Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь» управляет собственным портфелем ценных бумаг с 1997 г. В сфере девелопмента с 1999 г. «После кризиса 1998 стоимость моего портфеля падала в десятки раз. Сейчас он «просел» вместе с рынком всего в 2 раза.
Планирую восстановить свои позиции примерно через 2 года. А вот стоимость активов в недвижимости вырастет в 1,5 раза уже к концу 2009». Двукратное падение индекса РТС. Рост ипотечных ставок и инфляции. Сегодня лихорадит всех, у кого есть активы или накопления. О том, что будет с недвижимостью и фондовым рынком, рассуждает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
Ситуацию на российском рынке недвижимости сравнивают с Эстонией и Казахстаном. Чем ситуация в России отличается от того, что происходит в этих странах? Кризис в этих странах - банковский. Ведь 80% пассивов – западные. Еще одна причина – «разгул» ипотеки. Кредит под 5-6% годовых мог получить почти любой гражданин Эстонии и Казахстана. Это создало почву для массовых спекуляций. Зарубежные банки закрыли кредитные линии для высокорисковых рынков. Процесс постоянного рефинансирования остановился. Начался коллапс. Ведь ипотека, например, в Эстонии - это 16% от ВВП. В России – всего 2%. «Строгий» подход к заемщикам и высокая процентная ставка, спасли нашу страну от серьезных финансовых потрясений. Именно поэтому спекуляции жильем не стали конъюнктурой. В Петербурге инвестиционных квартир, которые приобретались для последующей перепродажи – 5-10%. И даже их «выброс» не способен перенасытить предложение.
Российская банковская система автономна. Иностранный капитал составляет не более 20% от объема банковских пассивов. Государство в состоянии собственными силами подпитать рынок ликвидностью. В финансовую систему уже «вброшены» 1,5 трлн. руб. Агентству по ипотечному жилищному кредитованию выделено 60 млрд. руб.
Что делать сейчас тем, у кого есть деньги и тем, у кого есть недвижимость? Покупать? Продавать? С этим ко мне активно обращаются и первые и вторые. Те, у кого деньги в банках, боятся. Ведь банки могут обанкротиться. Значит надо срочно во что-то надежное деньги вложить. Те, у кого есть недвижимость, тоже паникуют - она может подешеветь. Значит надо срочно ее продавать. Но когда я спрашиваю: «Что Вы будете делать с вырученными деньгами?» - у человека наступает паралич мозга - «наверное, куплю недвижимость… А зачем же тогда я сейчас хочу ее продать?!»
Российские активы сейчас стоят неприлично дешево, за месяц индекс РТС может взлететь до 2000 пунктов. Вот и возможности… Объективных причин для нестабильности нет. Золотовалютные резервы РФ внушительны - $550 млрд. Огромный стабфонд - $150 млрд. Бюджет в профиците. Нефть по-прежнему стоит дорого. Но наша склонность к истерии способна «свалить» индекс РТС до 600-800 пунктов. Ведь это кризис доверия. Логика тут не работает. Акции взлетят буквально за месяц? Не верю. Деньги стали дороже. Все сидят на деньгах, никто не инвестирует. Банки выставляют запретительные ставки или не кредитуют вовсе. Значит, прибыли компаний тоже будут падать. И вполне могут упасть в 2 раза. Получается, что и стоимость акций упала адекватно.
Через год-два фондовый рынок «отыграет» обратно. Поэтому, если у Вас есть деньги, которые не будут нужны 3-5 лет, сейчас можно покупать ценные бумаги. Купить и не нервничать. Даже если краткосрочно индекс РТС упадет еще в 1,5 раза. Все равно восстановится.
