Количество предложений на рынке готового жилья выросло c 2005 года более чем в два раза. И это не просто цифра. Показатели объемов предложений и цены квадратного метра лишь внешне выражают характер отношений, складывающихся между продавцов и покупателем.
В 2005-2006 годах дефицит предложений объектов недвижимости вынуждал желающих приобрести квартиру покупать газеты с рекламой квартир с раннего утра. Покупатели спешили опередить конкурентов и назначить встречу раньше остальных.
Наиболее привлекательные варианты квартир могли быть проданы уже через сутки после выхода издания в свет. Увы, но многие квартиры, предложенные в газетах к продаже, к моменту публикации объявления могли быть уже реализованы, разница в несколько дней между сбором информации и ее публикацией оказывалась решающей. Просмотры квартир во многом напоминали конвейер, когда из-за экономии времени собственника на пороге стояли сразу несколько потенциальных покупателей.
Высокий спрос на недвижимость объяснялся интересом к ней инвесторов. Из-за фантастического роста цен вложения в недвижимость побили все рекорды доходности. В то же время инвестиционный интерес и, как следствие, высокий спрос подогревали цены на рынке, сокращая количество предложений. Расставаться с недвижимой собственностью никто не спешил. Деньги, полученные от продажи квартиры, обесценивались «прямо на глазах».
Нельзя списывать со счета и существовавшую тогда конъюнктуру ипотечного рынка. Эксперты по-разному оценивают ее влияние на рост стоимости недвижимости, то называя ипотеку главным фактором формирования платежеспособного спроса, то признавая за ней более скромное воздействие на рынок.
Так или иначе, именно на 2005-2006 годы приходится развитие ипотечного кредитования в России, и именно в эти годы произошел всплеск цен на недвижимость. Связь этих двух фактов очевидна. Ипотечные инструменты позволили привлечь на рынок real estate дополнительные средства, сформировав устойчивый платежеспособный спрос.
Ситуация стала меняться уже во второй половине 2006 года. Весной количество предложений на рынке готового жилья стало неуклонно увеличиваться, причем традиционный летний спад, который обычно сокращает количество желающих продать недвижимость и характеризуется затишьем, не смог ограничить этот процесс. Рынок не сразу среагировал на увеличение объемов предложения, средняя удельная цена квадратного метра продолжала расти. Небольшое снижение количества квартир, выставляемых на продажу, а также снижение темпа роста цен на жилье обнаружилось только к декабрю 2006 года, но новый год дал толчок для нового подъема. Подъем, правда, оказался недолгим. К весне 2007 года увеличение объема предложения стало отражаться и на динамике цен. С появившимся выбором покупатели стали более придирчивы, сделки заключались не так быстро, как раньше. По словам Татьяны Сыровой, генерального директора АН «ВИП Компания», «если в 2007 году мы заключали договоры на реализацию однокомнатных квартир на один месяц и этого было вполне достаточно для того, чтобы реализовать квартиру, то сейчас срок экспонирования для ликвидных квартир составляет 3 месяца. Для более сложных вариантов, к которым относятся многокомнатные квартиры, апартаменты с дорогим ремонтом и т.п., этот срок увеличивается до 5-6 месяцев». «2005-2006 годы, - резюмирует госпожа Сырова, - можно назвать рынком продавцов, а 2007 год - рынком покупателей».
А вот рынок долевого строительства развивался по своим законам. Ужесточение законодательства, регламентирующего рекламу объектов долевого строительства, сделало вне закона рекламу подавляющего большинства строек в Самаре. На момент вступления в силу ФЗ «О рекламе» в июле 2006 года количество новостроек с полным списком разрешительных документов в городе можно было пересчитать по пальцам одной руки. Как следствие - объемы предложения к зиме 2006 года упали в два раза.
Вернуться на показатели конца 2005 года долевки смогли только в конце 2007 года. В целом дефицит предложения на рынке строящегося жилья отразился на темпах роста цен в этом сегменте. По итогам 2007 года рост цен на квадратный метр строящегося жилья составил 37% против роста в 28,2% на кв. м готового жилья.
Основная причина увеличения сроков экспозиции квартир и объемов предложения на рынке - уход с рынка покупателей-инвесторов и, как следствие, уменьшение инвестиционных сделок на рынке жилья. Оттоку инвестиций с рынка способствовали, по мнению опрошенных «НРН» экспертов, заявления первых лиц государства о мерах по снижению стоимости квадратного метра и ипотечных ставок. Психологический фактор ожидания, несомненно, очень важен. Нельзя не учитывать и рост цен, которые достигли к концу 2006 года определенного психологического барьера для покупателей. Кроме эмоционального влияния скачок цен на недвижимость имел и вполне материальные последствия. Планка была поднята почти в два раза, размер минимальных инвестиций для покупателя стал вполне ощутимым, а для некоторых неподъемным. Кроме того, самый инвестиционно привлекательный сегмент жилой недвижимости - новостройки, где цена квадратного метра растет не только с учетом общего роста цен на недвижимость, но и на каждом этапе всего строительства. Из-за сложностей получения разрешительной документации этот сегмент оказался весьма уязвимым. Отсутствие у строящихся домов разрешительной документации увеличивало риски инвестора.
