Раньше, когда речь заходила о наилучшем способе вложения рублей, российский гражданин не сомневался. Он шел покупать доллары или приобретал что-нибудь значительное, что «не пропадет»: телевизор, машину и так далее. Теперь позиции доллара ослабели, вещи перестали быть прочными и долговечными, а денег у людей прибавилось – что бы ни говорили на этот счет политики левого крыла. Наступило время выбора более эффективных средств инвестирования, и все чаще в их ряду рассматривается квартира. Купить для того, чтобы сдавать и получать деньги – вот цель многих частных собственников более чем одной квартиры.
Оправдан ли этот выбор?
Инвестор инвестору рознь - это не особенно учитывается государственными властями, но имеет значение для риэлторов. Галина Чесаева, директор по маркетингу ООО "Городская ДомоСтроительная Компания", делит инвесторов на три разных категории: «Во-первых, это чистые инвесторы, люди, которые вкладывают средства на начальных стадиях строительства с целью последущей продажи до сдачи дома ГК или после регистрации права собственности с получением прибыли. Во-вторых, это те, кто делает таким образом пенсионные накопления. Люди, вкладывающие средства в недвижимость с целью обеспечения старости - сдача квартиры в аренду, продажа при необходимости. Наличие данных инвесторов - результат недоверия к пенсионной системе России. Сюда же относятся инвесторы, фиксирующие "пришедшие средства" (например, наследство, премию и т.д.). В-третьих, это люди, приобретающие недвижимость "впрок" (например, для подрастающих детей), сохраняющие свои текущие сбережения. Мотивация - "пока есть хороший заработок. Стремление вложиться в недвижимость у людей будет всегда. В нашей стране еще очень свежи воспоминания об нескончаемых, не поддающихся исчислению годах ожидания получения квартиры. При этом других вариантов приобретения жилья практически не было. Невеста или жених с квартирой - из области фантастики. Эта народная память быдет еще очень и очень долгой. Второй психологический момент - не было собственности. Съемная у государства квартира - не собственность. Сегодня формируется совершенно другое отношения к обладанию, "учимся быть собственниками».
Получается, что как минимум для двух последних категорий это средства – едва ли не единственная гарантия благополучной и спокойной жизни на склоне лет. Не удивительно, что эти инвесторы не доверяют банковским депозитам и не стремятся осваивать ту же недвижимость за рубежом, хотя оба эти направления сегодня в моде. Даже при снижающейся прибыльности вложений в квартиры этот вид инвестиций остается популярным Причем имея даже ограниченый по времени и объему источник средств, люди предпочитают вкладывать в жилье качественное:«В последнее время достаточно распространено это явление – покупка квартир в качестве вложения средств, поскольку вклады, которые предлагают банки, не интересны с точки зрения сохранности средств и прибыльности», - рассказывает Лидия Крейсс-Белова, , эксперт АН «Бекар». – «До последнего времени прибыльность вложения в объект недвижимости была намного выше, чем давали банки, с точки зрения продажи и сдачи в аренду. Сейчас, когда ситуация на рынке достаточно сильно изменилась, когда цены стали достаточно высокие, а спрос упал, покупателей квартир с целью перепродажи или сдачи стало гораздо меньше. Такая ситуация наблюдается в сегменте эконом-класса, массовой застройки, а в сегменте элитного жилья как были инвестиционные покупатели, так они и остались, потому что элитное жилье развивается по своим законам и те перепады цен, которые встречаются на обычном рынке жилья, на элитное не распространяются. Здесь все решает предложение, а качественного элитного жилья в городе крайне мало».
Что берут?
В соответствии с разными задачами инвестора приобретаемые ими квартиры могут быть разными. Но все же есть ряд признаков, по которым выбирают именно инвестиционные квартиры. «Элитная недвижимость пользуется повышенным спросом и квартиры эконом-класса, т.е. маленькие однокомнатные и двухкомнатные квартиры с метражом 37-42 кв. м и 55-65 соответственно, трех- и четырехкомнатные квартиры в дальнейшем продать очень тяжело. Исключение составляют элитные квартиры в центре города, где для двухкомнатной квартиры оптимальный метраж – от 75-80 кв. м», - считает Лилия Крейсс-Белова. –«В сегменте массовой застройки можно вывести общую картину покупаемого жилья: одно- или двухкомнатная квартира небольшого метража, средние этажи и близко к метро. Такие квартиры всегда пользуются спросом. Плюсом будет огороженная территория с охраняемой парковкой».
В случае, когда объектом вложений выступает строящееся жилье (а точнее участие в долевом строительстве), то важным критериями его инвестиционной привлекательности являются параметры квартиры и самого дома. «Оптимальный объект инвестиций сегодня - негабаритная 1-комнатная или 2-комнатная квартира в кирпично-монолитном доме, который располагается в относительной близости от метро. На ликвидность жилья также влияет популярность и инфраструктура района, возводимые или планируемые транспортные магистрали, крупные «якорные» объекты социальной или деловой инфраструктуры», - объясняет Марина Роговая, начальник управления продаж инвестиционно-строительного холдинга ИВИ-93. – «Кроме того, инвестиционная привлекательность проявляется в ценовой разнице. То есть выгода будет получена за счет разницы начальной стоимости квартиры, когда дом находился на нулевом цикле, и стоимости квартиры в доме, находящемся на завершающей стадии строительства».
Возмьет ли государство собственников «в клещи»?
Недавние рейды налоговиков по адресам владельцев трех квартир вызвали легкую панику у всех, кто сдает жилье. Эта акция «обросла» страшными слухами о необходимости выплаты многотысячных долгов налоговой для тех, кто «попался». А тут еще с марта следующего года войдет в силу новый единый кадастр недвижимости. Планы по формированию реестра к 2006 году не были выполнены, по причине отсутствия специальных методик расчета для оценки и учета недвижимого имущества. Наполнение общей информационной базы идет и сейчас, но новый закон должен ускорить этот процесс.
Единый реестр должен послужить базой для введения единого налога на недвижимость, который объединит сразу три налога, действующих в настоящее время: земельный налог, налог на имущество физических и на имущество юридических лиц. Особенности расчета этого налога сегодня обсуждаются. Накануне президентских выборов цифры звучат самые щадящие, Но аналитики советуют не обольщаться – гайки, хотя и медленно, но будут затянуты. Если вторая и третья квартира в собственности будут признаны к тому же предметами роскоши и обложены дополнительным налогом, жилье как инвестиционный инструмент станет не так уж привлекательно. Возможно, скорейшее принятие кадастра и учреждение единого налога как раз и лоббируется финансовым структурами – чтобы перенаправить вложения средств от квартир к депозитам, инвестиционным фондам и пр. Но можно с уверенностью сказать – явление это не исчезнет, пока не уйдет поколение людей, для которых купленные квадратные метры ассоциируются с достижением полного благополучия в жизни.
Да, такой подлянки с налоговой облавой на владельцев нескольких квартир я не ожидала. Скоро государство заглянет во все уголки наших карманов, дорогие квартирные инвесторы.
2186 
Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 
ИИ в помощь: современные стратегии продажи недвижимости
Офисный рынок Петербурга просел более чем в 2 раза: сделок мало, цены растут
До 40%: ставки аренды растут во всех районах Санкт-Петербурга
Архитектура и дизайн в недвижимости Петербурга: тренды, кейсы, трансформация.jpeg "Как развивается рынок жилой недвижимости на Васильевском острове")
Как развивается рынок жилой недвижимости на Васильевском острове
