Кризисы, как известно, считаются нормальным экономическим явлением и почти всегда это явление – прогнозируемое. И в сегодняшнем состоянии рынка нет ничего необычного, хотя масштабных изменений никто на крупных форумах по недвижимости не предрекал.
Какой видится специалистам ситуация развития событий на рынке недвижимости именно сейчас, в точке спада? Эта тема широко обсуждалась на Гражданском жилищном форуме и вызвала немало противоречий. Логично обращать сейчас внимание на то, как протекали кризисы на рынках недвижимости других стран. По опыту Америки и Великобритании, можно утверждать, что подобные кризисы носят системный характер. Их стартом становился крах фондового рынка. При этом последствия на рынке недвижимости бьют по экономике страны иногда сильнее, чем кризис фондового рынка сам по себе.
В частности, потому что при кризисе недвижимости деньги теряет огромное количество частных лиц. Но до этого дело не дойдет - так считает Геннадий Стерник, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» Российской Экономической Академии им Г.В. Плеханова: «Безусловно, российский рынок недвижимости попал в зону турбулентности, но своевременные меры правительства должны хотя бы отчасти. Вероятность системного кризиса – мала, 3-5% не более. Кто первыми разорится из застройщиков, так это те, кто работает не по 214 закону, а в надежде на средства дольщиков. Это также и те, кто необоснованно увлекался кредитованием и сейчас не рефинансируются, и еще те, кто увлекался дешевыми западными кредитами. При условии, что подобные еще и ведут агрессивную политику входа в регионы, выбирают много пятен под застройку – нечего их жалеть, они знали, на что идут. Устоит тот, у кого есть материнский капитал из компаний других отраслей. А чего с ними сделается?»
Это взгляд со стороны, и притом со стороны незаинтересованной, от науки. Между тем у России есть и свой собственный опыт кризиса на рынке жилья, когда затронуты были не только интересы «агрессивных спекулянтов», но и вообще всех участников рынка. В 1998 году после обрушения национальной валюты, фондового рынка и банковского сектора упал рынок недвижимости - с апреля по август 1999 года цены на квартиры упали приблизительно вполовину. Сильнее связанные с экономической реальностью специалисты как раз меньше надеются на государственные меры и убеждены, что конечный потребитель почувствует на себе последствия кризиса быстрее, чем иные девелоперы и строители. Почувствует, но не пострадает.
«В чем смысл кризиса? – задается вопросом Наталья Пронина, замдиректора департамента «Элитная жилая недвжимость» Knight Frank Russia and CIS. - Это рост стоимости заемных средств, удорожание строительства, сокращение объема предложения и, как следствие, рост цен. Покупатели получают рост ставок по ипотеке, происходит сокращение платежеспособного спроса – это мы видим уже сейчас. На строителей влияние более отсроченное. Наш прогноз таков, что в краткосрочной перспективе мы увидим коррекцию цен из-за нестабильной ситуации, уже в 2009 наступит этап стабилизации, а затем снова начнется рост цен. По элитному жилью – вопреки ожиданиям и паническим настроениям рост сред цен за сентябрь составил 2-2,5% , с начала года – рост 15%. В 2007 в начале на элитном рынке точно также было замедление – никто не паниковал, ведь перед этим было 90% роста. Сейчас мы пришли к выводу – если в первом полугодии был серьезный рост, то сейчас - турбулентность закономерна».
Еще один повод для оптимизма участники рынка видят в том, что спрос на жилье среднего уровня слишком далек от насыщения, и чтобы переломить тенденцию роста цен, нужно поистине «финансовое землетрясение». Яна Долотова, начальник аналитического отдела корпорации «ИТАКА» считает, что рост цен в регионах Северо-Запада на все виды жилой недвижимости продолжится. По ее мнению, это связано с острой нехваткой актуальных предложений и одновременно высоким спросом, особенно сильна эта тенденция в некоторых регионах: В Мурманской области зафиксирован наибольший рост цен, средняя цена в регионе сейчас – 70 тыс рублей за кв м. При этом на Северо-Западе в ближайший год на рынок выйдут около 50 млн кв. м., и больше всего – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области».
Не снижение спроса как такового, а перемещение его основной части в сторону менее комфортного жилья подчеркивает и Мария Коробкова, старший аналитик Департамента жилой недвижимости АКЦ МИЭЛЬ. «Был прирост 100% ипотечных сделок, в этом году ожидается только 40-50%», - констатирует она. – «Общий уровень спроса все-таки продолжает снижаться, то есть ипотека не увеличивает спрос, а только его поддерживает. Препятствует росту ужесточение условий банков под влиянием кризиса ликвидности. Процентная ставка по ипотечным кредитам в последний месяц была поднята на порядка 1% во многих банках, также мерой ужесточения стала приостановка программ кредитования на первичном рынке жилья. Темпы роста цен на жилье опережают темпы роста доходов населения, что сужает круг потенциальных покупателей. Смещается интерес в более дешевые сегменты рынка – например, в Москве стали переходить в Подмосковье: с 75 до 45% сократилась доля Москвы в структуре спроса. Также интерес сместился в сторону квартир с меньшей площадью».
Еще одна замеченная многими участниками форума тенденция - это более высокие темпы роста рынка ипотечных сделок в регионах по сравнению с Москвой. С ее точки зрения развитие рынка ипотечного кредитования имеет там больший потенциал развития. В столице цены достигли потолка, а в регионах спрос еще не полностью удовлетворен. Возникает ощущение, что основные надежды не свалиться в системный кризис многие питают именно за счет региональных рынков, где пока еще предложение не может догнать спрос. Возможно, регионы и не дадут развиться американскому сценарию кризиса. Впрочем, и для столиц прогноз не так уж пессимистичен. Специалисты предрекают, что объем ипотечных сделок на рынке жилья сократится и составит 30-35% от общего количества сделок, но все-таки рост объемов ипотечных кредитов продолжается, хотя и более медленными темпами. Правда, глобальное «оздоровление» рынка за счет ухода (в том числе и в регионах) значительного количества строительных компаний тоже не будет таким уж заметным.
3261 
Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 
От порта до курорта: где на юге России снижаются цены на новостройки
От Оренбурга до Уфы: где новостройки в ПФО подорожали больше всего
Ставка на минимум: цены на студии в Петербурге продолжают расти
Всё продано: названы новостройки-лидеры по распроданности квартир в Петербурге