Основная часть сделок, совершаемых сейчас на рынке готового жилья, - альтернативные. Имея какую-либо недвижимость, люди хотят изменить свои жилищные условия, например, купить квартиру большей площади. По мнению Дмитрия Чарикова, заместителя директора РК «Центр недвижимости», «своего рода затоваривание рынка явилось следствием того, что сейчас обменные операции совершаются на рынке готового жилья, а обращения к инвестиционному сегменту в случае решения жилищного вопроса встречаются все реже». Участник альтернативной сделки в 2005-2006 годах искал подходящие варианты как среди новостроек, так и в сегменте готового жилья. Сейчас его предпочтения больше склоняются к уже готовому жилью. «Сегодня потребители рынка недвижимости не готовы жертвовать единственным жильем ради того, чтобы вложить деньги в строительство на ранних этапах, - замечает Дмитрий Чариков. - Потребителю помимо «красивых картинок» прежде всего необходимы правовые гарантии, а именно: статус недвижимости и документы, подтверждающие этот статус». Конечно, оговаривается эксперт, «сей факт ни в коем случае не говорит о том, что пришло время поставить крест на инвестиционном сегменте - он хотя и в меньшей степени, чем раньше, но по-прежнему остается привлекательным для инвесторов, а также именно за счет этого сегмента идет основное поступление объектов на рынок готового жилья».
Первый квартал 2008 года пока демонстрирует все тенденции предшествующих двенадцати месяцев. Хотя, по мнению Татьяны Сыровой, «в начале 2008 года рынок немного активизировался, приток инвестиций в недвижимость стимулируют слухи о дефолте, а также высокий уровень инфляции. Вложения в недвижимость в таких условиях остаются привлекательными для потенциальных инвесторов рынка». Действительно, высокий уровень инфляции (в марте 2008 года в Самарской области, по официальным данным, инфляционный показатель достиг отметки 5,06% относительно начала года) и «американские горки» биржевых индексов заставляют обращаться инвесторов к вложениям в недвижимость. К тому же, в отличие, скажем, от столичного рынка, г. Самары не коснулась стагнация в секторе real estate. Основные показатели самарского рынка жилья за 2007 год выглядят весьма оптимистично. По данным министерства экономического развития, инвестиций и торговли Самарской области, в 2007 году предоставлены ипотечные жилищные кредиты и займы жителям Самарской области на сумму 12,8 млрд рублей, что в 2 раза больше фактического значения 2006 года. В 2007 году в управлении Федеральной регистрационной службы г. Самары было зарегистрировано 15513 сделок купли-продажи жилой недвижимости, тогда как в 2006 году - 14871.
Мнение экспертов
Дмитрий Чариков, заместитель директора РК «Центр недвижимости»:
- На сегодняшний день мы видим перераспределение спроса в сторону рынка готового жилья. А поскольку времени на согласование технических вопросов в альтернативной сделке и на поиск нужных вариантов обмена тратится больше, то и складывается ситуация, когда может показаться, что на рынке готового жилья переизбыток предложений. При этом, как известно, объекты, продавцы которых ищут альтернативные варианты, наряду с объектами «чистой продажи» стоят в прайсах, и статистика констатирует увеличение срока экспозиции таких квартир.
Татьяна Сырова, генеральный директор АН «ВИП Компания»:
- Одним из определяющих факторов на рынке жилья в настоящее время остается ипотека. Сейчас исчезает сегмент ипотечных сделок с недвижимостью, где одним из собственников выступает несовершеннолетний ребенок. Спрос на такие сделки велик, но в настоящий момент кредитных предложений с участием детей-собственников у банков нет. Это связано с высокими рисками такого кредитования, а также прецедентами судебных решений в московских судах, когда принимались вердикты в пользу несовершеннолетних собственников. Банкам такая ситуация, естественно, невыгодна, так как для взыскания платежей по кредитам придется ждать совершеннолетия заемщика.
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
1554 
Новостройки замедлили рост, Уфа, Самара и Нижний обогнали Москву и Петербург
Аренда в Приволжье: рост в Ижевске и Чебоксарах, спад в Пензе и Нижнем Новгороде
Продажи падают, цены растут: парадокс на рынке новостроек Москвы
Цены на комнаты растут: Челябинск и Ростов-на-Дону обогнали Москву и Петербург.jpg "57%: разрыв между новостройками и вторичным жильем растёт")
57%: разрыв между новостройками и вторичным жильем растёт
Курортный бум: аренда в Сочи и Геленджике дорожает, Краснодар в минусе
