Индекс недвижимости Restate: продолжаем работать в кризисе
Что происходит с ценами на рынке недвижимости в Санкт-Петербурге? Одни прогнозы кардинально расходятся с другими, специалисты пристально следят за колебаниями цен, но теряются, когда от них требуют определить тренд. Большое количество противоречивых данных и эмоции вместо фактов - такова картина последних недель.
За последние 2 недели прошло как минимум 2 широко разрекламированных конференции на тему состояния рынка недвижимости в Санкт-Петербурге. Несмотря на присутствие многих представителей прессы, включая команды с нескольких телеканалов, события можно назвать откровенно неудавшимися. Выступающие говорили скомкано и старались не вдаваться в подробности – точной оценки никто не предлагал. «Я не скажу вам ничего нового», - этими словами, например, встретила журналистов Екатерина Романенко, президент Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области вчера на пресс-конференции, посвященной конкурсу «Каисса». По ее признанию, агентства не находятся в критической ситуации и окончательно освоились с кризисными реалиями: работают в текущей рыночной ситуации так успешно, как только могут.
Практически прямые «рельсы» графиков средних цен на основных ресурсах, предлагающих статистику по ценам объясняют нервозное состояние участников рынка. Профессионалы, привыкшие к постоянному изменению динамики, устали ждать, куда, в какую сторону качнется рынок. Текущие события показывают, что абсолютной уверенности в позитивном тренде на ближайшее будущее в среде профессионалов нет, во всяком случае, не все испытывают оптимизм, хотя предпосылки для него есть – об этом более подробно в предыдущем обзоре Restate. Исключение составляют разве что некоторые финансовые организации, которые сочли «ровное дно» на рынке недвижимости удобной стартовой площадкой для улучшения условий кредитования. Сбербанк и несколько других кредитных организаций в последние недели смягчили условия ипотеки, уменьшив начальный взнос и оптимизировав сроки выплат.
Средние цены на недвижимость в Санкт-Петербурге остались, практически, прежними по отношению к концу сентября. Цена квадратного метра на вторичном рынке в Санкт-Петербурге составила 76,1 тысяч рублей: снова отмечается незначительное снижение менее чем на 1%. Снижение этого показателя уже стало привычным для участников рынка. Квадратный метр на рынке нового жилья стоит на сегодняшний день 66.300 рублей, что на 3% меньше, чем в середине сентября. На рынке элитной недвижимости заметен постоянный небольшой рост : в последние 2 недели цена выросла с 216,8 до 217,8 тысяч рублей.
Количество предложений по продаже недвижимости за истекшие 2 недели после некоторого роста – очевидно, в разгар деловой активности были выложены «прибереженные» предложения - практически зафиксировалось на достигнутых величинах. Число предложений по новостройкам было 9, 2 тысячи, и выросло за 2 недели до 9,3. На вторичном рынке картина количества предложений также изменилась лишь на десятые доли: с 32,5 до 32,9 тысяч. Количество объявлений по элитной недвижимости сохраняется в объеме 1,1 тысяч
Всплеск цен на аренду квартир в Санкт-Петербурге оказался временным явлением, и уже через пару недель цены скорректировались хотя и не до прежних величин, но значительно. Аренда однокомнатной квартиры теперь обходится 15, 7 тысяч рублей (- 11%), аренда двухкомнатной квартиры упала в цене с 34 тысяч рублей до 27 (-23%), трехкомнатная квартира в аренду теперь стоит 42,9, а более 2 недель назад цена на нее составляла 47,2 тысячи рублей (-10%). Вероятно скачок цен в начале осени связан с завышенными ожиданиями собственников по отношению к началу делового сезона.
После спада в конце лета количество предложений по жилой недвижимости снова растет: если 2 недели назад этот показатель был 17,1, то теперь он составляет 22,7 (+28%). Рост предложения и влечет за собой снижение цен на аренду, о котором написано выше. На 50% увеличилось за истекшее время количество представленных комнат: с 1,4 тысяч до 2,8 – этот факт может говорить о том, что надежды многих жителей города поправить свои финансовые дела с приходом осени, не оправдались, и сдача комнат внаем была найдена как выход из тяжелой ситуации. Также возможено и улучшение маркетинга агентств именно в отношении комнат как ликвидного предложения для работающих по найму приезжих. Количество элитных предложений увеличилось незначительно: с 1,5 до 1,9 тыс.
«Шаг вперед, два шага – назад» - так можно описать текущую ситуацию, в которой рынок недвижимости Санкт-Петербурга пытается следовать прогнозам по выходу из кризиса. Колебания на рынке аренды говорят о сильной зависимости рынка от внешних факторов и о нечетких представлениях собственников, какова же в действительности сейчас оправданная цена арендуемого жилья. Можно предположить, что это опосредованный эффект «заклинаний» о прекращении кризиса и растущем благополучии масс: начинает казаться, что неподалеку, буквально на соседней улице жизнь действительно улучшается рекордными темпами, и вот еще немного, и можно будет увидеть эти изменения. Но по всей видимости, в реальности до них еще далеко.
