У добросовестных покупателей квартир теперь нельзя будет их отобрать
Конституционный суд своим постановлением признал незаконным практику отбора собственности у добросовестных приобретателей, если бывшие хозяева правильно не смогли его разделить.
Суд проверил конституционность пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ по жалобе Евгения Мокеева из города Ангарска. В августе 2015 года гражданин Г. продал гражданину М. без согласования с бывшей супругой находившуюся в их совместной собственности квартиру в Ангарске. Спустя год данная квартира была приобретена по договору купли-продажи Евгением Мокеевым. Однако гражданка Г. добилась в суде раздела совместно нажитого в период брака имущества и признания сделки по продаже квартиры ее бывшим мужем недействительной. Суд истребовал от Е. Мокеева ½ долю в праве собственности на жилое помещение. Доводы заявителя о том, что он является добросовестным приобретателем, а срок исковой давности истек, были отклонены.
Заявитель указывает, что в результате применения оспариваемого законоположения он лишен половины единственного жилья. При этом сделка купли-продажи между ним и гражданином М. не признана недействительной. Евгений Мокеев полагает, что данное правовое регулирование не гарантирует защиту прав собственности тем, кто действовал осмотрительно и разумно при заключении договора купли-продажи и не мог знать об отсутствии полномочия на распоряжение жилым помещением, поскольку это будет установлено на основании судебного решения значительно позднее, и кроме того лишает его даже компенсации.
Имущество признается совместной собственностью супругов независимо от того, на чье имя из них оно приобретено, т.е. сведения в ЕГРН могут не содержать информации об общей совместной собственности. Таким образом, факт внесения в этот реестр записи с указанием одного из супругов не отменяет законного режима имущества, и оба супруга являются его собственниками.
Разумное и осмотрительное поведение добросовестного приобретателя, полагающегося на сведения ЕГРН, не предполагает выяснения им судьбы этого имущества. Иное возлагало бы на покупателей недвижимости все риски, связанные с признанием недействительными сделок, совершенных третьими лицами, и тем самым подрывало бы доверие граждан к государственной регистрации недвижимости.
Вместе с тем бывший супруг, сведений о котором не имеется в реестре, должен сам контролировать сохранение за собой права на имущество и позаботиться о его своевременном разделе, или хотя бы о внесении указания о себе как о сособственнике в запись о регистрации права. В отсутствие же таких действий недопустимо возложение неблагоприятных последствий совершения сделки на добросовестных участников гражданского оборота.
«Таким образом, не подлежит удовлетворению иск бывшего супруга, который не предпринял мер по оформлению своего права собственности, но добился признания сделки о ее продаже недействительной, предъявленный к добросовестному приобретателю, полагавшемуся на данные ЕГРН и ставшему собственником законно. Иное нарушало бы баланс прав и интересов всех участников гражданского оборота. В данном истолковании оспариваемая норма не противоречит Конституции РФ и не предполагает истребования жилого помещения в делах, аналогичных рассмотренному. Дело Е.Мокеева подлежит пересмотру», - говорится в решении суда.
На что в данном случае необходимо обратить внимание в первую очередь? Во-первых, на то, что решение суда вовсе не означает, что историю приобретаемой квартиры можно проверять сквозь пальцы – всё равно никто не отберет. Здесь важно, что Евгений Мокеев покупал квартиру не напрямую у одного из супругов, а у своеобразного посредника. И если первую сделку можно было признать незаконной, то как раз вторую – нет.
А когда еще сделку могут признать незаконной и оспорить? Сделать это бывшие владельцы могут в течение трех лет, однако отсчитывается этот срок необязательно с момента заключения самой сделки. А, к примеру, отсчёт может начинаться момента, когда истец узнал о нарушении. Обычно это происходит тогда, когда сделка нарушает права одного из совладельцев. Например, появились наследники, пропустившие срок вступления в наследство, или же обнаружились нарушения при приватизации жилья (зарегистрированные на тот момент в нем должны стать сособственниками, но иногда их «забывают»).
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
6730 
Курортный бум: аренда в Сочи и Геленджике дорожает, Краснодар в минусе
Цены на сибирское жилье пошли вразнос: Иркутск и Барнаул растут, Новосибирск и Томск дешевеют
Идут на сближение: цены на студии в новостройках и на «вторичке» почти сравнялись
Индексы Restate. Аренда в Москве дешевеет: ставки опустились до уровня начала 2023 года
