Для крупных мегаполисов от процесса преобразования промышленных территорий, которые неэффективно используются, напрямую зависит дальнейшее развитие городской среды. Во многих мировых столицах этот процесс идет уже не одно десятилетие. В России, хотя о редевелопменете впервые заговорили еще в советское время, на практике первые проекты появились не более 10 лет назад.
Согласно Генеральному плану столицы до 2025 года должно быть вовлечено в освоение порядка 7 тыс. га промышленных территорий. Ведущий архитектор Международной архитектурной компании Swanke Hayden Connell Architects (SHCA) Том Александр считает, что Москва обладает высоким потенциалом для проектов редевелопмента. По его оценкам, промышленные здания в настоящее время занимают в столице примерно 20% от общей территории мегаполиса. При этом в большинстве мировых столиц этот показатель не превышает 10%. «Если можно было бы использовать хотя бы половину всех промышленных зданий под редевелопмент, город бы особым образом преобразился. Главное – иметь четкое представление о том, что должно появиться на месте старого завода и будет ли новый объект востребован через 30 лет», — рассуждает Том Александр. По мнению директора по продажам компании KR Properties Александра Подускова, в настоящее время в Москве объем промышленных площадей, которые могут быть преобразованы только под жилье в стиле лофт, составляет не менее 1 млн кв. метров.
Столица задает тон
Интерес девелоперов и инвесторов к проектам редевелопмента в столице стабильно растет. Одним из ключевых факторов, катализирующих этот процесс, является сложность в поиске новых пятен под застройку и ограничение на строительство в пределах исторического центра. Потребители также начинают привыкать к относительно новому для России типу недвижимости — преобразованным заводам и фабрикам. Как признается Александр Подусков, еще несколько лет назад бытовало мнение, что такие пространства, как офисы или жилье в стиле «лофт» не для Москвы, и такие объекты не будут покупать или брать в аренду. «Мы решили попробовать. В первую очередь нашими потребителями стали те, кто жил в Европе и Америке. Затем интерес стали проявлять и россияне», — вспоминает Александр Подусков. Большие объемы неэффективно использующихся площадей в скупе с интересом девелоперов, который подогревают ограничение на новое строительство и сами потребители, делает процесс редевелопмента в прямом смысле необратимым. Очевидно, что с каждым годом жилья, офисов, гостиниц в помещениях бывших фабрик и заводов будет только больше. «Каждый раз, когда проекты реализуются, несмотря на завышенные бюджеты, достигается результат, которым действительно можно гордиться. Проекты становятся визитными карточками не только конкретной компании, но и города. Для этого, правда, необходимо знание истории, фантазия и крепкие нервы девелопера», — говорит партнер GVA Sawyer Эвелина Ишметова.
Петербург намерен наверстать
В Петербурге промышленных объектов в черте города, конечно, меньше, чем в Москве. Именно возможности нового строительства в черте города и не позволили проектам редевелопмента в Северной столице развиваться столь же стремительно. По оценкам аналитиков АРИН Игоря Горского, до кризиса готовых для редевелопмента площадок в Петербурге в общей сложности насчитывалось 350-500 га. Затем их объем увеличился до примерно 1 тыс. га таких площадей. Правда, похвастаться многочисленными завершенными проектами преобразования Петербург пока не может. Однако эксперты говорят, что процесс с каждым годом будет идти все активнее. Эксперт Гильдии управляющих и девелоперов, директор инжиниринговой компании «Конфидент» Петр Кузнецов отмечает, что подстегивает интерес к промзонам ограниченное финансирование из бюджета развития транспортной и инженерной инфраструктур на окраинах. Стоит отметить, что если в Москве девелоперы, по сути, пришли на заводы и фабрики, самостоятельно, в Петербурге бизнесмены могут вскоре получить помощь от города. Речь идет о выделении помещений на территориях полузаброшенных промышленных площадок с целью развития в городе творческих индустрий. Конечно, пока это только планы, но определенный оптимизм они внушают. Как отмечают в правительстве города, возможно креативным предприятиям будут предоставляться помещения на льготных условиях. По мнению генерального директора ГК «Овентал» Александра Славянская считает, что развитие инновационных и креативных пространств — основная возможность для использования старых зданий в центре города, в том числе и промышленной архитектуры. Эксперт отмечает, что интерес к такого рода объектам имеют как российские, так и иностранные арендаторы, в том числе крупные экспозиционные и обучающие компании. По мнению генерального директора ООО «Терминатор» Кирилла Орта, наиболее интересными для инвесторов являются Свердловская, Выборгская, Пироговская и Синопская набережные. Эти территории находятся практически в центре города и обладают большим потенциалом для развития. «Вывод промышленных зон, находящихся у воды позволит значительно улучшить экологическую обстановку в Петербурге. Вид на воду во всем мире стоит дорого, поэтому строительство бизнес-центров класса «А» и даже гостиниц были бы особенно уместны именно на набережных, ‑ говорит Кирилл Орт. — К тому же недавно в России разрешено путешествовать по внутренним водам страны на катерах и яхтах, что может стать новой идеей для разработки концепций развития городских набережных в центре города». К слову, в Москве большинство промышленных зон на набережных Москва-реки и Яузы уже прошли процесс редевелопмента в 2000-х годах. Например, комплекс заводской зоны «Красный Октябрь» вблизи Кремля был отдан под создание культурно-офисного центра, где расположились офисы ведущих компаний, клубы и рестораны. Пока у нас примером такого решения является лишь Петроградская набережная, заключает Кирилл Орт.
Процесс пошел
Директор департамента торговой недвижимости, партнер S.A. Ricci Илья Шуравин уверен, что проекты комфортного редевелопмента без сноса старых зданий по соседству наверняка были бы поддержаны в Петербурге и КГИОП, и обществом. «В Москве есть успешные примеры: деловой квартал «Красная роза», выросший на месте бывшей фабрики, концентрирует в себе сильнейших международных и российских арендаторов. Территория благоустроена, на смену реконструкции цехов в первой очереди проекта пришли новые корпуса с большими возможностями для организации общественных пространств», ‑ отмечает Илья Шуравин. В Петербурге же собственники менее инициативны, добавляет он, город зажат внутриполитическими течениями, поэтому, видимо, проще взять и построить на голом месте. Эксперты уверены, что в последующем проекты редевелопмента получат свое распространение не только на территории Москвы или Петербурга, но и в других российских регионах. Потенциалом обладает текстильная промышленность, которая активно развивалась в свое время в центральной части стран. В Иваново, к примеру, уже сегодня многие текстильные производства попросту сдаются в аренду под офисы и торговлю. Однако ярких примеров преобразования пока нет. Зачатком проектов редевелопмента в регионах можно считать реконцепцию и редизайн торговых комплексов. Такие инициативы уже появились во многих российских городах.
3224 
ИИ в помощь: современные стратегии продажи недвижимости
Офисный рынок Петербурга просел более чем в 2 раза: сделок мало, цены растут
До 40%: ставки аренды растут во всех районах Санкт-Петербурга
Архитектура и дизайн в недвижимости Петербурга: тренды, кейсы, трансформация.jpeg "Как развивается рынок жилой недвижимости на Васильевском острове")
Как развивается рынок жилой недвижимости на Васильевском острове
Ипотека меняется, но остаётся ключевым инструментом для рынка — итоги третьего бизнес-завтрака «Доверия потребителя»
