Что должно быть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости
Виды договоров с риелтором. Содержание договора с риелтором: обязанности, ответственность за нарушение условий, расторжение. Образцы договоров с риелтором на продажу и покупку квартиры.
Любые операции с недвижимостью связаны с юридическими тонкостями, в которых бывает трудно разобраться. Не спешите передавать эти задачи риелтору, для начала нужно выбрать надежное агентство недвижимости и грамотно заключить договор. Как это сделать — читайте в статье.
Обязательно ли заключать договор с риелтором
Любое соглашение — это закрепление за каждой стороной прав и обязанностей. В документе прописывают стоимость услуг, неустойки, устанавливают сроки. Заключать договор выгодно для участников сделки: если обязательства не исполняются, нарушителя можно призвать к ответу через суд.
Обычно документ составляют сами риелторы. Поэтому нужно все тщательно проверить: даже добросовестный риелтор действует в собственных интересах, которые могут не совпадать с вашими. Важно установить разумные требования, которые устроят обе стороны, и внести их в договор.
Плюсы и минусы работы с риелторским агентством
Из минусов — риск встретить мошенников, которые пропадают после получения аванса или завышают цены на некачественные услуги. Но если сотрудничать с проверенным агентством, то плюсов намного больше, чем минусов.
Профессиональный риелтор всегда на стороне клиента, ему можно доверить сложные вопросы. Он подберет предложение по ипотеке и расскажет, как грамотно использовать господдержку: материнский капитал и другие субсидии. А также:
проконсультирует по сделкам с жильем;
поможет определиться с запросами или установить цену, выгодную для клиента;
возьмет работу на себя: продумает рекламу, организует показы, принимает звонки и отбирает подходящие варианты;
сэкономит ваше время: быстрее подберет квартиру или найдет покупателей;
поможет собрать документы и составить договор.
Риски заключения договора с риелтором в обход агентства
Чтобы снизить комиссию, можно заключить договор с риелтором напрямую. Но главный риск — сотрудничество с недобросовестным специалистом. Велика вероятность, что он будет преследовать свои цели, не думать о правовых вопросах и чистоте сделки.
Другое неприятное последствие — нечестное ценообразование, завышение цен на услуги. Некоторые агенты берут оплату не за заключение сделки, а за оказание помощи при продаже. Поэтому они могут имитировать рабочие процессы. Например, искусственно увеличивать количество звонков и показов по объявлению, привлекая знакомых и друзей.
На качество работы частного риелтора могут влиять и личные проблемы. Если он заболеет, вам придется отложить свои дела или искать другого.
Конечно, есть и профессиональные риелторы, работающие в одиночку, которые не уступают агентствам в качестве услуг. Но найти такого специалиста сложно.
Как выбрать агентство недвижимости
Агентства оказывают многопрофильные услуги: от помощи в купле-продаже недвижимости до полного юридического сопровождения. Сотрудничество с агентством — это тоже риски. Но многие известные компании дорожат своим именем и тщательно отбирают специалистов, обучают их и контролируют рабочие процессы.
При выборе риелторского агентства, обратите внимание на:
его сайт: надежная компания обязательно опубликовывает кейсы, отзывы клиентов;
стаж: качество работы зависит от опыта сотрудников и компании в целом;
достижения: если агентство заботится о репутации и качестве услуг, то участвует в конкурсах и премиях;
членство в профессиональных сообществах — это знак, что компания старается придерживаться этических правил и развиваться в своей нише.
Обращайтесь к агентствам, которым доверяют клиенты. За 16 лет работы на рынке брокеры Restate помогли найти недвижимость миллионам людей. Прогрессивные инструменты аналитики и собственная база позволяет находить жилую и коммерческую недвижимость под любые запросы.
Виды договоров с риелтором
Нет типового договора с риелтором: агенты по недвижимости составляют их самостоятельно или с помощью юрисконсульта. Однако есть образец, разработанный Гильдией риелторов, который прошел юридическую экспертизу и применяется в практике.
