Нежилые помещения в центре Петербурга могут перейти бизнесу
С этого года шансы арендаторов в судебном порядке оспорить отказ в выкупе помещений у правительства Санкт-Петербурга значительно увеличились. Озвученная позиция Высшего арбитражного суда поставила под сомнение действующий в Петербурге перечень объектов, не подлежащих выкупу малым и средним бизнесом.
Эти изменения могут весьма положительно повлиять на рынок стрит-ритейла, - считают эксперты. По их мнению, такую возможность субъектам малого и среднего предпринимательства (арендаторам) предоставило недавнее Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 9646/11. Рассматривая иск от арендатора объекта в Москве, ВАС РФ признал незаконным отказ Департамента имущества г. Москвы в выкупе помещения в связи с нахождением его в перечне не подлежащих выкупу объектов и обязал департамент заключить с истцом договор купли-продажи арендуемого помещения. В этом постановлении ВАС РФ отмечает, что включение помещений в такой перечень, совершенное после опубликования Закона № 159-ФЗ (25 июля 2008 г.), влечет лишение таких субъектов предпринимательства прав, предоставленных указанным законом, т.е. является злоупотреблением правом соответствующим государственным органом.
«Подобный иск в настоящее время рассматривается в ВАС РФ и в отношении Санкт-Петербурга, и вероятность того, что суд выскажет другую позицию, невелика», - считает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Евгений Ширстов.
Евгений Ширстов отмечает, что законом РФ от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ добросовестным арендаторам было предоставлено право преимущественного выкупа помещений. Причем помещения должны арендоваться не менее двух лет до даты вступления закона в силу. Данное право ограничено рядом условий. Препятствием для выкупа, в частности, является нахождение объекта в специально утверждаемом «перечне государственного имущества, предназначенного исключительно для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства».
Учитывая, что положения Закона N 159-ФЗ вступили в силу только с 1 января 2009 г., КУГИ Санкт-Петербурга 26 декабря 2008 г. утвердил перечень объектов, не подлежащих выкупу, который в дальнейшем неоднократно дополнялся. В перечень КУГИ попали достаточно привлекательные и экономически эффективные объекты, расположенные на улицах и проспектах исторического центра и оживленных магистралях периферийных районов города. Например, на Московском, Невском, Загородном, больших проспектах В.О. и П.С. проспекте, и т.п. «При этом к данному списку были отнесены и многие помещения, уже находящиеся в пользовании у арендаторов, что явилось причиной отказа КУГИ в выкупе таких помещений целевым образом», - подчеркивают юристы «Качкин и Партнеры».
До принятия Президиумом ВАС РФ Постановления № 9646/11, успешное обжалование отказа КУГИ в выкупе объекта, включенного в оба перечня, носило единичный характер. В основном решения судов принимались не в пользу арендаторов, что означало невозможность выкупа ими помещений в преимущественном порядке. В постановлении Президиум ВАС РФ подтверждает наличие у арендаторов права требовать целевого выкупа арендуемых ими помещений, даже если они включены в утвержденный КУГИ перечень. .
Евгений Ширстов отмечает, что «не нужно думать, что факт включения помещений в перечень после опубликования закона является безусловным основанием для оспаривания отказа в выкупе». Департамент имущества Москвы не смог доказать наличие каких-либо причин, препятствующих выкупу помещения и свидетельствующих о необходимости включения его в перечень. В данном случае обязанность доказывания этих обстоятельств возлагается на ответчика.
Позиция Президиума ВАС РФ подтвердила возможность субъектов, соответствующих критериям Закона N 159-ФЗ выкупать арендуемые ими помещения, даже если они включены в перечень, и если не имеется иных оснований для отказа. «Более того, рассматриваемое Постановление является основанием для возможности пересмотра всех аналогичных судебных дел, по которым уже приняты отрицательные решения. При таком пересмотре будут применяться новые разъяснения ВАС РФ», - добавляет Евгений Ширстов.
2222 
Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 
ИИ в помощь: современные стратегии продажи недвижимости
Офисный рынок Петербурга просел более чем в 2 раза: сделок мало, цены растут
До 40%: ставки аренды растут во всех районах Санкт-Петербурга
Архитектура и дизайн в недвижимости Петербурга: тренды, кейсы, трансформация.jpeg "Как развивается рынок жилой недвижимости на Васильевском острове")
Как развивается рынок жилой недвижимости на Васильевском острове
