям.
– Удается ли покупателям сегодня успешно торговаться?
– Продавцам снижать цену, естественно, не нравится. Но покупатели сейчас торгуются очень жестко, и чем дороже жилье, тем более значительную скидку они требуют. Например, осматривая квартиру, предлагаемую за 13 млн руб., покупатель говорит, что купит ее за 9 млн руб., и ни копейкой больше. Продавцы приходят от этого, конечно, в ужас, так как многие из них более 80% стоимости своей квартиры оплачивали с помощью банковских денег, которые, естественно, нужно вернуть. Однако такое поведение покупателей также можно понять, так как квартир бизнес-класса и элитных апартаментов на рынке сегодня много, и они никому не нужны. В России в последние годы не произошло такого значительного накопления богатства, как в 1990-е годы, когда люди за пару лет сколачивали состояние. Поэтому все, у кого была возможность купить недвижимость премиум-класса, уже ее приобрели, а у остальных людей как не было на это денег, так, к сожалению, в ближайшее время не появится.
– В каком ценовом диапазоне сегодня проходит большая часть сделок?
– Активный спрос наблюдается в диапазоне до 5 млн руб. Есть также небольшая прослойка покупателей, которые готовы приобрести объект стоимостью от 10 млн и выше. Но такие клиенты никуда не торопятся: они спокойно изучают рынок, выбирают лучшее предложение из имеющихся – у них много времени. Поэтому сделки с такими объектами готовятся долго, и их проводится относительно мало. В данный момент я не прогнозирую роста спроса в этом сегменте. А вот в ценовом сегменте выше 15 млн руб. проходят лишь единичные сделки. Здесь говорить о какой-либо активизации спроса в ближайшие годы также не приходится.
– Уменьшилось ли в последнее время количество дефолтных квартир, выставленных на продажу?
– Не думаю. К нам до сих пор часто обращаются продавцы дефолтного жилья. Это заемщики, которые не могут больше выплачивать взятый ранее ипотечный кредит. В настоящий момент я оцениваю количество дефолтных квартир на рынке Петербурга в 10% от общего объема предложения.
На мой взгляд, данные сделки являются потенциально проблемными, так как в них есть один неурегулированный момент. В случае дефолта заемщика банк подает на него в суд и получает в удовлетворение своих требований предмет залога – квартиру. Однако сама квартира банку не нужна, ему нужны деньги, поэтому в решении суда всегда указывается способ, с помощью которого данная квартира должна быть реализована на рынке. Это торги, причем если первые торги оказываются неудачными, банк обязан организовать следующие торги, но на этот раз – на понижение. Естественно, банки абсолютно не заинтересованы продавать квартиры с аукциона, ведь в этом случае за свою недвижимость они получат такие суммы, которые не покроют их реальных затрат. Поэтому кредиторы в частном порядке заключают со своими заемщиками соглашение, в соответствии с которым последние продают квартиру самостоятельно по максимально возможной цене, как частные лица. При этом зачастую даже риэлтор, курирующий такую сделку, на первом этапе не знает, что он работает с дефолтной квартирой. Такое положение дел в корне неверно. Когда есть официальное решение суда, в котором указано, каким способом должна быть продана квартира, никакое частное соглашение банка с заемщиком силы не имеет. Поэтому многие банки сейчас оказались в тупиковой ситуации и предпочитают обращаться в суд только в самом крайнем случае.
– Как вы относитесь к перспективе введения нового налога на имущество в 2013 году? Как это повлияет на рынок недвижимости?
– Я полностью поддерживаю этот проект. Такой налог поможет исправить перекос, существующий сегодня на рынке недвижимости: незначительная часть людей владеет десятками и сотнями квартир, в то время как у большинства населения своего жилья нет. Это ненормальная ситуация, и грамотно продуманный налог поможет вывести на рынок эти «простаивающие» квартиры, что должно снизить цены на недвижимость. Я выступаю за следующую схему: если у человека три и более квартиры, ставка налога на имущество для него должна прогрессировать.
– Каковы ваши прогнозы на будущее: в каком направлении будет развиваться рынок недвижимости в ближайшие месяцы?
– Я не вижу причин для значительного роста цен на недвижимость до конца года, только в пределах инфляции. Рынок пока движется лагами в два-три месяца, когда оживление чередуется со спадом. Сейчас у нас традиционный летний спад, но уже осенью стоит ожидать роста активности в большинстве сегментов рынка недвижимости.
1402 
Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 
ИИ в помощь: современные стратегии продажи недвижимости
Офисный рынок Петербурга просел более чем в 2 раза: сделок мало, цены растут
До 40%: ставки аренды растут во всех районах Санкт-Петербурга
Архитектура и дизайн в недвижимости Петербурга: тренды, кейсы, трансформация.jpeg "Как развивается рынок жилой недвижимости на Васильевском острове")
Как развивается рынок жилой недвижимости на Васильевском острове
