Как оформить ипотеку на вторичное жилье: условия, документы, риски. Что лучше: квартира в новостройке или вторичное жилье. Как происходит покупка квартиры в ипотеку. В каком банке лучше взять ипотечный кредит на вторичку.
При покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку важна юридическая чистота документов. Чем выше будет ликвидность недвижимости, тем больше шансов на одобрение заявки на ипотеку. Рассмотрим, как оформить ипотеку на вторичном рынке и какие документы понадобятся.
Что такое вторичное жилье
Вторичное жилье (или вторичка) — это дом или квартира, на которые право собственности оформляется хотя бы второй раз. И неважно, сколько собственников было у жилья, если покупка не от застройщика, значит это вторичка.
Вторичкой может быть и панельная хрущевка, и квартира в элитном доме. Поэтому не стоит считать, что вторичка хуже новостройки.
Риски при покупке вторичного жилья
Поскольку у квартиры уже был собственник и, возможно, не один — с этим и связаны основные риски при покупке:
Прошлые собственники купили жилье в браке, но оформили на одного из них. Имущество, купленное в браке, относится к совместно нажитому. Второй супруг имеет право на ½ долю, даже если его имя не указано в договоре. Если квартира была продана без его согласия, то он может объявиться в любое время и оспорить сделку.
Прошлые собственники купили квартиру с использованием маткапитала и не выделили доли детям. В этом случае сделку могут оспорить органы опеки, прокуратура или сами дети, когда достигнут 18 лет. Суд обяжет родителей выплатить покупателям стоимость детских долей, а дети получат право собственности на доли в квартире.
Квартира была получена в наследство. Покойный собственник мог указать в завещании право на пожизненное проживание в квартире для своего супруга или ребенка. Такое право называется «завещательный отказ». Продажа квартиры не влияет на действие завещательного отказа.
Аналогичная ситуация возникает, если квартира была приватизирована, но кто-то из членов семьи оформил отказ от приватизации. В этом случае он тоже сохраняет пожизненное право проживания даже в случае ее продажи.
Продавец недееспособен. В этом случае его родные могут признать сделку недействительной. Квартира будет возвращена продавцу, а деньги покупателю будут перечисляться по частям с пенсии недееспособного.
Этих рисков можно избежать, если до заключения договора проверить юридическую чистоту сделки и заверить договор у нотариуса. А при покупке вторички в ипотеку дополнительную проверку чистоты сделки проводит банк.
Что выбрать: квартиру в новостройке или на вторичном рынке
Это вопрос личных предпочтений. Между ними есть несколько объективных различий:
Цена. На нее влияют год постройки, площадь, планировка, тип жилья. Среди вторичного жилья есть:
элитные дома;
квартиры повышенного комфорта;
жилье эконом-класса в многоэтажках;
хрущевки, сталинки, брежневки;
квартиры в 2-3-этажных домах старого образца.
Среди новостроек:
элитное жилье;
квартиры повышенного комфорта;
квартиры эконом-класса.
Если готовы долго ждать, можно присмотреть квартиру в строящемся доме — они дешевле.
Сроки заселения. Если нужно немедленно въехать в квартиру, стоит выбирать вторичку. Выбирая квартиру в строящемся доме, придется дождаться сдачи дома, которая может затянуться на неопределенное время. А в квартире с черновой или предчистовой отделкой потребуется еще время на ремонт.
Инфраструктура. Часто застройщик сначала возводит дома, а потом занимается детскими площадками, парковками, детскими садами, школами и поликлиниками. И если жилье строится оперативно, то сроки появления инфраструктуры часто затягиваются. Поэтому в новых микрорайонах еще не сформировалась полноценная инфраструктура.
Планировки. В отличие от старых домов, в новостройках большой выбор функциональных планировок с просторными комнатами. Также они строятся по новым нормативам площадей квартир, из современных материалов. Здесь новый исправный лифт и мусоропровод.
Tpeбoвaния к заемщику и квартире
Банк обращает внимание на:
возраст заемщика (от 21 года);
трудоустройство (по трудовому договору, по ГПХ, ИП, самозанятый);
уровень дохода (платеж по ипотеке должен быть не больше 30% от дохода семьи);
положительную кредитную историю;
наличие созаемщика (если заемщик состоит в браке, то банки предлагают оформить созаемщиком супруга).
При рассмотрении заявки на ипотеку банки учитывают состояние квартиры:
год постройки дома;
материал стен;
этажность дома;
материал перекрытий;
рентабельность;
наличие перепланировок в квартире.
Где взять ипотеку на вторичное жилье
Ипотеку на вторичное жилье предоставляют все крупные банки, у которых есть программы ипотечного кредитования. Условия в них могут сильно отличаться. Сравнить ставку и сумму первого взноса можно на сайте Restate.
Как происходит покупка вторичной квартиры в ипотеку
Рассмотрим подробнее этапы покупки вторичной квартиры в ипотеку.
Выбор банка и программы
При выборе банка обращайте внимание на:
Зарплатный проект. Обычно для зарплатных клиентов банки предлагают льготные условия.
