Рынок эксплуатации недвижимости переживает изменения

О петербургском рынке эксплуатации недвижимости, его тенденциях и перспективах рассказывает генеральный директор УК «СИСТЕМА» Евгений Якушин. На текущий момент в Петербурге услуги профессиональной эксплуатации недвижимости предоставляет около 260 компаний (для сравнения, в Москве их около 500).

Эксплуатация недвижимости

Из них тех, которые можно считать специализирующимися, прежде всего, на эксплуатации и техническом обслуживании, – 32. Основой рынка можно считать не более десятка фирм – это наиболее крупные игроки. Одна из главных тенденций последнего времени – попытка освоить сферу эксплуатации клининговыми компаниями. Качество их услуг оставляет желать лучшего. Мыть полы и обслуживать инженерные системы – мягко говоря, не совсем одно и то же. Такие компании занимают 21% рынка и доля их пока растет.

Собственные эксплуатационные службы крупных компаний, как правило выделенные в юридическое лицо, составляют самую большую долю - 42% рынка. Эксплуатационные компании одного клиента (компании крупных и средних девелоперов) немного отстают, занимая 34% рынка. К профессиональным управленцам обращаются только крупные серьезные компании, которые умеют работать с поодрядчиками и извлекать выгоду из аутсорсинга. Таких собственников около 3%.

Серьезные изменения в структуре рынка не предвидятся. Бизнес затратный, просто так в него не войти. Несмотря на отсутствие формальных барьеров (лицензии не требуются, обязательных профессиональных СРО, как в строительстве, нет), относительно легкий вход на рынок возможен только через готовый договор на обслуживание объекта либо владение серьезным административным ресурсом. Для инвесторов сфера не представляет интереса, так как деньги длинные, а риски велики. Новые компании – это в основном выходцы из строителей, девелоперов либо клининговые компании, решившие расширить спектр услуг. Большой процент компаний-новичков так и остаются компаниями одного объекта. Причины – некачаственный менеджмент, отсутствие достаточного опыта и компетенции в решении различных технических задач. Иностранные компании рынком интересуются постольку-поскольку, чтобы сыграть какую-то заметную роль. Входить на рынок самостоятельно им не выгодно. Варианты покупки местных компаний или слияния с ними более реальны, но подобных сделок на горизонте пока не видно.

Конкуренция на рынке эксплуатационных услуг очень велика, учитывая, сколько различных вариантов поддерживать работоспособность здания, есть у собственника. Серьезных объектов, представляющих интерес для эксплуатационных компаний, в городе достаточно, но смена эксплуатирующей организации или переход от самостоятельного обслуживания к профессиональному – пока не частое явление. О новых объектах: эксплуатационная компания подключается к работе еще на этапе проектирования. Поэтому, чтобы не проворонить заказ, нужно следить за планами развития территорий, сделками на рынке недвижимости, делать прогнозы, одним словом, постоянно «пасти» рынок строительства и недвижимости.

Уровень рентабельности компаний, профессионально занимающихся эксплуатацией недвижимости: около 10%. Это очень усредненный показатель. Договор может быть на 600-900 тыс. руб. в год с рентабельностью 20%, а может быть на 10-15 млн. руб в год с рентабельностью 5%. Единого ценника на обслуживание квадратного метра тоже не существует. Можно обслуживать на 50 рублей за метр квадратный, а можно на 150. Основной фактор, влияющий на стоимость обслуживания объекта, – фонд заработной платы. То есть количество и качество специалистов, чьими силами производится обслуживание объекта.

Как в любой сфере, у рынка профессиональной эксплуатации есть свои «проблемы роста». Если опустить общие для всей страны моменты – инфляция, налоги, менталитет, то останется два момента. Первое: отсуствие системы стандартизации и слабая законодательная база. На данный момент в сфере технического обслуживания формально действуют нормативы советского времени – давно устаревшие и неактуальные. Многие моменты в принципе не находят отражения ни в каких законах и подзаконных актах. Серьезные компании сами формируют стандарты деятельности и работают по ним. Вторая проблема: большое количество непрофессионалов, что негативно сказывается на имидже сферы в целом и доверии к ней.

Все услуги эксплуатационных компаний можно условно разделить на два блока: технический и административный. Технический блок представляет собой три основные схемы обслуживания и их комбинации. Это:

· постоянно присутствие обслуживающего персонала на объекте,

· выездное обслуживание в соответствие с графиком (при этом на объекте постоянно находится инженер-диспетчер),

· аварийное обслуживание.

В рамки этих схем укладываются различные виды работ: комплексное обслуживание всех систем здания (наиболее востребованная услуга), отдельное обслуживании систем водоснабжения, вентиляции, отопления, электросетей, лифтового хозяйства, мусоропроводов и так далее. Любая эксплуатационна якомпания занимается клинингом (самостоятельно либо через субподрядчика). Самые крупные компании предлагают услугу инженерного консалтинга и сопровождают проектирование и строительство.

В числе административных услуг управление объектом, арендные отношения, финансовая отчетность, организация диспетчерской службы, взаимодействие с контролирующими органами, ведение оперативной документации по инженерным системам, оптимизация работы техслужбы на объекте и.т.д.

Востребованность отдельных услуг различается в зависимости от специфики объекта.

Вывод: рынок стабилен, изменения происходят медленно. Профессиональные компании потихоньку занимают причитающееся им место. Цены в обозримом будущем заметно изменяться не будут.

СистемаСотрудников на Restate: 1

Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях

ВК,

Телеграм, и наш канал в

Дзен" : больше интересных новостей каждый день.

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Автор: редакция Restate.ru

Архив

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Также по теме

Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 26.07.2025 09:33 725	ИИ в помощь: современные стратегии продажи недвижимости 22.07.2025 16:09 916	Офисный рынок Петербурга просел более чем в 2 раза: сделок мало, цены растут 12.07.2025 09:31 2280
До 40%: ставки аренды растут во всех районах Санкт-Петербурга 10.07.2025 09:06 2581	Архитектура и дизайн в недвижимости Петербурга: тренды, кейсы, трансформация 09.07.2025 16:43 2053	Как развивается рынок жилой недвижимости на Васильевском острове 25.06.2025 11:04 3514