Сейчас все конференции и круглые столы по недвижимости напоминают совещания командования в период войны: у каждого своя картина происходящего, своя цель на отдельно взятом участке фронта. То есть рынка. Но общего системного анализа ситуации нет, и дать его некому.
Круглый стол по проблемам на рынке недвижимости прошел на прошлой неделе по инициативе Ассоциации «Загородная Недвижимость» совместно с Ассоциацией Риэлторов Санкт-Петербурга. Собравшиеся на нем профессионалы договорились, что задача у них - не взбадривать клиентов, не заставлять их срочно что-то покупать или продавать, а просто надо разобраться в том, что происходит на рынке. К сожалению, даже в таком убедительном составе – «Адвекс-Недвижимость», «Петербургская недвижимость», «Итака», «ПулЭкспресс», «Городской Ипотечный банк» и пр. – участники не рассказали собравшимся практически ничего нового. Зато немало досталось журналистам, которые, по словам, выступающих, все время «перепечатывают негатив» и усиливают панику среди потенциальных клиентов. Тем не менее, в ходе обсуждения обозначились направления, в которых, возможно, пойдет развитие рынка недвижимости Санкт-Петербурге.
Прежде всего, падение цен все участники встречи признали как свершившийся факт. Екатерина Романенко, президент Ассоциации Риэлторов, так рассказала о ситуации на вторичном рынке: «Первые 4 месяца 2008 года спрос был в полтора раза выше, чем обычно. Последние 4 месяца 2008 года спрос был, напротив, ниже в 1,6 раза. В декабре отмечен рекордно низкий спрос , связанный в том числе и с тем, что многие раньше уехали на каникулы. Но даже по январю 2009 года заметно некоторое оживление. Появился ретро-интерес к расселениям, люди звонят, спрашивают, пошли звонки по дорогим объектам. Элитная недвижимость сейчас готова торговаться. Я ожидаю, что в феврале-марте пойдут сделки и по элитному сегменту. По расселению: инвесторы могут рассчитывать на 85-100 тыс. рублей за кв. м. Рублевые цены упали на 10-15%. Январский провал, несмотря на длинные каникулы, оказался меньше, чем мы ожидали. Но лукаво считать цены в рублях и долларах – в тех и других единицах цены скорректировались».
«То, что кризис состоялся – это данность, - заявил Андрей Бочков, генеральный директор Управляющей Компании «ПулЭкспресс». - "Количество сделок действительно снизилось, но незначительно. Один из факторов – кризис, второй – «не-сезон». По сравнению с показателями прошлого года снижение идет в объеме 10%. Количество звонков при этом не снизилось. Пока рынок был на подъеме, сделки проходили достаточно быстро, в сентябре люди испытали некоторое замешательство, в октябре, когда рубль стал снижаться, сделки стали происходить вообще молниеносно, даже без внесения залога. В ноябре-декабре процесс проведения сделки стал более длительным: потенциальные клиенты стали выжидать, будет падать цена или не будет, как изменится ситуация на валютном рынке. Сейчас количество звонков резко увеличилось, количество просмотров также выросло. Пока цена фиксирована в рублях, она сохраняется, хотя этот тренд может продержаться недолго: покупательская активность увеличилась».
Скорый подъем цен на недвижимость практически во всех сегментах также стал лейтмотивом встречи, впрочем, теоретическая база для него была достаточно слабой. Например, Дмитрий Щегельский, гендиректор АН «Бенуа» считает, что кризис вскоре должен поднять цены на недвижимость, так как, исходя их анализа предыдущих кризисов, период падения продолжается не больше 9 месяцев, а у нас стагнация как раз началась с июня. Впрочем, он и сам понимает, какой зыбкий это ориентир: «Если не в этом году, то в марте-апреле 2010 г. активность покупателей восстановится», - полагает он. Я прочитал сегодня исследование ВЦИОМ, как смотрят покупатели на идею приобретения жилья. Более 30% потенциальных покупателей рассматривали 2009 год как наиболее удачный для покупки квартиры». Надежды на созревший, было, к 2009 году спрос питают и другие руководители компаний, и воспоминания о том, как все было во время предыдущего коллапса, тоже являются общим местом. Немногие, как Сергей Сосновский, руководитель агентства недвижимости «Александр», осознают, что ситуация сама по себе уникальна: «У нас есть возможность видеть объективную картину на рынке недвижимости. Во-первых, рынок показал ориентир, которого цены достигли. Это 4 тысячи и более – показатель реально взятый «в поле». Как правило цены всегда возвращаются на тот же уровень после кризиса . Что будет в этот раз? Практически все прогнозы являются гаданием на кофейной гуще. Мы еще никогда не были в ситуации глобального кризиса и сталкивались только с локальными явлениями. Что касается стремления заработать на кризисе, нащупать «дно» рынка непрофессионалу очень сложно. Тем не менее, та ситуация, в которой мы сегодня находимся, она очень удобная, чтобы проводить сложные обменные сделки».
