Олег Еремин: "Жду, что людям понравится в "Славянке"
19 ноября получено разрешение на ввод в эксплуатацию первых двух кварталов «Славянки». О ходе реализации проекта и о планах на будущее порталу Restate рассказал первый вице-президент компании «Балтрос» Олег Еремин.
- Давайте сначала пройдемся по цифрам. Первые два – квартала, сколько это домов, квартир?
- 66 многоквартирных домов, 5 161 квартира, более 320 000 квадратных метров жилого фонда.
- Большая часть жилья по госконтракту передана Министерству обороны, доля квартир в свободной продаже - незначительна. Поэтому мы не вели масштабную рекламную кампанию объекта. В основном наши нынешние покупатели – жители Санкт-Петербурга. Люди среднего возраста, значительная часть только планирует обзаводиться семьей, но есть и семьи с маленькими детьми. Средний уровень дохода – до 100 тыс. Большая часть покупателей берут квартиру в ипотеку. Людей привлекает беспроцентная рассрочка – с момента предварительного договора до момента подписания основного договора купли-продажи.
- Вы приступили к строительству в октябре 2009 года. За год построен колоссальный объем жилья… А как первые жители «Славянки» обеспечены инфраструктурой?
- Это комплексная застройка. Эти два квартала – не просто коробки в степи. Сделаны все проезды, парковки, котельные, уличное освещение, подстанции, газопроводы. Обустроена 21 детская площадка, высажено более1500 шестиметровых деревьев, около 40 000 кустарников.
Планируется, что обслуживанием и содержанием жилых объектов будет заниматься управляющая компания ООО «Тепловые сети». Это опытный игрок на рынке, сейчас у них на обслуживании более 25 000 квартир.
Социальная инфраструктура - по нормативам. Для жителей первых кварталов будут построены школа на 825 мест, два детских сада по 120 мест.
Городскими властями принято решение образовательные учреждения для этих кварталов строить в рамках государственно-частного партнерства. Город намерен в кратчайшие сроки провести выбор партнера, который за счет собственных средств построит эти объекты. Партнер получит право на эксплуатацию этих зданий в течение 10 лет после окончания строительства. За это время городские власти планируют выкупить учреждения у партнера. Это интересная схема, благодаря которой решается вопрос единовременной нагрузки на бюджет и распределение трат во времени. При этом застройщику выгодно построить как можно лучше – ведь ему содержать все это в течение долгого периода. Такие схемы давно и успешно применяются в мировой практике.
- Вы много говорили в предыдущих интервью о западном опыте застройки. Применим ли он в наших условиях, нашем климате?
- При строительстве «Славянки» использовался «дворовой» принцип застройки. Он не только западный, но и подзабытый наш. Мне лично нравится район Старой Деревни, там создана достойная среда для проживания: не небоскребы, есть дворовые участки с детскими площадками, с озеленением, с возможностью поставить машину. Наши кварталы спроектированы по тому же принципу.
Если говорить о климате, мы применили комбинированные технологии строительства. Каркас дома и все внутренние перегородки – железобетонные. Наружные ограждающие конструкции - это панели, сделанные на основе деревянного каркаса с использованием современных теплоизоляционных материалов, которые позволяют получить дополнительную площадь, обеспечить быстрый монтаж и эффективное энергосбережение. Эти панели изготавливаются в заводских условиях на современном оборудовании, что обеспечивает им высокое качество. Вентилируемые фасады с облицовкой керамогранитом обеспечат долговечность и ремонтопригодность. Они обладают антивандальными свойствами, а, кроме того, это красиво.
- Общий объем инвестиций в проект - более 14 млрд. Кто инвестор и каковы сроки окупаемости проекта?
- Мы используем и собственные, и заемные средства. У нас был кредит в ВТБ, для строительства инженерной инфраструктуры, но его мы давно вернули. Что же до сроков окупаемости, то большую роль играет скорость реализации проекта.
Наш основной инвестор на данный момент – Министерство обороны, им выкуплено 5 000 квартир. Здесь произошла ситуация совпадения интересов. Государство взяло на себя обязательства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Для выполнения этих обязательств, существует множество программ, в которых инвестором выступает государство. Оно либо строит жилье в рамках подряда, либо приобретает его на рынке, проводя аукционы. Когда наступил кризис, с одной стороны, рынок просел, люди перестали активно покупать жилье, и государство поддержало строительную отрасль, частично заместив потерянный спрос. С другой стороны, за счет того, что цены упали, у государства появилась возможность обеспечить жильем те группы граждан, перед которыми у него сложились обязательства. Насколько я знаю, за последние два года на средства из федерального бюджета приобретено и построено около 97 000 квартир. В 2011 государство планирует закупить еще 70 000.
