13 апреля 2009, 12:13 3654

Недвижимость / Газета / Новости рынка недвижимости Санкт-Петербурга

Индекс недвижимости Restate.ru: новостройки уходят

В ожидании сезонных изменений – так можно описать состояние основных рынков недвижимости. Всплеска аренды за счет приезжающих абитуриентов ждут в те, кто сдает квартиры. Роста интереса к съему на лето загородной недвижимости ждут владельцы дач , и то же самое согревает душу продавцам коттеджей и домов за пределами Петербурга.

Индекс недвижимости, Вторичный рынок жилья, Цены на недвижимость, Прогноз цен на рынке недвижимости

Традиционно замирающего спроса на покупку жилья – как в секторе новостроек, так и на вторичном рынке -  ждут девелоперы, приложившие весной массу усилий, чтобы продать максимум построенных площадей.  Удержаться на уровне прибыльности, окупить проекты, заложить основу на будущее – по данным Restate амбициозные цели застройщиков понемногу остаются в прошлом, и наступает время продавать все, что есть – на самых выгодных для покупателя условиях.

Интересно заметить, что цены на элитную недвижимость и на жилье на вторичном рынке действительно впервые за долгое время остались практически без изменений. Падение на сотые доли процента – единственное, что можно отметить, ориентируясь на статистику. Те, кто предрекал в ближайшем будущем пресловутое «дно» рынке, оказались во многом правы. Экономические особенности элитной и вторичной недвижимости не позволяют работать с ней ниже определенных  ценовых рамок, и остановка  в цене выглядит прогнозируемой. Несколько иначе обстоит дело с новостройками: да, сезонный фактор имеет место, но не только он. Судебные разбирательства по объектам на рынке жилой недвижимости и новые законодательные инициативы в отношении прав дольщиков подтолкнули процесс падения цен на новостройки.  В качестве косвенного фактора называется также и отсутствие значительных премий по итогам весеннего делового сезона в крупных компаниях. Средняя цена  1 квадратного метра изменилась с 74. 862 до 61,775, что составляет 18,5%.

При этом количество предложений о продаже недвижимости в Санкт-Петербурге не падает – можно говорить скорее о стагнации. Ажиотажа  здесь уже не наблюдается, так как, надо полагать, выставлен  максимум возможных вариантов, но рост предложения на вторичном рынке заметен – он составил 3,3%. Элитный сегмент, который в последние две недели отличается редкой стабильностью, и сегмент новостроек не прибавили в части количества предложений на Restate.ru.

Цена аренды квартир, в отношении которой за последние месяцы наблюдалось только падение,  не просто остановилась, но и выросла во всех сегментах, хотя и незначительно. Так  аренда  однокомнатных квартир подорожала за последние 2 недели на 2,5%, аренда двухкомнатной квартиры выросла на  3,5%, а чтобы снять элитную квартиру, теперь придется заплатить на 1% дороже.  Преодоление панических настроений на вторичном рынке недвижимости  отчасти объяснимо сезонными факторами,  но хорошо говорит и об общем восприятии ситуации: многие не видят смысла сдавать жилье за меньшие деньги.  Характер распределения предложений по районам в отношении аренды остается  прежней: лидируют Калининский, Приморский, Московский и Выборгский районы.

Активность  арендодателей в части предложений также указывает  на  то, что «дно» рынка, о котором столько говорилось последние два месяца, наконец найдено.  При подрастающей цене на аренду, количество предложений падает – равномерно, во всех форматах жилой недвижимости.  Наибольший отток предложений наблюдается в части комнат и малогабаритных квартир: ввиду значительного снижения цен  в недавнем времени отдельное съемное жилье себе смогли позволить новые категории арендаторов, и в эту же нишу переместился спрос с более дорогих и просторных объектов.

Количество предложений по аренде квартир по районам Санкт-Петербурга 25 марта – 8 апреля 2009 года

Если до сих пор прогноз рынка можно было построить легко,  обозначив только границы и сроки предстоящего бесконечного падения, то теперь  есть  основания для более подробных предположений.  Оправдаются ли оптимистичные ожидания девелоперов  насчет средств, «отработавших» свои звездные часы на рынке валютных спекуляций и готовящихся снова перелиться в  недвижимость? Можно ли считать дефицит строящейся недвижимости свершившимся фактом или это скорее желаемое, чем действительное?  Пока  цены на новостройк  падают, и декларативные заявления первых лиц несколько расходятся с реальностью. Очевидно, что рынок переживает поворотный момент и возможно, останется в рамках своих противоречивых тенденций до начала нового делового сезона.

