Индекс рынка недвижимости Restate.ru: элитное жилье первым выходит из кризиса
Обзоры цен на недвижимость в разных ее сегментах, в разных районах Санкт-Петербурга – это сегодня хлеб и вода всех, кто вовлечен в работу на таком рискованном рынке. «Вы не могли бы сделать ваши графики еще более подробными?» - такой вопрос неоднократно задавали пользователи сервиса «Индекса цен и предложений рынка недвижимости» на Restate.ru
Потребность знать, что происходит с ценами на недвижимость здесь и сейчас стала актуальна как никогда. Графики динамики цен и предложений, которые легли в основу этой статьи, представляют собой достаточно объективный инструмент анализа ситуации на рынке недвижимости. Ресурс Restate.ru содержит около 200 000 активных объектов недвижимости, предлагаемых к продаже или аренде в Петербурге, Ленобласти, Москве, Подмосковье и Сочи. Данные формируются исходя как исходя из вариантов, добавленных пользователями сайта (15 000 активных зарегистрированных человек суммарно добавили более 30 000 активных объектов), так путем сотрудничества и импорта баз данных межагентских баз WinNer и БД Навигатор, агентств недвижимости МИАН, МИЭЛЬ, «Экотон», «Петербургская Недвижимость» , «Бекар», «Гардарика» и многих других.
Сопоставляя данные «Индекса цен и предложений рынка недвижимости» на Restate.ru, легко увидеть ряд тенденций, которые являются ожидаемым ответом рынка на общее состояние экономики в стране. В частности, это продолжение падения средней цены продаж на первичном и вторичном рынках Северной столицы. Гадания о дате погружения рынка на самое «дно» кризиса продолжались в течение всего месяца после праздников, но никто пока не смог привести убедительные доводы насчет того, что крайне низкая точка спада цен продаж уже позади. Графики скорее говорят о том, что еще есть куда падать.
О вторичном рынке здесь еще можно было бы поспорить: пример Москвы показывает, что цены в этом сегменте могут быть стабильными (хотя и низкими) продолжительное время. Николай Лавров, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» замечает: «На графике видно постоянное стабильное снижение цен на квартиры в новостройках, на вторичном рынке, на комнаты. Плавное снижение в последнее время немного замедлилось - примерно по 0,5% в неделю».
Но для рынка новостроек спад является сейчас основным трендом. 77 тыс. руб. за м. кв – явно не предел для Санкт-Петербурга: дешевеют стройматериалы, снижаются запросы компаний-застройщиков, а Администрация города давит своими инициативами по конкурсам с неадекватно низкими закупочными ценами.
«Продолжающийся отрицательный тренд практически на все типы жилой недвижимости как городской, так и загородной, как и ранее, вызван отсутствием реальной возможности у населения приобрести жильё без использования ипотеки, а также общей экономической нестабильностью и снижением реальных доходов населения», - считает Роман Лескин, начальник отдела маркетинга и рекламы компании «НеваИнвестПроект». - «Сейчас на рынке действуют те, у кого уже были реальные сбережения на покупку недвижимости или те, кто получил субсидии или положительное решение банка о выдаче кредита до начала финансового кризиса. Причем покупатели с реальными деньгами сейчас находятся в самом выгодном положении и, пользуясь снижением цен, могут выбрать для себя более привлекательный объект недвижимости, чем тот, на который они рассчитывали ранее. Тем более такие покупатели (с «живыми» деньгами) более интересны для риелторов, чем «ипотечники» и «субсидчики», что позволяет им добиться снижения цены и при фактическом заключении сделки». И хотя понятно, что ресурс обладателей живых денег на рынке невелик, есть и оптимисты, которые рассматривают текущий момент как раз как «дно». «Графики явно показывают тенденцию к снижению, правда я думаю, что ниже 70-75 тыс. руб. за кв. м. не упадёт», - считает Леонид Медведев, Руководитель Общественной Приёмной ЭСОН. – «Возможны конечно никоторые скачки вниз, когда некоторые застройщики для того чтобы срочно получить деньги будут продавать несколько квартир практически по себестоимости, а может даже и ниже, но это не будет носить массовый характер».
Количество предложений по продаже недвижимости в Санкт-Петербурге демонстрирует выжидательную позицию значительного количества игроков рынка. Эта тактика разумна с точки зрения многих аналитиков, обещающих не только возврат к цене 4 тысячи долларов за м. кв. , но и превышение этого показателя на фоне грядущего дефицита предложения. Отчасти это «симуляция дефицита», рассчитанная на то, что у потенциального покупателя, дожидающегося «дна» рынка, не выдержат нервы. Но отчасти – и в самом деле наступающий дефицит на рынке новостроек.