- Когда вы планируете заселение первых кварталов?
- Вопрос, скорее, к Минобороны. Плановое заселение – в течение 2011 года. Сейчас идет передача жилья Министерству, после его приемки будут заключаться договоры найма с офицерами запаса. Дальше каждый житель будет для себя решать вопрос с приватизацией. По моим данным, в аналогичном жилье для военных, построенном в Пушкине, 20 % жилья не приватизировано.
Насколько мне известно, часть жилья будет служебной, для тех, кто проходит службу на территории Санкт-Петербурга.
- В проекте заявлена ипотека…
- Со Сбербанком у нас подписано стандартное соглашение: если появляется клиент - физическое лицо, который удовлетворяет критериям, предъявляемым банком к заемщику, банк готов выдать ему кредит на приобретение жилья в «Славянке». Банки оценивают риски с двух сторон: со стороны невозврата кредита заемщиком и со стороны застройщика – риск недостроя, сам факт наличия жилья. Заключая такое соглашение с нами, банк понимает, что жилье действительно строится законно.
- Заявленное количество жителей, несомненно, увеличит пассажиро-транспортный поток. Не будут ли жители «Славянки» простаивать в пробках? И как в вашей «дворовой» застройке решен вопрос с парковкой?
Расчетное количество планируемого населения в проекте - 46 000 человек, какое оно будет фактически, сказать трудно.
Местоположение проекта обеспечено транспортной доступностью по максимуму. До 2015 года планируется расширение Московского шоссе от КАД до Ижоры, есть возможность приехать с другой стороны, от Витебского проспекта. Можно и по Киевскому шоссе добраться, в крайнем случае. Плюс электрички.
Кроме того, в рамках проекта предусмотрены дополнительные транспортные связи с Московским шоссе. В рамках реконструкции Московского шоссе запланирована развязка на пересечении Московского и Колпинского шоссе. Когда мы выбирали территорию, мы оценивали все эти вещи. И сегодня эта часть города обеспечена транспортной доступностью как никакой другой район.
Парковок в «Славянке» предусмотрено больше, чем положено по нормативам – около 17500. В построенных кварталах ситуация с парковками будет одна из лучших в городе.
- Многие эксперты аналитики со скепсисом относятся к заявленной стоимости метра жилья: 70 000 за кв. м. - дороговато.
По этой цене мы продаем однокомнатные квартиры, самые ликвидные, самые востребованные. Их чуть менее двухсот, на данный момент в открытой продаже около сотни. Это квартиры с отделкой, с сантехникой, с электроплитами. Площадь варьируется от 28 до 40 кв. м. Бюджет покупки – от 2175 000 до 2800000 руб. Что же по поводу скепсиса, то рынок все расставит на свои места.
Сегодня мы занимаемся переосмыслением «Славянки» в целом как проекта, ведь начат он был в 2005 году, за это время многое изменилось. Увеличивать количество жилья мы не будем, но возможно изменение в планировке, этажности. В отличие от нашей старой концепции, в которой мы заявляли, что будем строить дома низкой и малой этажности (4-6 этажей), теперь для того, чтобы разнообразить территорию, в следующих кварталах этажность будет разная от 4 до 9 этажей. Сегодня мы разрабатываем концепцию развития «Славянки» именно в этом ракурсе.
- Как, по вашему мнению, будет развиваться рынок жилья?
По моему глубокому убеждению, развитие рынка жилья в первую очередь будет зависеть от доходов наших граждан. Если люди будут трудиться и зарабатывать достойные средства, которые позволяют решить, в том числе, и жилищные проблемы, - все будет хорошо. Если говорить о покупках в инвестиционных целях, я бы разделил Москву и Россию. Я не верю, что в целом по России, и даже в Питере отдельно, было много таких покупок. В нашей Ижоре, например, жилье на 100 % куплено для проживания. Вообще, у нас же сумасшедший отрыв в уровнях доходов между богатыми и бедными, и большая часть населения не может позволить себе изменения своих жилищных условий.
- Как вы считаете, при существующем уровне доходов населения, по какой цене люди могли бы приобретать жилье?