Комментарии специалистов к Индексу цен Restate.ru:

- В настоящий момент арендные ставки значительно упали: 1-комнатную квартиру в спальном районе в удалении от метро можно снять за 11 тыс. руб. Аренда двухкомнатных квартир колеблется от 14 до 16 тыс. руб., трехкомнатные – от 18 тыс. руб.  Произошли существенные изменения в сегменте элитного жилья: арендодатели снижают ставку в среднем на 30%. При этом есть яркие примеры больших аппетитов арендодателей, которые делают упор на элитность и эксклюзивность свих объектов: сегодня в центре города предлагается в аренду 5-комнатная квартира площадью 250 кв м за 350 тыс. руб в месяц.  Аренда коммерческой недвижимости также падает в цене. Объект, который в 2008 году предлагали арендовать за 120 000 рублей, сегодня готовы сдать за 70 000 руб в месяц.

Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg:

- Предложение на рынке элитной недвижимости по-прежнему сильно ограничено. Поступление на рынок нового предложение или закрытие продаж в каком-то объекте способны резко повлиять на цену. Кроме того, предложение на первичном рынке постепенно сокращается ввиду «вымывания» наиболее интересных вариантов.

За первые месяцы 2009 г. спрос в классе элитного жилья проявлял себя слабо – сказалось нежелание застройщиков «двигаться» по цене. В остальных сегментах наблюдалась противоположная ситуация: в объектах продаваемых «со скидкой» отмечалось увеличение продаж даже по сравнению с декабрем прошлого года. Наблюдается общее для всех сегментов снижение цены предложения в попытке привлечь покупателей и активизировать спрос. Что касается рынка аренды, то  и здесь наблюдается похожая ситуация.

В первом квартале этого года у застройщиков, особенно массовых, отмечался всплеск продаж. Для многих покупателей, которые перевели деньги в валюту и выиграли на курсовой разнице, приобретение недвижимости стало более доступным. И всплеск спроса связан, прежде всего, с тем, что люди пытаются вложить сбережения в материальные активы. Такая психология в большей степени характерна для покупателей типового, чем элитного жилья. В данной ситуации порог входа ниже, меньше накопления, но и возможность снова их накопить – тоже намного ниже. Впрочем, всплеск – это не долгосрочный тренд. Через месяц-два все вернется на круги своя, и спрос может опять снизиться.  Тенденция к отказу от запуска новых проектов или замедление строительства, относится, прежде всего, к сегменту массового жилья. Элитный сегмент более устойчив к эффектам падения спроса.  Застройщики работают не на обороте, а на марже, и для них текущее падение продаж не настолько критично, как в массовом сегменте. Сокращение спроса в элитном сегменте не связано с тем, что у людей  пропали деньги  - скорее, они занимают выжидательную позицию, стремясь получить товар ожидаемого качества. Потенциал для новых проектов остается, и они будут появляться.  Хотя вряд ли это будут масштабные проекты, предполагающими редевелопмент больших территорий,  - все-таки велики риски девелоперов.

- Кризис продолжается.  (Давайте поговорим о завтрашнем дне. Каким будет завтрашнее дно?)) Прошло  почти 2 месяца с момента выхода моего предыдущего обзора цен на недвижимость в Санкт-Петербурге. Что изменилось? Совершенно очевидно, что кризисные явления продолжают развиваться, что оказывает прямое влияние на стоимость квартир.  Свободных средств у населения немного, причем сейчас, в отличие от ситуации, бывшей, скажем, год назад, даже если у потенциального покупателя есть в наличии необходимая сумма для приобретения квартиры, то он не торопится с ними расстаться. Причем для этого есть, по крайней мере,  две серьезные причины.

Во-первых,  всегда при падении рынка, особенно когда дно падения, очевидно, не достигнуто, есть желании немного подождать возможности купить подешевле, после очередного этапа падения цены. Здесь могут быть несколько подводных камней: падение цен на жилье остановится раньше, чем общее падение рынка (например, из-за замораживания строительства, и как следствие, крайне незначительного предложения на рынке); из-за неопределенности курса евро/доллар/рубль, Центробанк может начать усиленно поддерживать рубль или, наоборот, полностью отказаться от экспансий на валютном рынке. Как будут реагировать мировые биржи на действия европейских и американских властей? Покупатель задумывается, в чем выгоднее держать деньги – евро, доллары, или может все-таки рубли.

