Когда в начале лета все говорили: «Осенью отрасль начнет подниматься, осенью рынок недвижимости оживет…», хотелось спросить: это произойдет само собой по волшебству? Если май демонстрировал во многих компаниях «уход в летнюю спячку», то июнь собрал события, дающие надежду: действительно, осенью у рынка будет шанс.
Рутинная и не всегда сразу оцениваемая сообществом и клиентами работа, которая идет сегодня, дает предпосылки не только к линейному росту рынка жилья, но и к тому, чтобы рынок этот стал более цивилизованным и комфортным. Несколько инициатив, озвученных в последние две недели, говорят об этом. Например, шаги по популяризации титульного страхования, предпринятые Ассоциацией риэлторов – это стремление гарантировать безопасность сделок, противодействовать мошенничеству, процветающему в кризисной обстановке. Повышение Минрегионом цены выкупа квартир для льготников – проявление лояльности государства к строительным компаниям и реальная помощь в финансировании этих структур. Рост капитализации АИЖК также явление скорее позитивное: все ожидают активного роста задолженности по ипотечным кредитам, но противодействовать этому в массовом порядке может только государство.
Эти и другие менее заметные элементы улучшения обстановки на рынке недвижимости за последние две недели не переломили тенденцию снижения цен, но удержали его практически в тех же рамках, что и две недели назад. На этом этапе отсутствие резкого ухудшения уже можно считать положительным моментом. Сергей Галалу, вице-президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, Председатель Комиссии по риэлтерской деятельности, генеральный директор АН «Итака», сказал на одном из круглых столов, от лица всей ассоциации: «Летний период мы считаем периодом наиболее значительного, выраженного снижения цен. Нам кажется логичным прогноз, когда основное снижение цены будет достигнуто летом. Затем будет стабилизация. Ухудшение возможно – но только в корреляции с очень серьезными макроэкономическими вещами, которыми мы не можем управлять, и мы не можем их оценивать на нашем локальном рынке. Но, тем не менее, есть объективные вещи: строительная себестоимость, цены на «первичке», которые упираются в нее. Есть локальные рынки, где подобное снижение цены достигнуто в куда более тяжелой экономической ситуации, например, на Украине».
График изменения средней цены продаж демонстрирует, что петербургская недвижимость на первичном рынке подешевела с 81,6 тыс. руб. за кв. м. до 80,9 тыс. руб. за кв. м. (-0,8%). Новостройки незначительно выросли в цене: с 54,3 до 56,8 тыс. руб. за кв. м. (+6%). Этот второй показатель заставляет еще более внимательно прислушаться к словам вице-президета Ассоциации риэлторов СПб и ЛО и вспомнить о том, что с декабря прошлого года мы наблюдали только падение этого показателя (за исключением небольшого всплеска в начале мая текущего года).
Упомянутые показатели важны еще и потому, что на Restate увеличилось количество объявлений, обрабатываемых при получении данной статистики. График динамики количества предложений о продаже недвижимости показывает рост в части вторичного рынка на 23%, а в части новостроек – на 26%. По районам в лидерах по продаже новостроек идет Приморский (21,2%), Московский (14,5%), Выборгский (12,4%), Калининский (10,3%) районы. Значительную долю сохраняют Невский (7,9%), Красносельский (7,5%) и Фрунзенский (7,4%) районы. По вторичному рынку недвижимости основная активность практически равномерно распределена по 7 районам: Приморский (8,9%), Калининский (8,7%), Невский (8,6%), Выборгский (8,5%), Московский (8,5%), Фрунзенский (8%), Красногвардейский (6,5%).
Цены на аренду квартир в Санкт-Петербурге сохранились почти без изменений за последние 2 недели. Небольшое снижение отмечается только в части двухкомнатных квартир, они подешевели с 29,6 до 28,5 тыс. руб. (-5%). Трехкомнатные квартиры упали в цене с 49 тыс. руб. до 45,3 тыс. руб. (-7,4%). Разочарование в летней аренде в Санкт-Петербурге аналитики высказывали уже много раз на протяжении последних двух недель, и вероятно, недостаток ожидаемых летом клиентов заставляет менять ценовую политику, хотя и не радикально.