Требования к заемщику. Некоторые банки устанавливают возраст заемщика с 18 лет, другие с 21. И предельный возраст тоже может различаться (от 65 до 75 лет).
Первоначальный взнос. Он может быть от 10 до 30% от стоимости жилья. А в некоторых банках есть программы без первоначального взноса.
Вклад в банке. Организации часто устанавливают льготные условия для клиентов по вкладам.
Удобство обслуживания. Не у всех организаций есть онлайн-банк или офисы в нужном вам городе.
Сравните ипотечные программы и выберите наиболее выгодную на сайте Restate.
Подача заявки и документы
При подаче заявки нужно подготовить:
анкету по форме банка;
паспорт с отметкой о постоянной регистрации (если постоянной регистрации нет, то копию свидетельства о временной регистрации);
СНИЛС;
паспорт созаемщика или поручителя;
ИНН;
свидетельство о браке;
свидетельство о рождении ребенка;
сведения о доходах за полгода или за год (2 НДФЛ — для трудоустроенных граждан, налоговую декларацию — для ИП); копию трудовой книжки;
документы на квартиру (паспорт продавца, нотариальное согласие супруга, свидетельства о рождении детей, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи);
отчет о стоимости жилья;
военный билет (для мужчин до 27 лет).
При оформлении льготной ипотеки могут понадобиться дополнительные документы, в соответствии с требованиями ипотечной программы.
Выбор объекта
Когда банк одобрит вам кредит, вы узнаете точную сумму, на которую можно рассчитывать. Теперь выбирайте квартиру и не забудьте предупредить продавца, что собираетесь покупать с помощью ипотечного кредита.
Оценка квартиры
Оценку квартиры заказывает сам заемщик. Для этого нужно обратиться в любую независимую оценочную организацию. В среднем стоимость оценки около 3 000 р. Но она может отличаться в зависимости от региона и конкретной организации.
Через 2-3 дня оценщик даст отчет о состоянии и рыночной стоимости квартиры.
Получение одобрения объекта банком
В банк нужно предоставить:
документы на право собственности (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о правах на наследство, договор о приватизации);
схему квартиры;
отчет об оценке;
паспорт собственника;
свидетельство о браке собственника;
выписку из ЕГРН;
согласие супруга продавца на сделку, заверенное у нотариуса.
Банк проверит юридическую чистоту сделки и выдаст решение в течение 7 дней.
Пoдпиcание пpeдвapитeльного дoгoвopа и пepeдaча зaдaтка
Подписание предварительного договора — это необязательная процедура. Ее проводят, чтобы зафиксировать договоренности между покупателем и продавцом. С этого момента продавец не может повысить стоимость квартиры, а покупатель обязуется купить ее по указанной цене.
Предварительный договор должен включать:
данные сторон;
информацию об объекте недвижимости;
стоимость квартиры;
срок заключения основного договора;
обязанности и ответственность сторон;
адреса и реквизиты.
Если стороны планируют заверить основной договор у нотариуса, то и предварительный договор также нужно заверить.
Часто продавец и покупатель указывают в предварительном договоре информацию о задатке. Но одного договора в этой ситуации мало. Если покупатель передает задаток, нужно оформить расписку.
Подписание кредитного дoгoвopa
При подписании кредитного договора присутствуют три стороны: продавец, покупатель и представитель банка. С момента подписания они получают права и обязанности:
покупатель обязан уплачивать ежемесячные платежи;
банк может требовать эти платежи;
продавец получает право на деньги по договору, но после регистрации сделки.
К договору должен прилагаться график ежемесячных платежей.
Peгиcтpация пpава и oбpeмeнeния
Переход права собственности нужно зарегистрировать в Росреестре. Для этого необходимо передать договор и документы на сделку в отделение МФЦ.
При этом должны присутствовать продавец и покупатель. Если документы подаются через представителя, у него должна быть нотариальная доверенность. Процедура занимает 5-7 дней.
Пoдтвepждение сделки
Чтобы продавец получил деньги по договору ипотеки, нужно подтвердить сделку. Для этого предоставьте в банк выписку из ЕГРН. Специалист банка разблокирует счет и переведет деньги на счет продавца.
Сроки покупки вторичного жилья в ипотеку
Длительность процедуры будет зависеть от многих факторов:
1-2 недели — рассмотрение заявки;
1-2 месяца — поиск квартиры;
1-5 дней — рассмотрение документов;
1-2 дня — заключение кредитного договора;
5-7 дней — регистрация сделки в Росреестре.
Заключение
Покупка жилья на вторичном рынке сложнее. Нужно тщательно проверять юридическую чистоту квартиры: договор купли-продажи, дарения, приватизации, есть ли обременения. Потребуется собрать много документов, договариваться с продавцом, заказывать оценку квартиры. На ветхое жилье банк не одобрит заявку.
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
3441 
Курортный бум: аренда в Сочи и Геленджике дорожает, Краснодар в минусе
Цены на сибирское жилье пошли вразнос: Иркутск и Барнаул растут, Новосибирск и Томск дешевеют
Идут на сближение: цены на студии в новостройках и на «вторичке» почти сравнялись
Индексы Restate. Аренда в Москве дешевеет: ставки опустились до уровня начала 2023 года