Разговоры о росте цен касаются всех сегментов недвижимости, в том числе и загородного строительства. «Мы наблюдаем небольшой спад строительства», - говорит Владимир Майоров, руководитель Ассоциации «Загородная недвижимость». – «Но люди стали больше строить на уже приобретенных участках. По ценообразованию я хочу сказать: целый ряд компаний занимался поставками комплектов домов из Финляндии. О каком удешевлении рынка загородной недвижимости можно говорить, если евро растет? В принципе члены нашей ассоциации позитивно смотрят на развитие загородного рынка. Мы рассчитываем на его традиционное оживление к весне».
О возрождении обменных схем и длинных «цепочек» на вторичном рынке шла речь как о четкой тенденции: «Покупатели – это, как известно, люди с жилищными проблемами и инвесторы. Для первых ситуация осложнилась тем, что закрылась ипотека. Но сейчас эти 30%, которые она составляла, отыграны благодаря долларовой ипотеке: свои обмены с доплатой люди уже могут осуществлять на чуть более выгодных условиях», - объяснила Екатерина Романенко. – «У нас прекратились сделки прямых продаж, и больше стало того, что всегда было в Петербурге – цепочек».
Хотелось бы заметить, что ожидание роста продаж и активизация обменных схем в некотором смысле противоречивые тенденции. Первая под разумевает отложенный спрос и наличие значительных накоплений, а вторая говорит о том, что свободных денег в распоряжении у потенциальных приобретателей недвижимости не так уж много, и есть осторожное отношение к серьезным сделкам в этот сложный период. Вероятно, ожидания риэлторов в части роста спроса стимулирует стремление части покупателей вложить накопленные к 2009 году рубли в недвижимость, пока валютный рынок окончательно не перекосился. Специалисты рынка недвижимости наблюдают, как разные структуры борются за эти накопления клиентов.
«Часто распространяется информация вроде такой: «Аналитическим центром Сбербанка сделан вывод о том, что цены на недвижимость упадут на 50%». Кто-нибудь слышал об этом аналитическом центре раньше?» - приводит пример Александр Портнов, генеральный директор ЗАО «Русский Фонд недвижимости». – «Эта информация сфабрикована, чтобы деньги шли на счета банков, а не в недвижимость. Тем не менее, людям надо решать свои жилищные вопросы. Рынок загородной недвижимости ждет весны: мы ожидаем весной всплеск. Сейчас идет большое количество просмотров, задатков: качественные объекты будут куплены в ближайшее время. Кроме цены, важная составляющая качества – это местоположение. Все объекты, имеющее выгодное расположение, будут разобраны. В связи с кризисными явлениями уменьшается количество объектов, снижается количество строителей. Когда спрос оживет, нас ожидает недостаток предложения. Рынок, с таким трудом перешедший в рубли, возвращается к прежним реалиям. Если рынок при падающем рубле перейдет в евро, то цены не упадут, а вырастут на 50-70% в ближайшее время». Тем не менее, участники не рискнули предположить, когда же рост цен станет устойчивой тенденцией, и за счет чего он будет поддерживаться при падающей покупательской активности. Предположения о «больших накоплениях» в матрацах граждан, к сожалению, невозможно воспринять серьезно. Упоминания о них еще более сомнительны ввиду риска, на который идут покупатели, чтобы не платить лишних денег агентствам. Общая тенденция – увеличение криминальных сделок. Количество запросов в правоохранительные органы значительно увеличилось. Мошенничество и приобретение недвижимости вне агентств получает распространение, и это лишает покупателя возможности проверить квартиру, обеспечить надлежащим образом взаиморасчетов и в целом обезопасить сделку.
В этих условиях наиболее общим – и вместе с тем наиболее правдивым – стало предположение Вячеслава Семененко, вице-президента корпорации «Петербургская недвижимость»: «Происходит потеря рабочих мест, снижение доходов, ожидается банкротство компаний, Мы еще увидим, как пострадает малый, и средний, и крупный бизнес… При этом рынок недвижимости существует в двух равновеликих мнениях. Первое: рынок недвижимости должен рухнуть как все остальная экономика. Второе: он останется твердым инвестиционным инструментом. В некоторых странах принято считать, что недвижимость – это инструмент именно сохранения семейных средств. И в кризисной ситуации, когда идет падение денежной массы, люди выбирают твердые инструменты инвестирования – надежные и долгосрочные».
Понравилось выступл. Бочкова, который хоть и не аналитик, и не делал всеобъемлющих выводов, а к характеру сделок у себя в компании присматривается очень внимательно. Оттенки спроса. Почитал бы охотно и более подробные его рассуждения.
5285 
«Вторичка» на качелях: рост в Москве, Калининграде и Махачкале, падение в Сочи и Петербурге
Ставка на минимум: цены на студии в Петербурге продолжают расти
Долгожители рынка: ТОП-10 петербургских новостроек с самой долгой историей
Новостройки Петербурга меняют тренды. Бизнес-класс переезжает на намыв
Индексы Restate. Декабрьские заморозки на рынке аренды компактного жилья в Петербурге.JPG "Самая дорогая новостройка Петербурга – в 1 000 раз дороже самой дешёвой")
Самая дорогая новостройка Петербурга – в 1 000 раз дороже самой дешёвой
