Индекс недвижимости Restate.ru: ипотека – не показатель
«Мы поддержим ипотеку, дополнительно выделим на поддержку ипотеки и снижение ставок по ипотечным кредитам до 10-11% — как первый шаг, выделим на эти цели 250 миллиардов рублей» — это слова Владимира Путина, произнесенные им во время «горячей линии» с населением 3 декабря.
Желание скорректировать ситуацию на рынке недвижимости извне, сверху не покидает первых лиц государства, да и в среде специалистов на возрождение ипотеки возлагаются огромные надежды. На сегодняшний день средняя ставка у Сбербанка, занимающего половину российского рынка ипотеки, составляет 14% годовых. Заверения в конце года относительно того, что ипотека поднимет по-прежнему депрессивный рынок недвижимости, уже не воздействуют на публику так утешительно как раньше, когда ипотека в принципе отсутствовала в ассортименте банков почти полгода. СМИ фиксируют улучшение условий по ипотечным кредитам и возобновление предложений в банках, а рынок продолжает оставаться прежним. Возможно, все открытия и взлеты еще впереди, но пока очевидно: «возрождение ипотеки – спасение строителей» остается таким же мифом, как и «новостройки вот-вот подорожают, так как грядет дефицит».
Шаг снижения цен на вторичном рынке остается прежним. Квадратный метр на вторичном рынке в Санкт-Петербурге стоил в середине ноября 75,9 тысяч рублей, а на сегодняшний день предложение по нему исчисляется в размере 75,6 тысяч рублей. Уже более полугода квадратный метр на вторичном рынке дешевеет примерно с такой же скоростью, и профессионалы по-прежнему спорят о том, где будет зафиксирован нижний предел. На первичном рынке цена за квадратный метр в середине месяца была 66 тысяч рублей, а сейчас она составляет 65,1 рублей. 1,3-1,5% от цены предложения здесь теряется каждые 2 недели, и тенденция не меняется, несмотря на обещанный дефицит предложения. Вероятно, состояние покупательной способности таково, что предложение еще долго останется на текущем уровне. Заподозрить в росте можно лишь элитную недвижимость, которая с 216,9 тысяч рублей за квадратный метр подорожала до 220, 3 тысяч рублей – но едва ли это статистически значимое явление.
В отношении количества предложений о продаже вторичной недвижимости в Санкт-Петербурге также невозможно сказать почти ничего нового: оно сохраняется на уровне 29,5 тысяч объявлений. Количество объявлений по новостройкам снизилось с 9 до 8,5 тысяч предложений, и это, казалось бы, должно настораживать рынок. Однако ситуацию нетрудно объяснить объявленными сразу у нескольких строительных компаний акциями по продаже жилья со скидками – ввиду предстоящего нового года. В целом возможен небольшой сезонный отток предложений, в ожидании нового делового сезона. Элитная недвижимость все также представлена количеством 1,1 тыс. предложений.
Ситуация с ценами на аренду жилья в Санкт-Петербурге становится характерной для этого времени года. Сезонность на этом рынке сказывается всегда достаточно явно, и здесь возобладает трезвый взгляд на вещи после осени, проведенной в гаданиях – куда же последует рынок. Цены в данном сегменте остановились примерно на уровне начала декабря. Так, средняя цена предложения по аренде «двушки» - 29 тыс. руб. Снять трехкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге удастся за 53,2 тыс. руб. Однокомнатные квартиры остаются на уровне 14 тысяч рублей уже достаточно длительный срок, и тенденция эта не меняется.
Активность предложения по аренде в Санкт- Петербурге также замирает – как обычно перед новогодними праздниками. По жилой недвижимости предложение колеблется на уровне 12-12,5 тысяч объявлений. Элитная недвижимость сохраняется в объеме 1 тыс. объявлений. Комнаты представлены по-прежнему на уровне 3,2 тысяч объявлений. Возможны еще некоторые спонтанные всплески, но от сезонного фактора никуда не денешься – работа по многим предложениям приостановится до середины января. Участники рынка с интересом ждут начала нового сезона, поскольку время зимних праздников – это, как правило, время коррекции цен на аренду недвижимости, и после праздников здесь возможны сюрпризы. Эта «перезагрузка отношений» ожидается не только между арендаторами и хозяевами. Многие ждут принципиальных и более конкретных заявлений со стороны власти, со стороны монополистов, со стороны руководства крупных предприятий – уровень оптимизма и амбиций на грядущий год, безусловно, повлияет и на показатели рынка недвижимости.