Как бы потенциальному покупателю не хотелось верить в лучшее (дальнейшее падение цен), можно сказать с уверенностью – будущее цен на недвижимость достаточно неопределенно. Конечно, впереди лето с традиционным сезонным снижением сделок и цен, но что будет осенью?

Во-вторых, если раньше человек был готов выложить за квартиру все имеющиеся у него средства (еще заработаю), то сейчас, в период  кризиса, такой уверенности у большинства граждан не наблюдается. Поэтому, цены на квартиры снижаются и в ближайшие несколько месяцев эта тенденция вряд ли изменится.

По мнению экономистов Стэнфордского университета (США) М. Флетотто, Н. Блюм и Н. Ямович - создателей теоретической модели неуверенности в экономике одной из причин мирового финансового кризиса 2008 года стал дефицит доверия.

С элитной недвижимостью все не так однозначно. С одной стороны, есть желание застройщиков выдавать за элиту то, что хоть немного выше стандартного (среднего) уровня. На такую псевдоэлиту цена естественно будет падать.

К тому же сейчас - разгар кризиса, когда объективно понятно уже практически всем, что это не временное явление на несколько месяцев, а что-то серьезное и надолго, у потенциальных покупателей жилья класса «элит», что называется, других дел «по горло» - необходимо срочно оптимизировать или даже перестраивать производство, выходить на новые рынки, искать новых клиентов, урезать расходы. Даже если деньги на новую квартиру не проблема, то времени для ее покупки просто нет.

Возможно к лету, когда острые проблемы будут решены, и мысли об отпуске, отдыхе, станут одними из главных, тогда и приобретение нового, комфортного жилья будет восприниматься как необходимость, а не потеря времени на его поиск, и оборотных средств на его покупку. В этом случае мы увидим увеличение количества желающих совершить покупку подобных квартир. 

- В целом, тенденции рынка находятся в рамках ожидаемых. В сегменте элитной недвижимости заметные изменения в цене в течение последнего четырех месяцев объясняются несоответствием цены спроса и предложения. Продавцы, уверенные в эксклюзивности своих объектов, долго не могли решиться на снижение цены, диктуемое рынком. Очевидно, после нового года, в феврале, они все-таки были вынуждены идти на корректировку. В течение последующих полутора месяцев ценовой баланс восстановился, и сейчас мы наблюдаем лишь незначительные колебания.

На первичном рынке ситуация интересная. Понятно, что в нынешней ситуации спросом пользуются лишь ликвидные бюджетные варианты в достроенных домах. Судя по всему, сейчас запас подобной недвижимости исчерпывается, чем и обусловлено заметное падение в последние несколько недель. Очень любопытно, как поведет себя рынок дальше. Возможно, ситуация несколько исправится: строители сейчас активно взаимодействуют с властью, господдержка может помочь первичной недвижимости остаться на плаву. На вторичном рынке происходит плавная корректировка цен в рамках нормы. Это не падение, а тренд, плавное выравнивание стоимости, связанное не с рынком в целом, а с отдельными переоцененными объектами. Вопреки пессимистичным прогнозам, на рынке по-прежнему есть люди с явной потребностью в изменении жилищных условий. Они никуда не делись, а продолжают точно так же действовать, подбирать, покупать и продавать.

Елена Горелкина, Restate.ru

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях ВК, Телеграм, и наш канал в Дзен" : больше интересных новостей каждый день.

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Автор: редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 26.07.2025 09:33 552	От порта до курорта: где на юге России снижаются цены на новостройки 08.07.2025 08:42 2834	«Вторичка» на качелях: рост в Москве, Калининграде и Махачкале, падение в Сочи и Петербурге 25.06.2025 08:30 4337
От Оренбурга до Уфы: где новостройки в ПФО подорожали больше всего 18.06.2025 12:11 5117	Ставка на минимум: цены на студии в Петербурге продолжают расти 28.05.2025 08:52 5659	Всё продано: названы новостройки-лидеры по распроданности квартир в Петербурге 22.05.2025 08:30 4378