Василий Селиванов: Умные квартиры перевернут рынок
Компания LEGENDA стремительно вышла на рынок, сразу заявив о себе предложением нового продукта – смарт-квартир. В настоящее время компания строит первый смарт-объект в Приморском районе и намерена встряхнуть рынок новым трендом. Об этом мы беседуем с генеральным директором компании Василием Селивановым.
- Василий Геннадьевич, у Вашей компании интересное название, но несколько необычное для строительной компании. Откуда оно родилось?
- Мы стараемся строить весь наш бизнес вне стереотипов. По-другому двигаться, по-другому смотреть на все, по-другому коммуницировать. Вот и с названием так получилось не случайно. Если бы мы назвались каким-нибудь «стройуправлением» или «спецстроем», то все было бы понятно и ожидаемо. Но мы во всем подчеркиваем первичность девелопмента над строительством. Мы с самого начала исходили из того, что название должно накапливать некую емкость бренда - нашего отношения к проектам, к потребителям, к идеям. LEGENDA в этом смысле - очень требовательное название. Ведь мы не скрываем, что хотим войти в историю, и наполнить эту «легенду» качественным смыслом. И как бы высокопарно это не звучало, идея создания нашей компании как раз и строилась на том, что нам интересно не просто строить дома, а создать бренд - устойчивый и долгосрочный, который ассоциируется с хорошими интересными решениями, с подходом, который выходит за традиционные границы бетонного прямоугольника.
- То есть, Вы четко разделяете понятия «строительная компания» и «девелопер»?
- Строительство - это только технологии, которые помогают реализовать девелоперский проект. Мы четко разделяем компетенцию. Девелопер -это режиссер, который объединяет разных профессионалов для реализации одного проекта. И серьезная часть задач в девелоперском проекте действительно относится к сфере деятельности подрядно-строительных компаний. Но мы же понимаем, что это далеко не все компетенции.
Проблема нашего рынка жилищного строительства, на мой взгляд, как раз в том, что этот рынок начался с появления строителей, а не девелоперов. Строители строили некие традиционные квартиры, вокруг которых складывался рынок. Все понимали, что есть квартиры удачные, а есть не очень. Что какие-то продаются, а какие-то нет. Что в разных сегментах нужны разные типы квартир и разные метражи. Именно по такому пути, собственно говоря, рынок и развивался. И с каждым циклом по мере эволюции рынка сложились некие базовые представления о том, каким должен быть современный жилой дом. Например, что он должен состоять из одно-, двух-, трехкомнатных квартир определенного метража. Таким образом, развитие происходило, по сути, в рамках «изначального кубика», за пределы которого никто не смотрел. Но если обратиться к мировому опыту жилищного рынка, то эти рамки намного шире.
- Вы считаете, современный покупатель готов взглянуть на рынок шире? Ведь, наверняка, Ваши смарт-квартиры будут дороже?
- Мы ведь не ставим перед собой цель занять сейчас 100% рынка. И первые наши проекты подтверждают, что на рынке сформирована серьезная емкость спроса для смарт-продукта. Это люди, которые устали, что им каждый год пытаются, извините за грубое слово, «вдуть» то, что строится. Сегодняшние покупатели ждут от застройщиков новых предложений. Например, тех, что они видели, выезжая за рубеж.
Что касается стоимости такого жилья, то наши квартиры дороже только в таком традиционном показателе, как цена за метр. Но ведь потребитель покупает целый объект недвижимости и мыслит абсолютной стоимостью: вот эта квартира, допустим, стоит 3 млн рублей, а эта -5 млн. Квадратные метры для него являются синонимом функционала квартиры, его планировочного качества. Почему-то сложилось мнение, что 40 метров - это неплохо, 30 - мало, а вот 70 - уже отлично. Почему так? Да, потому, что все мы знаем, какие параметры бывают у «однушек», «двушек» или «трешек». Потому что количество метров для многих стало синонимом некоего качества. Хотя на самом деле это совсем не так.
В своем смарт-продукте мы говорим о функциональном удовлетворении отдельного взятого типа семьи. Каждой семье мы предлагаем свое решение квартирного вопроса в разном количестве квадратных метров, но в любом случае это функционально завершенный продукт и цена в данном случае - за готовое решение для комфортной жизни всей семьи, а не за некие метры.
- Можете показать на примере, допустим, семьи из трех человек?