Потрясения на фондовом рынке прямого воздействия на рынок недвижимости пока не оказали. Но уже предвещают падение стоимости квадратного метра чуть ли не в 4 раза. Это реально? Фондовый рынок упал в 2 раза. Но в какой-то момент там были одни продавцы. И не было покупателей. Такой перекос на рынке недвижимости невозможен. Что, все ринутся свои квартиры продавать, если узнают, что они стали стоить на 15% дешевле? Дефицит ликвидности. Удорожание ипотечных программ. Да, платежеспособный спрос снизится. Но ведь недофинансируются и застройщики. Они замораживают новые проекты. Значит, сократится и предложение. Некоторые строительные проекты уже приостановлены.
Но заморозить все стройплощадки невозможно. У застройщиков есть обязательства перед дольщиками. Краткосрочно, для привлечения денег, многие из них уже вынуждены давать скидки до 15%. И это работа на пределе рентабельности. Себестоимость возведения «коробки» около 1000 долларов. А стоимость земли? А инженерные сети, которые надо прокладывать? А поборы монополистов? А взятки чиновникам, которые составляют до 500-700 долларов на квадратный метр?В ближайшие полгода рынок недвижимости может просесть максимум на 10-15%. И причины – чисто субъективные. Потеря доверия, упаднические настроения.
Через полгода опять начнет «поднимать голову» ипотека. С весны 2009 г. платежеспособный спрос будет стремительно увеличиваться. А вот с предложением будет проблема. Ведь на расконсервацию проектов нужно время... Последствия дисбаланса между спросом и предложением мы уже проходили. Несколько витков ажиотажного спроса! И сейчас создаются все предпосылки к очередному скачку цен. Хорошо, если он будет всего 30%. А если опять в 2 раза, как в 2006?
Если в ближайшие полгода жилье все-таки будет дешеветь, есть ли смысл покупать сейчас? Может подождать и ухватить «дно»? Пытаться поймать все пики - ошибка. Тех, кому это удается, единицы. И они пишут книги о своем успехе. Остальные где-то подметают. Сейчас надо здраво оценить все риски: обесценивание денег, надежность вашего банка, «схлопывание» предложения… Если есть потребность в жилье, зачем ловить эти неуловимые 5-10%? Можно уже сейчас купить квартиру. Но при этом не прельщаться «бесплатным сыром» - дешевым «котлованом» неизвестного застройщика. Покупать сейчас нужно либо на вторичном рынке, либо в строящемся доме высокой степени готовности. Например, в том же «Финансисте» - элитном доме на Васильевском острове, который мы сдаем через 3 месяца. Кстати, самые дальновидные так и поступают – количество просмотров квартир с начала кризиса увеличилось в 2 раза. Это говорит о том, что здравый смысл все же пересиливает панические настроения!
Как эти смутные времена планирует пережить Ваша компания? Наша компания оказывает профессиональные девелоперские и брокерские услуги. И зарабатывает на этом деньги. На западе для таких компаний, как наша, придумали специальную приставку fee-. Кризис дает нам дополнительные возможности – ведь мы опытные, здравомыслящие, кропотливые и ориентированные на ключевую компетенцию. Кризис «выметет» с рынка случайные непрофильные компании. Тех, кто пришел, польстившись на прибыльность в 30-40%. Многие из них анонсировали мегапроекты и уже считают себя миллиардерами. Но их долги зачастую превышают их активы. С рынка уйдет тот, кто вел рискованную, необдуманную, невзвешенную финансовую политику, тот, кто просто не умел считать. Это касается не только строительства, но и банковской среды и ряда других отраслей экономики. Поэтому кризис этот - очистительный. Я уверен, что для правильных и мудрых компаний он принесет немало пользы.
2568 
Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 
ИИ в помощь: современные стратегии продажи недвижимости
Офисный рынок Петербурга просел более чем в 2 раза: сделок мало, цены растут
До 40%: ставки аренды растут во всех районах Санкт-Петербурга
Архитектура и дизайн в недвижимости Петербурга: тренды, кейсы, трансформация.jpeg "Как развивается рынок жилой недвижимости на Васильевском острове")
Как развивается рынок жилой недвижимости на Васильевском острове