В зависимости от вида услуг, есть несколько типов договоров. Документы оформляются в простой письменной форме.
Рассмотрим, какие договоры агенты используют чаще всего.
Договор на оказание услуг
Это документ, устанавливающий список услуг и их стоимость. Стороны соглашения — исполнитель и заказчик, каждый из них может быть физическим или юридическим лицом.
Рассмотрим на примере: заказчику нужно подобрать квартиру для аренды. Тогда в документ включают требования к недвижимости: ее размеру, расположению, цене.
Затем описывают, какие услуги обязуется выполнить исполнитель: предлагать варианты, организовывать просмотры, привлекать к работе третьих лиц. Устанавливаются цены на каждую работу в отдельности или вместе, а заказчик обязуется их оплатить. Стороны закрепляют порядок приема работ, где описывают нужный результат, устанавливают сроки, штрафы и неустойки.
Договор поручения
В рамках договора поручения агент (поверенный) может законно вести деятельность от имени клиента (доверителя). В договоре поручения прописывают все работы, которые должен выполнять риелтор. Например, сбор документов, размещение объявлений о продаже, показы, получение денег за недвижимость и их хранение, регистрация права собственности.
Чтобы поверенный мог работать, ему нужна доверенность. Если клиент хочет, чтобы риелтор сам заключил договор купли-продажи и зарегистрировал договор в Росреестре, то нужно заверить доверенность у нотариуса, в остальных случаях достаточно простой письменной формы.
Эксклюзивный договор
Этот договор дает риелтору преимущественное право на продажу квартиры. Если клиент подписал соглашение, то продажей недвижимости может заниматься только одно агентство.
Эксклюзивный договор устанавливает период, в течение которого риелтор должен продать недвижимость. Рискованно заключать такое соглашение с непроверенным агентством — недобросовестные риелторы могут затянуть сделку. Часто по условиям такого договора, даже если клиент сам находит покупателя, то все равно придется заплатить агентству.
Плюсы эксклюзивного договора:
приоритет: квартиры клиентов будут предлагать в первую очередь;
работа не на потоке: агент тщательно проанализирует рынок, оценит объект, продумает рекламу и продаст недвижимость по максимальной цене;
профессиональный подход: услуги разнопрофильных специалистов и контроль за каждым этапом сделки.
Содержание договора с риелтором
Важно грамотно составить документ, иначе привлечь к ответственности риелтора будет невозможно. Рассмотрим подробнее разделы договора.
Стороны
В этой части указывают участников договора. Физлица приводят паспортные данные и прикладывают копию паспорта, а организации указывают реквизиты и адрес.
Предмет
Предмет договора — это описание услуг, т.е. то, что должен сделать риелтор: проконсультировать, продать конкретную квартиру или найти покупателя и пр. Если клиент ищет квартиру или торговую площадь, в этом разделе описывают, какое именно помещение должен найти риелтор.
Обязанности сторон
В этом пункте перечисляют, что должны сделать обе стороны. Нужно определить зону ответственности риелтора: он будет заниматься только поиском покупателей и организацией показов или полностью возьмет на себя сопровождение сделки. От перечня услуг зависит сумма.
У клиента тоже есть обязательства. Сюда входит не только оплата услуг агента, но и предоставление документов на недвижимость, доступ к квартире на время показа, возмещение расходов риелтора. Обязанности обсуждаются и дополняются двумя сторонами.
Сроки исполнения
Лучше прописывать в договоре конкретные сроки: если времени не хватит, соглашение можно продлить. При заключении бессрочного договора риелтор может затянуть сделку — законного способа повлиять на агентство в этом случае нет.
Стоимость услуг и порядок расчетов
Часто комиссия риелтора — это процент от стоимости жилья, реже — фиксированная цена. Если непонятно, из чего складывается итоговая стоимость, уточните или пересмотрите условия договора.