Я могу сказать, по какой цене жилье можно построить. Цены на жилье в разных регионах существенно отличаются, но если взять стоимость строительных материалов, то она примерно равна. 25000 - 30 000 руб. за квадратный метр - это стоимость проектирования и строительства дома эконом-класса. Но многие забывают о стоимости земли, о том, что любой доступ к инженерным ресурсам у нас платный. И иногда эта плата соразмерна стоимости строительства. Себестоимость жилья вместе с землей и подключением к коммуникациям лежит в диапазоне от 40000 до 70 000 за квадратный метр, в зависимости от месторасположения. В Петербурге меньше 40 000 жилье априори стоить не может.
- Можно ли сейчас что-либо изменить в законодательной базе для улучшения ситуации?
- Нужно, только идет это все по-живому. И так надоели эти бесконечные реформы, только к чему-то привыкнешь, раз - взяли, реформировали. Например, в 1995 году в Петербурге ввели институт регистрации, был он первый на всю страну. Квартиры регистрировались через ГБР, земельный комитет занимался учетом недвижимости, регистрировал права на земельные участки и объекты нежилого фонда. В 1998 году эту функцию передали федеральным учреждениям, ввели систему платежей в зависимости от сроков. Потом опять объединили орган учета и орган регистрации. Любая реорганизация отражается на тех, кому эти услуги предоставляются. Например, на каждый из наших 5 000 объектов мы должны предоставить документ, подтверждающий оплату регистрационной пошлины, т.е. я должен у банка затребовать 5 000 платежек с отметкой оплаты. К нашим объемам документации не готово ни одно учреждение.
- Что лично вам нравится в проекте?
Нравится созидание. Нравится созданная в проекте среда: широкие улицы, невысокие дома, большие дворы. Мы не экономили на пространстве, не было задачи выжать из этой земли все, что можно.
- Что бы хотелось изменить, добавить, чего ждете от «Славянки»?
Жду, что будет построен настоящий город-спутник. Жду, что людям, которые будут в нем жить, это будет нравиться. Можно назвать это целью жизни.
Проблемы возникают каждый день, их приходится решать нестандартными методами. Да, это сложно, но это-то и интересно!
Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский:
Я считаю, что это смелый проект, будущий успех которого обусловлен участием Минобороны. При взаимодействии с государственной структурой застройщик всегда чувствует себя более уверенно, понимая, что количество рисков значительно уменьшается. Сложно сказать, как отнесутся другие покупатели квартир к однородности среды. Безусловно, это не является минусом, но определенная социальная среда не всегда привлекает потенциальных покупателей.
Плюсом проекта является то, что квартиры предлагаются с отделкой и минимальном набором вещей. В сегменте эконом-класса подобная практика всегда востребована. На наш взгляд, адекватная стоимость подобных квартир составляет примерно 50-65 тыс. руб. за кв.м. Причем инвестиционной привлекательностью данные квартиры не обладают, поэтому будут востребованы среди конечных покупателей.
Ольга Трошева, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»:
Безусловно, плюсом проекта является наличие госзаказа – это может служить некой гарантией его реализации в срок. Сейчас новый жилой район активно формируется, и степень готовности первой очереди достаточно высокая – также преимущество для покупателей.
Тем не менее, меня лично смущает сочетание цены и транспортной доступности. Дело в том, что у некоторых конкурентов по комплексному освоению в других частях города есть в шаговой доступности (где-то поближе, где-то - подальше) станция метро.
И до обжитых районов города гораздо ближе, чем в данном месте. При этом стоимость квадратного метра там ниже. Тем не менее, пока о средней стоимости говорить трудно, так как в продаже нет двухкомнатных и трехкомнатных квартир, где квадратный метр обычно стоит дешевле, чем в однокомнатном жилье и студиях.
40 тысяч метр нормального жилья не может стоить? Про 40 никто вроде и не говорит, но вот выступила же Сев. Долина с 49 тысячами. Значит если удачно об условиях с городом договориться, то можно практически в эту цену уложиться.
Уже не первый раз от Еремина слышу: 90 процентов не могут себе позволить улучшение жилищных условий в нашей стране. Не странно ли с таким взглядом на отрасль втягиваться в такие масштабные проекты? Да, я согласен, большинство голодранцы, и какое им там жилье. Но я и Славянок не строю))
3936 
Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 
Ставка на минимум: цены на студии в Петербурге продолжают расти
Всё продано: названы новостройки-лидеры по распроданности квартир в Петербурге
Долгожители рынка: ТОП-10 петербургских новостроек с самой долгой историей
Меньше 2 миллионов: названы самые дешевые апартаменты в Петербурге
Новостройки Петербурга меняют тренды. Бизнес-класс переезжает на намыв
