Объем ввода складских площадей в Московском регионе в первом квартале снизился на 40% к первому кварталу 2016-го
Объем ввода складских площадей в Московском регионе в первом квартале снизился на 40% к первому кварталу 2016-го и составил примерно 60 тыс. кв. м. Всего в 2017 году планируется выход на рынок около 650 тыс. кв. м новых складских проектов, что на 15% уступает результату прошлого года, сообщает компания JLL.
Почти 80% прогнозируемого объема нового предложения 2017 года против 33% годом ранее составят спекулятивные площади. Доля built-to-suit, соответственно, снизится с 40% до 10%. «Низкий объем проектов, строящихся под нужды конкретного заказчика, является одной из причин сокращения ввода в 2017 году. В то же время уменьшение объема built-to-suit площадей произойдет в результате более длительной реализации сложных и качественных проектов, сроки ввода которых были перенесены на 2018 год», – отмечает Вячеслав Холопов, региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL.
В первом квартале введено в эксплуатацию четыре складских комплекса: «Диарт» (16,2 тыс. кв. м), новый блок в логопарке «Дмитров» (20 тыс. кв. м), часть фазы I в ОРЦ «Радумля» (13 тыс. кв. м), складской комплекс «Химки» (8 тыс. кв. м) – все располагаются на севере Московского региона.
Среди крупнейших проектов, находящихся на стадии строительства и планируемых к вводу в эксплуатацию до конца года, - складской комплекс «Борисовка» (63 тыс. кв. м), новые блоки в индустриальных парках «PNK-Бекасово» и «PNK-Северное Шереметьево» (совокупно 60 тыс. кв. м), «Клин Логистикс» (57 тыс. кв. м), «Внуково Логистик» (50 тыс. кв. м), новые фазы в «Логопарке Север – 2» (43 тыс. кв. м) и технопарке «Успенский» (42 тыс. кв. м).
Ввод и спрос на рынке складов Московского региона
Объем купленных и арендованных складских площадей в первом квартале оказался вдвое ниже, чем годом раньше, и составил около 130 тыс. кв. м. Средний размер сделки сократился на 38% по сравнению прошлым годом – до 8,7 тыс. кв. м. В структуре сделок преобладали дистрибьюторы и ритейлеры (42% и 27% соответственно).
На фоне снижения объема сделок и освобождения помещений в ряде объектов доля вакантных площадей в существующих складских комплексах выросла до 12,8% по сравнению с 12,2% по итогам прошлого года и 10,2% - в первом квартале 2016 года. В абсолютном объеме вакантность на столичном рынке складов достигла 1,65 млн кв. м, увеличившись на 6% за квартал и на треть за год.
«При условии поддержания спроса в диапазоне 150-200 тыс. кв. м в квартал, мы ожидаем сохранения вакантности в Московской области на текущем уровне – около 12-13% до конца 2017 года, – прогнозирует Холопов. – В долгосрочной перспективе объем вакантных площадей будет постепенно поглощаться, однако мы не ожидаем сокращения показателя ниже 5-7%. Наличие значительного объема свободных складов разного уровня стало новой реальностью московского рынка: вакантность с нами навсегда».
Баланс рынка качественных складских помещений Московского региона
Уровень средних запрашиваемых ставок аренды по новым сделкам в течение квартала сократился с 3,5 тыс. до 3,3 тыс. рублей за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Максимальные запрашиваемые ставки уменьшились с 4 тыс. до 3,8 тыс. рублей за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). При этом снизилась и готовность собственников объектов торговаться в процессе переговоров: коррекция в процессе обсуждения коммерческих условий возможна, но гибкость девелоперов и собственников складов ограничена.
Ставки формируются с учетом объема вакансий, но также постепенного устаревания действующих складских комплексов. Около четверти общего объема рынка представлено объектами, построенными 8-12 лет назад и проигрывающими по качеству более современным активам. Если некоторые владельцы таких зданий готовы инвестировать в их обновление для привлечения качественного спроса, то другие – лишь снижать ставки, тем самым влияя на средний показатель по рынку. В то же время в перспективе года – полутора ожидается вымывания наиболее дешевого предложения с рынка, что может привести к «математическому» росту средней арендной ставки. Объем спроса на сегодняшний день недостаточен для ее органического увеличения.
«Низкие ставки аренды и высокая конкуренция делают неочевидными экономическую эффективность спекулятивного девелопмента в Московской области. Логично предположить, что столичный рынок и дальше будет двигаться в сторону формата строительства “под ключ” для реализации нестандартных или крупных проектов, в то время как традиционные запросы будут закрываться преимущественно существующими зданиями. В противовес московскому рынку интересным становится развитие проектов в ключевых региональных логистических центрах нашей страны – от Ростова-на-Дону до Владивостока, во многих из которых сегодня наблюдается нехватка готовых помещений при наличии интереса арендаторов, в первую очередь крупных торговых операторов.
Объем вакантных складов во всех ключевых региональных городах страны вдвое ниже показателя одной лишь Московской области и составляет менее 700 тыс. кв. м», - утверждает Холопов.
Рынок недвижимости 2025: как изменились тренды и что ждет инвесторов в 2026 году
Свободные склады в Московском регионе: рекордный рост за восемь лет
В 2025 году сделки с коммерческой недвижимостью в Москве стали заметно дешевле
В 2025 году в России построено рекордное количество складских помещений
Инвестиции в российскую недвижимость в 2025 году резко сократятся на фоне рыночной коррекции
Владельцы торговых центров массово переводят площади под склады из-за падения спроса
Accent Capital запускает ЗПИФ на базе склада в Подмосковье с доходностью до 21%
X5 Group планирует разместить крупнейший логистический комплекс в Подмосковье
Кто станет новым владельцем складов Raven Russia: рынок ждет крупных игроков
Инвестиции в складскую недвижимость России в 2025 году резко упали на фоне коррекции
В Московском регионе за девять месяцев удвоился объем ввода складских площадей
Арбитраж подтвердил передачу складских комплексов Raven Russia в собственность государства