- Конечно! Что нужно такой семье! Нужна спальня для родителей, нужна детская, нужна гостиная, кухня...- то есть трехкомнатная квартира. Рыночное предложение «трешек» начинается с 70-74 метров. Но по факту многим таким семьям по карману лишь «двушка» 50-54 метра, где одна спальня становится детской, а гостиная - одновременно еще и спальней для родителей. Мы, практически в тех же параметрах (на площади всего 52 кв. метра) предлагаем другое решение - отдельную детскую, отдельную спальню для супругов и удобную кухню-гостиную. Плюс два санузла, во избежание так называемых «утренних пробок». В нашей линейке есть квартиры со спальнями разных размеров, начиная с минимального ХS (и далее - как в одежде - S, M, L, XL), мы даем покупателям бюджетную вариативность в зависимости от платежеспособности, но без ущерба функционалу. А, поскольку планировка квартиры максимально выверенная и каждый метр в ней функционален, то этот целостный продукт имеет вполне конкурентоспособную цену по сравнению с традиционным предложением рынка. Такое предложение есть для всех типов домохозяйств. Ведь очевидно, что трехкомнатная квартира для семьи из 4-х человек, также ущербна, как и двухкомнатная - для троих.
- Как родилась идея смарт-квартир, кто автор этой концепции?
- Это наше детище. Весь инкубационный период до официального выхода компании на рынокмы активно занимались формированием адресной программы и разработкой ключевой идеи, самой концепции, планировок идеальных квартир. Нам совершенно неинтересно было выходить на рынок, чтобы «построить очередной домик». Мы поставили целью сразу заявить о себе, а сделать это можно было только с чем-то радикально новым. Если угодно - это тренд на изменение рынка. Рынок пора немного встряхнуть, и мы своей смарт-концепцией задаем подходы, которые теперь другим участникам рынка невозможно не учитывать.
- В какую сторону Вы хотите изменить рынок, и как?
- Конечно, в лучшую. Рассчитываем, что наш пример заставит многие компании подумать, наконец, на тему планировочного качества квартир и качества конфигурации домов. Потому что традиционное выжимание из земельного участка максимума (до последнего метра), которое является на сегодняшний день единственным критерием девелоперской деятельности - это не лучший путь развития рынка. Смарт-квартиры родились из идеи перевернуть традиционный подход, пойти от обратного. Мы начали с того, что стали рисовать идеальные квартиры для отдельно взятых семейств. И уже из них складывать идеальный дом. Но не наоборот.
- А насколько сейчас востребован смарт-продукт?
- Не секрет, что даже в элитной недвижимости мы до сих пор встречаем квартиры какого-то непонятного метража с комнатами, напоминающими вытянутые стаканы - длиной 10, а шириной всего метра 3. Такие квартиры уже изначально мало приспособлены для комфортного проживания: они с темными углами, с огромными коридорами, с неудобной логистикой. И все только потому, что и в экономе, и в премиальном классе сегодня работает одна и та же логика работает- из коробок выжимаютсяквадратные метры. Выжимаются простой геометрией посадки - углублениеми утолщением корпусов, большей конфигурацией на участке. Потом это «выжатое» начинает «резаться» на квартиры. И что получается в итоге - мы видим..
Сегодня в обиходе строителей есть такое унизительное для покупателей выражение, как «пипл хавает». И, увы, оно сегодня главенствует на рынке. Его суть - подешевле построить, выжать побольше метров. Кроме того, есть и вторая модная фраза - «дизайнеры обыграют». Хотя и сомнительно, что дизайнер могут «обыграть» коридор длиной 30 метров! А ведь за все эти лишние и неудобные метры люди платят вполне конкретные деньги...
- Каких квартир будет больше в Ваших домах?
- Мы работаем на живом и конкурентном рынке, а потому руководствуемся структурой спроса, сложившегося в массовом сегменте. Конечно, основные бюджетные ограничители заставляют нас формировать небольшие квартиры. Но мы в них обеспечиваем максимальный функционал. В наших проектах много односпалевых и двуспалевых квартир. Как ни странно, но в своих домах мы закладываем много и трехспальных, считая, такой подход одним из наших ключевых ноу-хау. На рынке сегодня много семей с двумя детьми, которые по большому счету вынуждены выбирать традиционные двухкомнатные квартир, обрекая себя на определенные неудобства или на последующую перепланировку. На мой взгляд, это вообще абсурд, когда люди думают о том, как перестроить квартиру, когда она еще даже не построена.