Комментарии специалистов к Индексу недвижимости Restate:
Фарафонова Валерия Викторовна, менеджер отдела недвижимости ООО «ТД «Сигма»:
- Резкое снижение количества выдаваемых ипотечных кредитов Банками в 2009 году отразилось на покупательской способности населения. И, как результат, строительные компании стали предлагать все возможные рассрочки, которые явились альтернативой банковским кредитам. Нестабильность экономической ситуации, неуверенность в завтрашнем дне заставило многих потенциальных покупателей отложить покупку квартиры до лучших времен. Сегодня наибольшим спросом пользуются малогабаритные недорогие квартиры в сданных домах или домах высокой степени готовности. Спрос на дешевое жилье привел покупателя к приобретению квартир в Ленинградской области.
Евгений Якушин, Генеральный директор Управляющей компании «Система»:
- Очевидно, что сегодня выгодно продавать элитную недвижимость. Цена на нее выросла и стабилизировалась по сравнению с началом весны. С другой стороны, спрос на объекты элитной недвижимости сейчас невелик, и, вполне возможно, вскоре ценовая политика в этой сфере станет более скромной.Рынок вторичного жилья наиболее крупный и менее восприимчивый к внешним факторам нежели любая другая сфера недвижимости. Этим объясняется плавность изменения цен в течение года. Продавцам вторичного жилья стоило бы поторопиться со сделкой, потому как тренд на снижение цен продолжается и пока не видно предпосылок для изменения ситуации. Покупателям же вторички я рекомендовал бы поторговаться. Сделки все чаще основываются на живых деньгах. Это еще одна предпосылка того, что снижение цен в этой сфере будет продолжаться в обозримом будещем.
Рынок новостроек после летнего спада стабилизировался. Видимо, сегодняшняя цена близка к заложенным в инвестпроекты цифрам. Много прогнозов о дальнейшем повышении цен на первичном рынке жилья. Возможно, действительно лучше покупать жилье в новостройках – ведь, судя по всему, цена на вторичное жилье может опуститься до уровня первичного рынка.
Хиетанена Юусо, генеральный директор ООО «ЭнСиСи Недвижимость»:
- В конце 2008 года в Россию пришел кризис, что существенно повлияло на рынок недвижимости (особенно пострадал сектор нового строительства). В результате, с начала года мы наблюдали снижение стоимости квадратного метра, но во втором квартале, государство начало проводить стабилизационные меры (выдавать кредиты, давать отсрочку по инвестиционным платежам на земельные участки, которые были приобретены на торгах Фонта имущества). К томуже май – июль – это период «затишья» на рынке, что привело к значительному понижению цен. Но уже в конце второго, начале третьего кварталов ситуация стабилизировалась. Считаю, что это связано с реализацией отложенного спроса. На данный момент, прослеживается определенный подъем, но экономика еще испытывает определенные трудности после затяжной рецессии, поэтому прослеживаются небольшие колебания цен.
На этой диаграмме, в начале года, прослеживается сходная ситуация с предыдущим графиком, но вот второй квартал становится переломным для элитного сегмента. Произошло это в связи с тем, что проектов элитной застройки не так много, новых проектов практически не закладывается, поэтому мы возвращаемся вновь к «рынку продавца».
Что качается вторичного рынка и рынка новостроек, динамика понятна, т.к. уменьшился спрос. Люди ждут еще большего понижения цен. Но я уверен, что проекты, для которых было выбрано правильное месторасположения, строительство велось из безопасных и качественных материалов, с соблюдением всех строительных норм, всегда будут в цене. И я думаю, что стоимость квартир в подобных проектах будет расти.
Приморский район выходит в лидеры, т.к. в 2005 году Фонд имущества продал огромные территории в этом районе для развития жилищной застройки. К тому же район – зеленый, что дает ему огромные преимущества.
В связи со снижением цен на недвижимость в начале года произошел резки спад предложений, но во второй половине года ситуация стабилизируется, что приводит к увеличению количества предложений. Многие квартиры стали появляться на рынке в связи с тяжелым положением заемщиков, к тому же мы не стоим на месте, всегда есть люди, которым нужно срочно что-то купить или продать. Это рынок, он не может остановиться.
На этом графике наибольшее внимание привлекает элитный сегмент, т.к. прослеживается заметный скачек в сторону снижения количества предложений. Произошло это в связи с тем, что проектов элитной застройки не так много, новых проектов практически не закладывается, некоторые проекты были заморожены.
В остальных сегментах, наоборот наблюдается увеличение предложения. Связано это с тем, что некоторые проекты застройщики искусственно убрали с рынка «до лучших времен». Но я думаю, что в скором времени динамика пойдет на спад, т.к. на данный момент новых проектов не закладывают. Возможно, что в ближайшее время появятся новые проекты, но они не смогут спасти ситуацию, так как уже образовался временной лаг, который приведет к тому, что количество предложений начнет падать.
9156 
Ставка на минимум: цены на студии в Петербурге продолжают расти
Всё продано: названы новостройки-лидеры по распроданности квартир в Петербурге
Долгожители рынка: ТОП-10 петербургских новостроек с самой долгой историей
Меньше 2 миллионов: названы самые дешевые апартаменты в Петербурге
Новостройки Петербурга меняют тренды. Бизнес-класс переезжает на намыв
Индексы Restate. Декабрьские заморозки на рынке аренды компактного жилья в Петербурге