«На данном графике мы видим, что в последнее время, точнее с 27 января, на вторичном рынке возросло количество предложений», - говорит Николай Лавров, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар». «Много объектов было снято с продажи в новогодние праздники в целях экономии средств на рекламу и в ожидании изменений на рынке после каникул. Количество предложений в элитном сегменте недвижимости, в отличие от вторичного рынка, наоборот падает – цены в долларовом эквиваленте снизились, и продавцы элитной недвижимости снимают квартиры с продажи. На первичном рынке предложение тоже падает, из-за того, что отодвигаются сроки сдачи объектов, и новых проектов строительства жилья практически нет».
Именно к сегменту элитной недвижимости на данный момент привлечено внимание многих игроков рынка. Элитное жилье начало быстро подниматься в цене, хотя еще недавно ему прочили длительную стагнацию и «молчание» обеих заинтересованных сторон . И это выглядело логично: «элитный рынок» значительно «просел» в ноябре 2008 года, и сам характер спроса в этом сегменте быстро изменился: запросы потенциальных приобретателей выросли одновременно со снижением их покупательной способности. Но налицо резкий постпраздничный рост – даже если учесть, что в реальности сделки идут со значительными скидками, он все равно выше общих ожиданий.
"Действительно, в сегменте элитной недвижимости наблюдается рост покупательской активности и средней цены продажи, что в свою очередь приводит к увеличению количества и объемов сделок», - замечает Павел Пикалёв, руководитель Penny Lane Saint Petersburg. – «Отчасти мы связываем текущую ситуацию с наметившейся, хотя и незначительной, стабилизацией на рынке, но основная причина видится в окончании традиционно малоактивного с точки зрения бизнеса зимнего периода. Продолжающийся рост базы предложения характеризуется намного более адекватным ценообразованием относительно первой половины 2008 года, это справедливо как для исторического центра С-Петербурга, так и для вторичных продаж квартир, купленных с инвестиционными целями в элитных жилых комплексах. Опыт сделок последнего времени дает нам основания согласиться с большинством аналитиков, считающих, что данная тенденция характерна только для высококачественных и высоколиквидных предложений, спрос на которые остается устойчивым".
Мнение Павла Пикалева разделяет и Елена Шваб, менеджер отдела жилой недвижимости «Олимп 2000». По ее мнению рост цен на рынке элитного жилья связан с нынешней ситуацией постоянно меняющегося курса валют: «Цены на рынке элитного жилья, впрочем, как и на всех рынках нашей страны, зафиксированы в рублях, т.к. по законодательству мы не имеем права рекламировать объект в условных единицах. В то же время многие продавцы хотят получить от продажи своего объекта деньги в валюте, соответственно происходящие изменения курса приводят к тому, что в рублевом эквиваленте цена объекта увеличивается. Сегодня не редкость ситуация, когда покупатель, присмотревший себе тот или иной объект, отказывается от его приобретения, поскольку продавец, зафиксировавший для себя цену в валюте, не желает уступать».
Есть и другие, более глубокие причины роста элитного сегмента. "Строительные компании в ближайшее время не смогут решить свои финансовые проблемы – более того, в этом году мы увидим банкротство многих из них - стоит взглянуть на понижение кредитного рейтинга «Миракс Групп» до уровня предбанкрота", - говорит Виктор Щелоков, председатель Совета Директоров Центра Юридической Поддержки Землепользователей. - "Первоначальные вложения в строительство нового дома класса «элит» в разы превышают затраты на строительство зданий класса эконом или бизнес. Это и гораздо лучше подготовленная инфраструктурная составляющая (получение большего количества электрических мощностей, прокладка оптоволоконного кабеля, проектирование подземного паркинга с учетом современных требований и норм и т.д.). В большинстве случаев элитный объект строится не на пустом месте. Необходимо произвести расселение владельцев существующих зданий в зоне застройки, снос старых зданий, а в некоторых случаях их обязательную реконструкцию с учетом требований по охране памятников (сохранить фасад, элементы декора и многое другое). Продажи квартир в элитных домах отличаются гораздо большей нестабильностью, чем продажи квартир в домах эконом класс. Ипотека, как инструмент, работает здесь в гораздо меньшей степени. Помимо объективных факторов, влияющих на цену (материалы, используемые при строительстве, какие и в каком объеме подведены коммуникации, уникальные и удобные дизайнерские решения), огромное значение оказывают субъективные факторы – отсутствие остановок общественного транспорта, рынков, кто является соседями и другие.