Условия расторжения договора
Клиенты часто разрывают соглашения, если риелтор не выполняет обязательства по договору: не может подобрать подходящую недвижимость, не укладывается в сроки или возникли подозрения в его компетентности.
Прекратить договорные отношения можно по обоюдному согласию или в одностороннем порядке через суд. Чтобы обезопасить себя, можно включить в соглашение возможность прекращения договора в одностороннем порядке и подробно описать причины для отказа. Это упростит процедуру: чтобы расторгнуть такой договор, достаточно уведомить вторую сторону и оплатить расходы риелтора — например, на рекламные объявления. Иначе придется обращаться в суд и доказывать, что агентство не справилось с обязательствами.
Агенты тоже могут аннулировать договор, если клиент препятствует сделке, например, мешает организации показов.
Ответственность за нарушение условий сделки
С помощью договора можно предусмотреть для сторон штрафы и неустойки за неисполнение обязательств. Сумма взыскания с риелтора не должна превышать размер вознаграждения.
Какие пункты договора с агентом по недвижимости должны насторожить
Внимательно читайте договор, который предлагает риелтор. Агент составляет соглашение на выгодных для себя условиях. Чаще ловушки скрываются в условиях расторжения, сроках, размере вознаграждения и неустоек. Если у вас появились вопросы к формулировкам или условия написаны мелким шрифтом, не стесняйтесь их уточнить или взять договор домой, чтобы подумать.
При составлении договора включите все детали, касающиеся цены. Например, риелтор может забрать разницу между стоимостью квартиры, указанной в договоре, и фактической суммой ее продажи. Предположим, клиент подписывает договор, где квартира стоит 5 млн, а агент находит покупателей за 5,2 млн. Если в соглашении не уточняется, что продавец получит полную стоимость продажи, то 200 тыс. достанутся агенту. Недобросовестные риелторы специально убеждают снизить стоимость жилья, чтобы получить эту разницу.
Другой аспект касается неустойки. Размер компенсации за нарушение условий договора указан в Законе о защите прав потребителей. Нужно это проверить: агенты иногда указывают в договоре меньшую сумму.
В какой момент заключать договор с риелтором
Заключить договор лучше перед началом сотрудничества. Некоторые агентства предлагают подписать соглашение задним числом. Это невыгодно. Во-первых, трудно оценить масштаб проделанных работ и их стоимость, а во-вторых — сложно привлечь риелтора к ответственности за некачественные услуги или нарушение сроков.
Какие документы подготовить для заключения договора
Чтобы заключить договор с риелтором, продавец должен представить:
паспорт;
техпаспорт;
выписку из ЕГРН;
документ, на основании которого он получил право собственности (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, дарственная).
Если вы обратились к агенту для покупки недвижимости, потребуется предъявить только удостоверение личности.
Нужно ли нотариально заверять договор с риелтором
Договор заключается в простой письменной форме. Заверения у нотариуса или регистрации соглашения не требуется.
Заключение
Профессиональный риелтор поможет заключить выгодную сделку в оговоренные сроки и снизить риски потери денег.
Обязанности агента вы прописываете в договоре: полное сопровождение сделки или решение некоторых юридических вопросов. Если риелтор дорожит репутацией, предоставляет качественные услуги и честное ценообразование, то сам предлагает заключить договор и разъясняет клиенту его положения. Но договор все равно нужно проверить, чтобы выявить подводные камни и скрытые условия.
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
149241 
Ипотеки для семей с детьми до 14 лет не будет: Минфин против
Сочинским девелоперам выставили миллиардный счёт за незаконную застройку 
Эксперт: снижение ключевой ставки — сигнал разворота денежно-кредитной политики ЦБ
Polis.online запускает уникальный AI INSURANCE CAMP
«Оскар» рынка недвижимости: названы победители премии «Рекорды Рынка Недвижимости 2025»
От Оренбурга до Уфы: где новостройки в ПФО подорожали больше всего