Количество предложений по аренде недвижимости увеличилось по основным показателям. В сегменте жилой недвижимости наблюдается рост с 17 до 19,6 тыс. предложений. Незначительно выросло количество представленных к сдаче комнат. Причиной увеличивающейся активности на этом поле деятельности становится в том числе и отъезд горожан на дачи и в отпуска. Эффективное использование своей жилплощади даже на краткий 2-3-месячный срок становится нормальным явлением, поскольку граждане под влиянием кризиса все лучше осознают, как работать со своими ресурсами. «Делай, только не сиди» - можно сказать, девиз последних недель. Это верно и для обывателей, и для представителей бизнеса в сфере недвижимости. Как оптимизировать предложение при падающем спросе, как избежать банкротства и договориться с кредиторами, каким образом войти в альянс с государством, чтобы загрузить свои мощности хотя бы дешевым госзаказом, как избавиться от недостроенного объекта, чтобы при этом значительно не пострадали соинвесторы – ответы на эти и другие вопросы постепенно приходят как пережитый и усвоенный опыт застойного периода.
Комментарии специалистов к идексу недвижимости Restate.ru:
Мария Сорокина, директор по организационному развитию и маркетингу компании «Экотон»:
- Если говорить о вторичном рынке недвижимости летом, можно прогнозировать, что цены будут и дальше корректироваться в сторону снижения. По нашим прогнозам за оставшийся период лета они упадут еще на 5-8%. На первичном рынке ситуация такая же – оба эти рынка тесно взаимосвязаны друг с другом. Предложение по малогабаритному и экономичному жилью сократилось, а на более дорогое и просторное жилье, оставшееся в продаже, цены придется снижать.
Что касается рынка аренды, мы видим, как в начале года график идет вверх: активно сдаются трехкомнатные квартиры. В связи с кризисом в тот период многие пересмотрели свои представления о подходящем жилье для съема и снизили планку комфорта. Люди начали съезжаться, консолидироваться, сообща арендовать трехкомнатные квартиры. Затем эта волна схлынула, и спрос распределился более равномерно. Предложение на рынке аренды квартир сейчас превышает спрос, и есть четкий тренд к снижению арендных ставок.
Рынки загородной, городской недвижимости, рынок аренды жилья – все они демонстрируют примерно одинаковые тенденции. Да, сделки не прекращаются, идут они преимущественно в ценовом диапазоне до 6 млн. рублей. Но на уровне 8-20 млн. рублей сделок практически нет. Этот диапазон, в котором раньше искал себе предложения средний класс, теперь не востребован. Сниженные зарплаты, увеличившиеся проценты по ипотеке и общий регресс возможностей менеджеров высокого и среднего уровня серьезно повлиял на рынок жилья. В сегменте бизнес-класса замерли по продажам и квартиры, и домовладения в коттеджных поселках. На фоне стагнации спроса по объектам бизнес-класса проходят сделки по элитным объектам. Примечательно: загородная недвижимость пользуется спросом в аренду. Люди готовы заплатить за аренду загородного дома 25-140 тысяч рублей в месяц, но покупать не готовы. Инвестиционное вложение денег в жилую недвижимость на сегодняшний день вызывает опасение у физических инвесторов, связанное с постоянным снижением стоимости объектов.
Ольга Ульянова, руководитель информационно-аналитического отдела корпорации «Мегалит»:
- По графику изменения среднец цены на недвижимость Петербурга. В настоящее время на рынке жилой недвижимости наступила некоторая стабилизация. В 2009 году вывод новых проектов на рынок в сегменте типового жилья замедлился по сравнению с прошлым годом, т. е. ликвидное предложение постепенно сокращается. При этом лето – это время снижения покупательской активности покупателей-аборигенов и повышения покупательской активности иногородних покупателей, которые приезжают в Санкт-Петербург для приобретения жилья для себя или своих детей, желающих продолжить свое образование в городе на Неве.