С учетом совокупности всех этих факторов становится очевидным, что начать строительство элитного дома в настоящее время является проблематичным (нельзя забывать, что на сегодняшний день, банки практически перестали кредитовать строительные компании), а спрос, пусть и минимальный, на элитные квартиры будут всегда. Поэтому, элитная недвижимость (особенно завершенные объекты) имеют меньшую тенденцию к падению цены".
Тенденция по продажам элитной недвижимости проецируется и на рынок аренды. После Нового года наблюдается однозначный рост количества предложений аренды во всех сегментах жилой недвижимости. Это связано с тем, что перед Новым годом количество предложений сократилось, чтобы не сдавать в аренду недвижимость на короткий срок новогодних праздников. Соответственно после окончания каникул на рынке появляется новое количество объектов. «Сейчас мы наблюдаем небольшое снижение цен после Нового года во всех сегментах, кроме цен аренды элитной недвижимости и 3-комнатных квартир», - говорит Николай Лавров. «Стоимость аренды элитной недвижимости сейчас потихоньку растет, потому что цены зафиксированы в долларах или евро, поэтому с курсом валюты цены в рублевом эквиваленте повышаются. 3-комнатные квартиры тоже могут быть зафиксированы в валюте, и в данные момент на аренду 3-комнатных квартир наибольший спрос. Данные квартиры востребованы в основном семейными парами, сейчас большое количество людей выходит на рынок аренды в связи с тем, что в условиях кризиса возможность покупки собственного жилья уменьшается».
Укрепление позиций элитной недвижимости объяснимо еще и потому, что в нашей стране понятие «элитный» - это еще один синоним слова «качественный». Критерии элитности еще остаются размытыми, но качество все равно лежит в основе этого понятия и более всего влияет на ликвидность жилья. Отрадно видеть, что в такое противоречивое время покупатель голосует рублем (долларом? Евро?) за качество и поддерживает тем самым наиболее ответственных игроков рынка. Размышляя о будущем, Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп» обращает наше внимание на то, что на ликвидные квартиры стоимость подросла где-то на 5-7%: «В связи с ситуацией на рынке, подобная тенденция (роста цены) будет и дальше продолжаться, так как с каждым днем такого ликвидного жилья становится все меньше. Что касается квартир, пользующихся небольшим спросом, так сказать, «неликвидного жилья» (квартиры с неудачными планировочными решениями, концепцией, инфраструктурой, местоположением) – их стоимость, возможно, будет снижена, максимум на 10%. В связи с такими вариантами можно предложить сделать выбор: купить сегодня квартиру со всеми удобствами, либо завтра – «неликвид». Очень возможно, что оживление на рынке недвижимости, вызванное желанием участовать в рассмотрении ликвидных предложений, перерастет в устойчивый многомесячный тренд и станет для многих трамплином на выходе из кризиса.
По будущему дефициту жилья: оч. хочется верить, что жилья настроили лет на 5 вперед с запасом. и совсем не хочется верить, что рынок снова станет через какое-то время "рынком продавца". По графикам: жалко, нет инф. по комнатам отдельной графой.
Почему это ниже 75 не упадет? У нас 75 - это что? волшебный предел, дальше которого НЕ СНИЖАЕТСЯ? Еще вчера где-то читала, что практически по той самой цене будет, про которую тут написано, что город ею давит. Порядка 50 тыс. руб.
Неплохой сервис по индексу цен. Но как не стыдно, как не стыдно водить людей за нос и выдавать постновогоднее оживление за некий значимый факт)) По дальнейшему падению не согласен. Имхо, хуже уже не будет.
7023 
Ставка на минимум: цены на студии в Петербурге продолжают расти
Всё продано: названы новостройки-лидеры по распроданности квартир в Петербурге
Долгожители рынка: ТОП-10 петербургских новостроек с самой долгой историей
Меньше 2 миллионов: названы самые дешевые апартаменты в Петербурге
Новостройки Петербурга меняют тренды. Бизнес-класс переезжает на намыв
Индексы Restate. Декабрьские заморозки на рынке аренды компактного жилья в Петербурге
