24 августа 2012, 14:54

Как СМП приватизировать госимущество?

Согласно действующему российскому законодательству, отчуждение государственного имущества в собственность граждан либо организаций возможно лишь в ходе достаточно сложной процедуры (по общему правилу — путем проведения публичных торгов). Однако для субъектов малого и среднего предпринимательства предусмотрен ряд льгот.

Городское хозяйство, Коммерческая недвижимость

В частности, в 2008 году был принят Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ, предоставляющий СМП возможность выкупа арендуемого ими государственного или муниципального недвижимого имущества с существенными льготами.

Такое имущество может быть приобретено субъектами малого предпринимательства в преимущественном порядке, то есть без проведения торгов, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Федеральным законом № 159-ФЗ также допускается рассрочка уплаты выкупной цены такого имущества (согласно ст. 3 Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 № 748-137 для нашего города она не может превышать трех лет) и зачет в счет выкупной цены помещения неотделимых улучшений, которые арендатор произвел в арендуемом помещении за свой счет с согласия арендодателя. А с 1 апреля 2011 г. суммы такого выкупа не облагаются и НДС (подп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Порядки и условности

Согласно первоначальной редакции Федерального закона № 159-ФЗ предприниматели могли реализовать свое право на выкуп помещений до 01.07.2010, однако позднее действие закона было продлено до 01 июля 2013 года. При этом преимущественное право выкупа может быть предоставлено при соблюдении следующих условий.

Во-первых, необходимо подтвердить свой статус субъекта малого или среднего предпринимательства, то есть соответствие ограничениям, установленным для них ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Во-вторых, арендуемое имущество должно находиться в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу рассматриваемого Федерального закона № 159-ФЗ (05.08.2008) в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться как непрерывное также в случае, если имелся незначительный промежуток времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды. Основное условие - в течение этого времени арендатор должен был продолжать пользоваться недвижимым имуществом, против чего арендодатель не возражал (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134).

При этом, если договор аренды заключается на срок более года, он подлежит государственной регистрации на основании п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ. Договор, не прошедший государственную регистрацию, считается незаключенным и не порождает для своих сторон соответствующих прав и обязанностей, в том числе, не порождает права преимущественного выкупа в порядке Федерального закона № 159-ФЗ.

В-третьих, у СМП должна отсутствовать задолженность по арендной плате за такое имущество, а также по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора его купли-продажи. В случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ, задолженности не должно быть на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В-четвертых, площадь выкупаемых СМП помещений не должна превышать установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения (например, для Санкт-Петербурга это 500 кв. м, для Москвы - 100).

В-пятых, арендуемое имущество не должно быть включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Не без исключений

В Санкт-Петербурге действует особое правило: льготной приватизации не подлежат помещения, имеющие вход с наиболее престижных городских магистралей (например, с Невского, Литейного и Лиговского проспектов, Кирочной, Садовой и Гороховой улиц, Сенной площади и т. д.). Полный перечень можно найти в Приложении 2 к Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2008 № 1624).

Отдельно стоит упомянуть те категории СМП, на которые предусмотренные Федеральным законом № 159-ФЗ льготы не распространяется. К ним относятся субъекты малого и среднего предпринимательства осуществляющие добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных). Кроме того, являющиеся кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами. Льготы не распространяются также на участников соглашений о разделе продукции, на СМП, осуществляющих предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса, а также на предпринимателей нерезидентов РФ.

В самой процедуре «малой приватизации» также имеются различные тонкости и нюансы. Поэтому здесь, как и при совершении других сделок с недвижимым имуществом, рекомендуется предварительно проконсультироваться с юристом, а услугами квалифицированного оценщика придется воспользоваться в любом случае.

Юрий Молчанов, корпоративный юрист Объединенной Консалтинговой Группы