Изменения, произошедшие в российском законодательстве и сознании государственных чиновников, открыли перед инвесторами ранее недоступные возможности по освоению новых направлений территориального развития. В частности, все большую популярность у девелоперов приобретают участки, отведенные под объекты промышленного назначения.
Редевелопмент – один из наиболее эффективных способов «оживления» отдельных сооружений и целых районов, полностью исчерпавших свой ресурс или не отвечающих современным требованиям рационального освоения земель. Данный подход наиболее актуален при решении проблемы повышения эффективности использования ряда активов РЖД путем перепрофилирования в объекты жилого и коммерческого назначения.
Взаимовыгодное партнерство
Возможность реализации подобных замыслов появилась пять лет назад, когда использование железнодорожной инфраструктуры с огромным количеством ценных активов стало осуществляться на коммерческой основе. Число объектов, принадлежащих ОАО «РЖД», весьма значительно: в собственности монополиста находятся около 450 тысяч сооружений.
Помимо этого, компания обладает правом долгосрочной аренды более 1 млн га земельных участков по всей стране. По словам руководителя департамента управления имуществом ОАО «РЖД» Даниила Петрова, большая часть данных ресурсов сегодня эксплуатируется нерационально. Это открывает перед девелоперами широкие перспективы по освоению новых территорий.
«Компания предоставляет инвестору объект, текущее использование которого не является наиболее эффективным, а взамен получает необходимое для совершенствования железнодорожной инфраструктуры финансирование», – говорит генеральный директор компании ЗАО «Желдорипотека» Виталий Вотолевский.
Девелоперы, в свою очередь, приобретают возможность осваивать десятки гектаров земли, зачастую расположенных в самом центре города. На участках, занятых сортировочными станциями, путями для отстоя поездов или складскими помещениями, в будущем могут появиться общественно-деловые, торговые и жилые комплексы. Первым прецедентом подобного рода в Петербурге стала реновация станции «Московская-Товарная».
«Работа, которую мы проделываем, вовлекая в оборот непрофильные активы РЖД, встречает полное одобрение у городских властей и самих жителей, ведь обычно промышленные объекты имеют нелицеприятный вид, что отрицательным образом сказывается на архитектурном облике Петербурга», – считает Виталий Вотолевский.
Согласно данным управления имуществом ОАО «РЖД», в текущем году федеральный монополист реализовал непрофильных активов на сумму 5 млрд руб.
Территории «с сюрпризом»
Однако у данного вида бизнеса есть и свои сложности. занимаясь развитием участка в центре города, девелопер сталкивается со стандартным набором проблем. Во-первых, это ограничения, налагаемые на проект градостроительной документацией, во-вторых, нехватка финансирования и, наконец, трудности, касающиеся взаимодействия с местными властями.
Когда речь идет о землях, занятых железнодорожной инфраструктурой, застройщику нужно принимать во внимание еще и такие дополнительные факторы, как ограниченность хозяйственного оборота данных территорий и необходимость переноса некоторых функционирующих объектов в другое место.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Виталий Вотолевский, генеральный директор компании «Желдорипотека»
ОАО «РЖД» утвердило генеральную схему московского железнодорожного узла и приступило к разработке документов, на основании которых теперь будут решаться вопросы вовлечения железнодорожных земель в оборот, а также изменения вида их разрешенного использования.
«Зачастую инвесторы, даже очень крупные, недооценивают сложность стоящих перед ними задач. Ведь только для того чтобы приступить к работе, им придется потратить два-три года на подготовку документации и согласование проекта с властями различного уровня», – констатирует Виталий Вотолевский.
Почти все земли РЖД являются федеральной собственностью. Перевозчик владеет исключительным правом на их долгосрочную аренду в течение 49 лет. В связи с этим значительная часть проблем, возникающих при реализации проектов по редевелопменту данных территорий, носит правовой характер.
«Любой арендатор ограничен в своих правах. В большинстве случаев мы можем использовать активы только для развития транспортной инфраструктуры. Для смены их профиля необходимо каждый раз получать разрешение Правительства РФ, а это очень громоздкая и занимающая много времени процедура», – подчеркивает Даниил Петров.
