Агент или маклер: кого выбрать покупателю недвижимости?
Горожане все меньше и меньше обращаются в агентства недвижимости. По признанию представителей Ассоциации риэлторов, если год назад агентства контролировали 60% рынка, то теперь осталось только 40% . Подобное явление на рынке происходит впервые с 1998 года.
Куда же исчезают клиенты? Почему это происходит? И что же в конце концов выбрать горожанам – агентства или маклеров? Попытаемся разобраться в этой непростой проблеме. Потерю клиентов ощутили на себе практически все агентства недвижимости. Куда и как уходят клиенты? Один их самых распространенных путей это «похищение» их самими агентами. В этом случае агентство комиссионных не получает, а вся прибыль от сделки достается агенту. Мотивов для этого у агентов достаточно – это и завышенные комиссионные агентств, и желание клиента сэкономить любым путем, и, наконец, желание агента "погреть руки" на неграмотном клиенте.
Но эта проблема не нова. По мнению директора агентства недвижимости «Спектр» Аркадия Кязимова, «левые» сделки агенты проводили всегда. Но в последнее время, как и во время кризиса 1998 года, таких сделок стало больше. Причина – снижение цен, а как следствие и заработков агентов и желание так или иначе поднять их». Казалось бы, ничего страшного для потребителя в самом явлении нет. Нам ведь не так уж и важно, кто именно - агент или агентство - проведет сделку. Важен только результат. А вот результаты бывают самые разные.
Ко мне обратилась женщина, назовем ее Еленой Константиновной, за консультацией. Ей предложили (агент из довольно известного агентства) поменять ее квартиру на большую, и без всякой доплаты. Причем агента ей рекомендовали ее друзья, и причин не доверять человеку, который провел не одну сделку, в общем-то, не было. К тому же Елене Константиновне очень подходил этот вариант – вместо двухкомнатной квартиры, ей предлагали трехкомнатную большей площади буквально в соседнем микрорайоне. Но как человека трезвого и рассудительного такая «благотворительность» ее насторожила, что и послужило поводом для обращения за консультацией. Тем более что агент, предложившая ей этот обмен, как-то очень невнятно объясняла причины подобного «везения». Скажем, за двухкомнатную квартиру в престижном центре ей предлагали бы трешку на окраине – тут все понятно. Но предлагали-то не окраинную трешку, а квартиру в центре. Ну как тут не усомниться в реальности подобной сделки?
Разгадка оказалось совершенно неожиданной, по крайней мере, для Елены Константиновны. Выяснилось, что заказчику обмена нужна была «престижная» или даже парадная квартира, за что он был готов отдать свою трешку большей площади, но находившуюся во втором дворе. Рыночная цена между этими квартирами достигала примерно 20 тысяч долларов в пользу… двухкомнатной квартиры. Заказчик и эти деньги был готов доплатить. А вот агент об этой доплате Елену Константиновну в известность не поставила. Умолчала она об этой сделке и в своем агентстве. Сами понимаете, 20 тысяч долларов на дороге не валяются. В итоге сделка в предлагаемом виде не прошла, и агенту пришлось удовольствоваться своими комиссионными (кстати, достаточно большими), а основная сумма пошла на доплату Елене Константиновне.
Понятно, что сделка в изначально задуманном виде в солидном агентстве пройти в принципе не могла, поскольку все отношения, договоренности, суммы доплат и комиссионных оговариваются в договоре. А вот свободный агент или маклер, вполне может позволить себе такую вольность. Причем он может сделать все так, что ни продавец, ни покупатель об этом так и не узнают. Кстати, когда в агентстве всплыла эта история, руководство отказалось признать эту даму своим агентом, сказав, что она уволилась еще три месяца назад. Правда это или нет, проверить не удалось. И агент, лишившийся хорошего куша, и агентство разговаривать на эту тему категорически отказались. Так что крайним в этой истории оказался бывший агент, она же маклер.
Казалось бы, вывод из этой истории напрашивается одни – «левым» агентам верить нельзя, и надо идти в агентство. Но не все так просто. Вот другая история. Владимир П. продавал свою комнату и покупал большую с доплатой в одном из агентств города. Ничего необычного в этой сделке не было, доплата была мизерная, комнаты обычные. Комнату ему нашли, договор, величину доплаты, размер комиссионных согласовали, документы все подготовили. Осталось лишь пойти к нотариусу и совершить сделку. Но накануне назначенной у нотариуса встречи в 9 часов вечера Владимиру позвонили из агентства и сказали, что «продавец внезапно повысил цену на 2 тысячи долларов, а в случае вашего несогласия от сделки откажется». Не буду вдаваться в детали, но самое главное все же отмечу – в агентстве знали, что Владимир располагает большей сумой для доплаты, а новая комната ему очень подходит, так как в дальнейшем он собирался расселить всю коммуналку. Время на размышления ему дали час. Как бы вы поступили в такой ситуации? Владимир посчитал все возможные потери и согласился. На следующий день сделку заверили у нотариуса и, «чтобы не переделывать все документы», в договоре оставили прежние суммы. Какового же было удивление Владимира, когда он во время переезда совершенно случайно столкнулся с продавцом и узнал, что тот вообще не повышал цену! То есть, называя вещи своими именами, в агентстве и продавца и покупателя просто нагло обманули. Ну а поскольку никаких документов, подтверждающих этот обман не было, то и доказать никому ничего не удалось.