На вторичном рынке жилой недвижимости также наметилась стабилизация. Продолжает дешеветь только наиболее некачественное жилье – т. н. «хрущевки», «брежневки», «корабли» или неликвидные. Здесь работает рыночный механизм – в период роста эти квартиры дорожают быстрее, а в период кризиса – дешевеют быстрее более качественного жилья.
Относительно стабильная ситуация на рынке жилой недвижимости, по нашему мнению, будет продолжаться в течение лета 2009 года, когда в городе замедляются все бизнес-процессы. В дальнейшем развитие ситуации будет зависеть от состояния экономики города и страны в целом, уровня безработицы, положения банковской системы, а также конкретных мер, которые будут приняты для поддержания отрасли.
Что касается графика динамики продаж по районам, в городе традиционно по объемам застройки лидирует Приморский район. В нем присутствует значительное количество неосвоенных территорий, соответственно, и по объемам продаж Приморский район в лидерах. Здесь следует отметить, что география застройки в Санкт-Петербурге традиционно определяется преимущественно не спросом потенциальных потребителей, а наличием свободных участков, пригодных для строительства жилой недвижимости. Несколько сдал позиции Выборгский район, который 4-5 лет назад делил лидерство с Приморским районом. А вот Московский район, где активно осваиваются территории около ст. м. «Звездная» (преимущественно квартальная застройка), и Калининский район, где активное строительство возобновилось после открытия сквозного движения по всей Кировско-Выборгской линии метрополитена, серьезно заявили о себе на рынке строящейся жилой недвижимости. Кроме того, нельзя не упомянуть о том, что северные районы Санкт-Петербурга пользуются повышенной популярностью у петербуржцев, ввиду того, что расположены в непосредственной близости от трасс, ведущих в престижные пригородные районы.
Екатерина Шабалина, бренд-менеджер компании "Тимбер Продукт":
- Затрону вопрос вторичного рынка загородной недвижимости. Осенью-зимой 2008 года, в связи с падением цен на городскую недвижимость из-за финансового кризиса, покупатели ожидали аналогии и на рынке загородной недвижимости, это побудило девелоперов понижать цены на вторичку, но не значительно, по сравнению с городским рынком, в основном покупателям предлагались скидки и разные бонусы. В зимне-весенний период число покупателей резко сократилось, затишье связано с выжидательной позицией покупателей на непредсказуемое поведение "кризисного" рынка, что побудило девелоперов поддерживать существующий уровень цен, а затем его постепенно снижая. В настоящий момент чувствуется оживление спроса, растущий спрос, вызвал изменение цен в рост.
Студенцова Мария Владимировна, начальник отдела маркетинга группы компаний проекта «Кивеннапа».
- Начиная с осени 2008 года продолжается снижение цен практически по всем видам недвижимости. Снижение цен, в основном, обусловлено сокращением выдачи ипотечных кредитов, а также общей нестабильностью рыночной ситуации - базовый спрос есть, но в текущей ситуации люди предпочитают откладывать покупку до лучших времен. В то же время на рынке загородной недвижимости пока не фиксируется заметное снижение цен - цены снижаются в основном за счет перераспределения структуры предложения (растет количество недорогих предложений для эконом-класса). Самыми провальными месяцами оказались февраль и март, но в весенние месяцы средние цены несколько возросли из-за общего оживления рынка и начала строительного сезона. Застройщики пока не особо спешат снижать цены, но практически все предлагают программы рассрочек и другие стимулирующие мероприятия, а также предлагая покупателям недорогие варианты, которые раньше на рынке представлены не были (снижение площадей домов и участков, уровня инфраструктуры и т.п.). Ситуация с ценами на загородную недвижимость может не изменяться до конца лета, а позже, возможно, произойдет снижение цен для того, чтобы стимулировать угасающий к осени спрос.
8606 
Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 
От порта до курорта: где на юге России снижаются цены на новостройки
«Вторичка» на качелях: рост в Москве, Калининграде и Махачкале, падение в Сочи и Петербурге
От Оренбурга до Уфы: где новостройки в ПФО подорожали больше всего
Ставка на минимум: цены на студии в Петербурге продолжают расти
Всё продано: названы новостройки-лидеры по распроданности квартир в Петербурге