Однако, по мнению девелоперов, основная трудность все-таки заключается в отсутствии налаженного взаимодействия между РЖД и органами власти. Чтобы изменить ситуацию, руководство монополиста намерено обратиться к Правительству РФ с просьбой перевести большую часть земельных активов компании из государственной в частную собственность. Это позволит владельцу более оперативно распоряжаться имеющимися ресурсами. Представители РЖД также заявили, что планируют максимально сократить перечень сооружений, для смены профиля которых нужно получать санкцию властных структур. На сегодняшний день наиболее сильно ограничены в обороте главные магистральные пути и объекты мобилизационного и полувоенного назначения. Сейчас доработанный список подобных сооружений находится на утверждении в Минтрансе.
Кварталы на путях
В рамках подписанного весной этого года соглашения между РЖД и ЗАО «Желдорипотека» уже в ближайшее время на 26 крупных участках, принадлежащих РЖД в Москве, Петербурге, Калининграде, Астрахани, Перми и других городах России, начнется реализация первых проектов по комплексному редевелопменту территорий. Общая площадь отведенных под застройку земель превышает 640 га.
Пристальное внимание общественности привлекли планы сотрудничества РЖД и Mirax Group в Западном округе Москвы.
«Данный проект предусматривает реконструкцию 65 га территории, расположенной между Третьим транспортным кольцом и Минской улицей, недалеко от Поклонной горы. В данный момент участок занят сортировочной станцией и путями для отстоя поездов, – сообщил старший вице-президент компании Mirax Group Михаил Медведев. – Это первый в нашей стране случай перекрытия железнодорожных путей и строительства над ними жилья, объектов социально-коммерческой инфраструктуры и досугового назначения».
Согласно инвестиционному соглашению до 2010 года в районе, отведенном под строительство, будет проведена работа по созданию инфраструктуры, дорог, инженерных сетей и надпутевого перекрытия. К 2014-му на этом месте должны появиться жилые здания, многофункциональный общественный центр, отели, два офисных комплекса, поликлиника, школа и детские сады.
Предполагаемая стоимость проекта оценивается в 90 млрд руб. В том числе на реконструкцию путей выделят 11,5 млрд руб, на возведение надпутевого перекрытия – 10,5 млрд руб.
«Инвесторы пока еще настороженно относятся к осуществлению столь масштабных планов, хорошо понимая, что это сопряжено с большими рисками. Но, несомненно, подобные разработки принадлежат к категории самых крупных проектов, реализуемых сегодня в нашей стране, – считает заместитель генерального директора «Газпромбанк-инвест» Глеб Франк.
Еще один заметный проект – «Измайловская перспектива» – реализуют в Петербурге. Он предполагает освоение участка в 460 га, ограниченного Московским проспектом, Обводным каналом, Благодатной улицей и Балтийской веткой Октябрьской железной дороги. На данной территории в ближайшие три года планируется построить до 5,3 млн кв. м недвижимости. По мнению некоторых экспертов, рыночная цена отдельных лотов может достигнуть $5 млн за один гектар. Согласно концепции развития данного района 19% от общего объема застройки (891 тыс. кв. м) составит жилье. Инвесторами проекта являются три крупные компании: ЗАО «Желдорипотека», холдинг «Адамант» и ОАО «Измайловская перспектива».
«Главной трудностью для нас явилось функциональное зонирование территории. Законодательство оказалось не готово к предложенному нами решению проблемы. Однако в конце концов удалось достигнуть взаимопонимания с городскими властями, и они поддержали проект», – рассказал руководитель проектного офиса ЗАО «Желдорипотека» в Петербурге Александр Шабасов.
В РЖД не скрывают, что работа с землями, занятыми транспортной инфраструктурой, безусловно, сложна и имеет свою специфику. Однако потенциал данных активов очень высок. Большинство экспертов сходятся во мнении, что в будущем реализация подобных планов сможет принести и инвесторам, и муниципальным властям солидную прибыль.
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
1447 
Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 
ИИ в помощь: современные стратегии продажи недвижимости
Офисный рынок Петербурга просел более чем в 2 раза: сделок мало, цены растут
До 40%: ставки аренды растут во всех районах Санкт-Петербурга
Архитектура и дизайн в недвижимости Петербурга: тренды, кейсы, трансформация.jpeg "Как развивается рынок жилой недвижимости на Васильевском острове")
Как развивается рынок жилой недвижимости на Васильевском острове