Как видите, вывод из этой истории получается совершенно противоположный первому - агентству верить нельзя, надо искать «надежного» маклера. Но вот беда – историй, подобных этим двум, множество - обманывают и агентства, и маклеры, и бывшие агенты. И на нашем рынке недвижимости нельзя верить никому. Куда бы вы не обратились, обмануть могут везде. Мало того, ни агентство, ни маклер ничем не отвечают за последствия сделки. По крайней мере, по закону. Кстати, у нас даже профессии агента по недвижимости официально не существует, и его деятельность просто не попадает в правовое поле. Как впрочем, не попадет в правое поле после отмены лицензирования и деятельность самих агентств по недвижимости. Что же в итоге? Маклеры за свою работу не отвечают, агенты и агентства тоже, государство у нас ответственности за совершенные сделки не несет, хотя может и зарегистрировать сделку по поддельным документам, страхование сделок с недвижимостью не развивается. Куда же нам податься при совершении сделок с недвижимостью?
Мы задали этот вопрос профессионалам рынка недвижимости.
По мнению вице-президента Ассоциации риэлторов, директора агентства недвижимости «Невский простор» Александра Гиновкера, все дело в том, что «права «добросовестного приобретателя» на деле у нас не защищены, хотя соответствующая статья в Гражданском кодексе имеется. Поэтому при отсутствии защиты со стороны государства и неразвитой системы страхования прав собственности вся надежда потребителя на порядочность агента или маклера и на репутацию агентства. Поэтому, если у вас есть необходимость совершения любых операций на рынке недвижимости, ваша основная забота – поиск и проверка своих будущих деловых партнеров. В целом же проблема должна решаться на уровне государства путем принятия новых законов, в должной степени защищающих потребителя рынка недвижимости и регулирующих деятельность агентств по недвижимости.
Кстати сказать, в соседней Финляндии операции с недвижимостью может проводить только сертифицированный риэлтор. А вот если продавец попытается в чем-то обмануть покупателя или скрыть недостатки своей квартиры, он будет обязан покрыть все убытки, понесенные в результате этого покупателем. В Германии ответственность за сделку берет на себя государство, в США – развита система страхования сделок, во Франции за все отвечает нотариус. Но ни на одном из этих рынков даже не существует такого понятия, как маклер. Мы же застыли в полупозиции.
По мнению президента «Гильдии риелтеров» Андрея Васильева, эта ситуация не изменится до тех пор, пока государство не начнет воспринимать риэлтерскую деятельность как серьезный бизнес с четко определенными правами и обязанностями всех участников рынка – и продавцов с покупателями, и риэлторов. Ну а в сложившейся ситуации правовой необеспеченности всей риэлторской деятельности, по мнению Андрея Васильева, клиенты рынка недвижимости должны выбирать все же агентство. Но не по слухам или по разовой рекомендации знакомых, а очень тщательно. «Если вам предстоит операция, вы же не пойдете в первому попавшемуся хирургу, не будет рисковать? А ведь операции с недвижимостью по своим последствиям могут оказаться не менее опасными, чем операция у неквалифицированного врача. Ведь у большинства наших сограждан их «квартирный капитал» вообще единственный, и купить вторую квартиру большинство не может себе позволить».
По мнению директора агентства недвижимости «Спектр» Аркадия Кязимова, часть проблем связана с тем, что исторически наш рынок сложился как рынок «рекомендаций», и 60-80% сделок в агентство «приносят» сами агенты, а агентство только помогает им в проведении сделок. Поэтому главное для многих агентств – набрать как можно больше агентов. А уж каких – это дело десятое. Поэтому сейчас агентства недвижимости и теряют свой статус, поскольку не могут или не хотят следить за деятельностью своих агентов. И вся надежда покупателей и продавцов - на репутацию агентства и его сотрудников. Ну а если человек хочет во что бы то ни стало сэкономить на комиссионных и обращается к маклерам или согласен на проведение «левых сделок» в первом попавшемся агентстве, то это уже его проблемы. «Да, законы нужно совершенствовать. Но как ни меняй законы, как ни защищай потребителя, - считает Аркадий Кязимов, - жадные и глупые всегда были, есть и будут. Как будут и мошенники разных мастей. И если человек просто не слышит или не хочет слышать предупреждений об опасности, он все равно пойдет к мошенникам и потеряет свои деньги».
Подводя итоги нашего обсуждения, приходится признать, что рынок недвижимости остановился в своем развитии и так до конца и не встал на цивилизованный путь. Да, конечно, по сравнению с лихими 90-ми прогресс есть. Но, как и 15 лет назад, перед покупателями и продавцами по-прежнему стоит нелегкий выбор надежного партнера по решению жилищных проблем. Во многом в сложившейся ситуации виновато не только государство, которое не принимает необходимые законы, но и само риэлторское сообщество. Ведь именно общественные объединения профессионалов, начиная с Российской Гильдии риэлторов, могли бы установить более жесткие правила проведения сделок на рынке, более требовательно относиться к работе агентов и даже выступить с законодательной инициативой. Увы, этого не происходит.
12138 
Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 
ИИ в помощь: современные стратегии продажи недвижимости
Офисный рынок Петербурга просел более чем в 2 раза: сделок мало, цены растут
До 40%: ставки аренды растут во всех районах Санкт-Петербурга
Архитектура и дизайн в недвижимости Петербурга: тренды, кейсы, трансформация.jpeg "Как развивается рынок жилой недвижимости на Васильевском острове")
Как развивается рынок жилой недвижимости на Васильевском острове