Комментарии специалистов к Индексу цен Restate.ru:
Юрий Миленин, генеральный директор ООО "Бизнес.Богатство.Благополучие" (Управляющая компания "WHITE RIVER"):
- Приятно комментировать графики, которые используешь как рабочий инструмент для понимания общей картины рынка. С моей точки зрения, сегодняшний рынок недвижимости стабилен: средняя цена на "элитку" выросла из-за снятия 85 % объектов с продажи; новостройки Петербурга около года стоят 65-70 тыс.руб./м2; "вторичка" стабильна как самый широкий сегмент рынка и удивляет ценой только в частных случаях. За последний год нет резких изменений по объему продаж. Рекламные лозунги о предстоящем росте цен не воплотятся до лета 2010 года. Объем продаж двухлетней давности явился отражением североамериканского ипотечного кризиса. К тем показателям мы не придем еще несколько лет. В судах двух столиц находятся несколько десятков тысяч исков по невыполненным обязательствам перед банками по ипотечным кредитам. Основная проблема российского рынка недвижимости в менталитете людей, который не поменялся более чем за двадцать лет строительства капитализма.
Последний год у нас различные эксперты каждый квартал объявляют, что цены достигли "дна". Дело в том, что один из "трех китов жизни" цивилизованного европейца - жилье, в России до определенного момента давалось даром и люди в общей массе не осознали его ценности. Экономический кризис привел к естественному отбору в профессии риэлтор. Общественные организации и агенства недвижимости не ограничили вход в профессию, а сложившуюся ситуацию "исправили" снижением комиссии агента и сокращением рекламного бюджета - слабая мотивация для хорошего специалиста. Благодаря индустрии образования и туризма, аренда жилья практически не пострадала от кризиса. Основываясь на своих дилерских сделках с новостроем, могу сказать что спрос стабильно низкий. Аренда офисной недвижимости имела традиционный постотпускной осенний всплеск. Неизменная ценовая политика на складские помещения обусловлена естественными потребностями населения мегаполиса и тем, что Питер является крупнейшей транспортной артерией России. В заключение своих слов хочу заметить, что если современные риэлторы желают управлять рынком недвижимости им стоит пересмотреть правила игры написанные 15 лет назад.
Наталья Юшина, директор отделения «Северное» ГК «ЭКОТОН»:
- Данный график вполне отражает те тенденции, которые отмечают риэлторы в своей работе. Если говорить об элитной недвижимости, то уникальные объекты элитного и люкс-классов пользуются спросом вне зависимости от экономических тенденций. Это связано и с небольшим предложением (число квартир высшего уровня в «золотом треугольнике» по понятным причинам ограничено), и со стабильным интересом со стороны покупателей. Инвестиции в элитную недвижимость является одним из самых надежных способов вложения средств. Данный факт подтверждается цифрами: из графика видно, что лишь этот сегмент рос с точки зрения цены.
Вторичный рынок продолжил тенденцию всего 2009 года к плавной коррекции цен в сторону снижения. Это связано с падающим уровнем спроса и общим снижением уровня доходов населения. Цена на первичном рынке, в свою очередь, летом резко возросла. В июне-июле заметная часть ликвидных квартир небольшого метража в сданных домах уже была продана, соответственно, у застройщиков появилась возможность увеличить цену квадратного метра на оставшиеся интересные варианты. Ближе к концу года стало сдаваться больше объектов, соответственно, цена медленно «поползла» вниз. Тем не менее, спрос остается стабильно высоким.
Виктор Щелоков, генеральный директор компании "Центр юридической поддержки землепользователей":
- Резкий рост цен на элитную недвижимость в начале лета этого года, стабильное удержание позиций и незначительное увеличение, которое мы можем наблюдать вплоть до декабря, обусловлено двумя основными факторами. Это было предсказуемо более чем пол года назад. Во-первых, у обеспеченных людей, класс которых, пусть не столь многочислен, но есть всегда, в любые времена и при любых кризисах, появилось больше свободного времени и возможности заниматься вопросами приобретения жилья и вложения капитала с наступлением третьего квартала года, периодов отпусков и сезонных спадов производств.
Во-вторых, причина в остановившемся и неуклонно снижающемся предложении элитного жилья. Это связано с значительно большими, чем эконом, затратами на строительство. В 2009 году подавляющее большинство строительных компаний не могут себе этого позволить. В этом факторе очевидна взаимосвязь с предыдущим. Так как люди, обладающие достаточным капиталом, понимая тенденции, видят в приобретении элит жилья очень перспективные инвестиции.
На вторичном рынке жилья и новостое, начиная с июля, мы видим непрерывное снижение стоимости, так как доходы граждан сильно сократились в течение года. Предложение, напротив, стабильно, так как в предыдущие периоды строительство шло весьма интенсивными темпами. Всплеск стоимости новостроек наблюдался лишь в июле. Это было результатом начала отпускных периодов и некоторым всплеском активности на рынке жилья в мае-июне.
6000 
Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 
От порта до курорта: где на юге России снижаются цены на новостройки
«Вторичка» на качелях: рост в Москве, Калининграде и Махачкале, падение в Сочи и Петербурге
От Оренбурга до Уфы: где новостройки в ПФО подорожали больше всего
Ставка на минимум: цены на студии в Петербурге продолжают расти
Всё продано: названы новостройки-лидеры по распроданности квартир в Петербурге
