Офисные проекты в Москве: как новые схемы продаж меняют рынок недвижимости
Почему девелоперы идут на проектное финансирование ради покупателей-физлиц
В столице офисные девелоперы все чаще используют проектное финансирование и ДДУ, чтобы привлечь новых инвесторов. Как эти инструменты влияют на рынок и почему меняются правила игры для покупателей и застройщиков.
В Москве стартовал новый этап развития офисной недвижимости: девелоперы все чаще прибегают к проектному финансированию и заключают договоры долевого участия (ДДУ) при реализации бизнес-центров. Как сообщает Property Insider, Группа ТЭН запускает проект «БЦ 12» на Энтузиастов, 12, используя банковское финансирование и схему ДДУ. Для этого компания привлекла 5,1 миллиарда рублей у одного из крупнейших банков страны, а вся документация уже размещена в системе нашдомрф.
Для рынка это событие знаковое. Долгое время офисные объекты строились без обязательного участия банков и без использования эскроу-счетов. В отличие от жилых проектов, где проектное финансирование стало стандартом, офисные девелоперы могли обходиться без него, а значит, и без дополнительных расходов на банковские проценты. Однако у такой схемы был существенный минус: продавать офисы по ДДУ физическим лицам было невозможно, а значит, значительная часть потенциальных покупателей оставалась за бортом.
Вместо ДДУ на рынке офисной недвижимости традиционно использовался договор купли-продажи будущей недвижимости (ДКПБН). Эта схема позволяла начинать продажи еще до получения разрешения на строительство, но заключать такие договоры можно было только с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями. Для многих инвесторов-физлиц, особенно для госслужащих, такой вариант был недоступен.
Сейчас ситуация меняется. Девелоперы, стремясь расширить круг покупателей, идут на дополнительные расходы и оформляют проектное финансирование, чтобы реализовывать офисы по ДДУ. Это позволяет привлекать средства от частных инвесторов, которые раньше не могли участвовать в подобных сделках. В результате на рынке появляются два параллельных подхода: одни компании продают офисы по ДДУ, другие продолжают работать по ДКПБН, ориентируясь на юридических лиц и получая налоговые льготы за смену вида разрешенного использования (ВРИ) земли.
Экономика этих двух моделей существенно различается. Например, FORMA реализует объекты на Щукинской по себестоимости через ДКПБН, чтобы получить льготы для своих жилых проектов. Другие игроки, такие как Биржин, готовы продавать офисные здания ради получения налоговой выгоды в размере 5,5 миллиарда рублей. В результате на рынке формируются две разные экономики, которые сложно сравнивать между собой.
Есть и дополнительные риски. Власти могут неожиданно изменить условия предоставления льгот за создание многофункциональных производственных территорий (МПТ) или вовсе отменить их для объектов внутри МКАД. Это может серьезно повлиять на привлекательность отдельных схем и изменить баланс сил на рынке.
Таким образом, московский рынок офисной недвижимости переживает период трансформации. Девелоперы вынуждены искать новые пути привлечения инвесторов, а покупатели получают больше возможностей для вложения средств. Однако неопределенность с налоговыми льготами и различия в экономике проектов делают рынок менее предсказуемым. В ближайшие годы можно ожидать дальнейших изменений в правилах игры и появление новых инструментов для финансирования и продажи офисных объектов.
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Гаражи на улице Речников уступят место масштабной жилой застройке в Москве
Дефицит офисных площадей в Москве: как рынок пережил кризис и вышел в плюс
СДМ-банк приобрел крупный офисный объект у «Лукойла» на Сущевском Валу
На Калужском шоссе выставлен на продажу участок под офисы и торговый центр
Власти Москвы определили объекты коммерческой недвижимости для расчета налога по кадастру
MR запускает волну новых офисных проектов в Москве.
Инвесторы массово переводят средства из депозитов в коммерческую недвижимость и фонды
Риски для инвесторов в коммерческую недвижимость в 2025 году
Офисный рынок Москвы в 2025: «Прокшино» меняет деловую карту столицы
В деловом центре Москвы стартует строительство новой башни TOP TOWER
В Москве и Петербурге резко подорожали офисы класса А: динамика за три года
В Москве стартует строительство двух новых офисных комплексов на западе города