- LEGENDA заявила о планах построить в Петербурге в ближайшие годы 150 тыс. кв. метров жилья. Где Вы планируете строить, есть ли у вас земельные запасы?
- Скажем так: у нас есть небольшие заделы. Например, когда мы запустим второй объект в Приморском районе, то это будет уже 75 тыс. кв. метров жилья. А если добавить к этому площади встроенных коммерческих помещений, то эта цифра уже приблизится к 90 тыс.Что же касается наших планов, то 150 тыс. кв. метров мы планируем возвести в течениетрех лет. В рамках этих планов мы сейчас и работаем - формируем земельный банк, готовим площадки под концепцию.
Другое дело, что нас тревожит та ситуация, которая сложилась в градостроительной сфере. Ведь то, что нам казалось вполне очевидным еще два года назад, сегодня уже не кажется таковым. Градостроительная документация перестала быть предсказуемой. Участки, которые сегодня застройщики ищут для своего развития, потеряли понятные и измеримые показатели для принятия решений. А ряд событий 2012 года говорит, что участок, вроде уже гарантированный для запуска строительства, вполне неожиданно может стать земельным пятном, имеющим риски. Понятно, что самыми надежными участками можно считать земельные наделы, приобретенные на торгах. Мы два таких участка купили в 2011 году. Но с тех поргород таких торгов не приводил.
- Тогда какой выход можно предложить? Многие компании уже заявили о том, что они будут уходить в Ленинградскую область...
- Сразу скажу - в другие регионы уходить мы не планируем. Мы поставили перед собой задачу - в разумно короткий срок сформировать на петербургском рынке устойчивый бренд. Распыляться мы не хотим. Другое дело, что наша стратегия не предполагает работу в жестком экономе, потому что нет возможности в этом сегменте реализовать то, что мы хотим дать потребителю. Однако именно в экономе сегодня и сосредоточен основной объем предложений, именно здесь и будет развиваться основная конкуренция за покупателя. Надо быть готовым к тому, что борьба эта будет идти исключительно по бюджетным показателям - по цене. Я это называю «конкуренцией цинизма», потому что, строить дешевле уж нельзя, а вот обещать чуть больше чем другие за такую минимальную цену, этопо сути дела вводить покупателя в заблуждение. Обещания удивительной среды обитания, комфорта, высочайшего качества строительства при таких ценах сложно реализовать. Я не хочу сказать, что в эконом-сегменте все так ужасно, но все же...
- Ваши планы на 2013 год, что Вы ждете от рынка, от города?
- Мы рассчитываем, что рынок недвижимости этого года будет не хуже, чем был в 2012 году. Тем более, что потребители, задумываясь о покупке жилья, начинают больше думать, взвешивать, сравнивать. И нам это на руку. Если можно позволить себе такую фразу, потребитель развивается и становится все более и более взрослым. Поэтомуте тренды, которые мы хотим добавить на рынок недвижимости, полностью в эту философию укладываются.
Я уже сказал, что в область уходить мы не собираемся. Но для многих компаний это неизбежное решение. И, как ни грустно, оно очевидно. Есть законы движения капитала и у нас в России они, как ни удивительно, тоже работают. Обиднее всего то, что из города в результате уходят многие миллиарды прямых инвестиций. Уходят каждый день. И уходят в ту же самую Ленинградскую область, где сегодня строятся бесконечные кварталы многоэтажек. В то же время в черте города простаивают сотни гектаров промышленного «Шанхая», занятые неработающими предприятиями. И как задействовать эти земельные ресурсы, город пока не знает. Или не хочет знать.
Я не думаю, что многие застройщики ответят положительно на вопрос, хотят ли они строить в полях...Они бы с удовольствием работали в границах КАД. А наш серый пояс - это колоссальные ресурсы качественного развития города. Я очень надеюсь, что именно этот путь выберет городская администрация. В градостроительстве всегда сложно сделать первый шаг. Но если ничего не делать, очень легко откатиться назад.
4911 
Сентябрьский всплеск: спрос на новые квартиры в Петербурге и области вырос
В Петербурге рассрочки на квартиры растут, а скидки уменьшаются
Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 
От порта до курорта: где на юге России снижаются цены на новостройки
От Оренбурга до Уфы: где новостройки в ПФО подорожали больше всего
