Власти Петербурга объяснили, почему арендаторы не могут выкупить землю в Александровской
Скандал с арендой: почему дачники остались без права на строительство
В Александровской арендаторы столкнулись с резким ростом платы за землю и невозможностью изменить назначение участков. Власти ссылаются на законодательные ограничения и результаты кадастровой оценки, а арендаторы идут в суд.
В поселке Александровская Пушкинского района Санкт-Петербурга разгорелся конфликт между арендаторами земли и городскими властями. Как сообщает «Деловой Петербург», жители, оформившие долгосрочную аренду участков, оказались в ситуации, когда изменить назначение земли и выкупить ее стало практически невозможно. Причиной стали не только бюрократические препоны, но и резкое увеличение арендной платы.
В комитете имущественных отношений (КИО) пояснили, что перевод участков из категории сельхозугодий в индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) противоречит действующему законодательству. По словам представителей ведомства, подобное изменение обошло бы установленную процедуру предоставления государственных земель, включая обязательные торги. В результате арендаторы лишились возможности оформить землю в собственность и построить на ней дома.
Ситуация усугубилась после проведения в 2022 году государственной кадастровой оценки. Новая стоимость участков, утвержденная осенью того же года, начала применяться с января 2023-го. В результате арендная плата для жителей выросла в сотни раз - с нескольких сотен рублей до сотен тысяч и даже миллионов в год. Однако уведомления о повышении пришли только спустя два года, причем сразу с начисленными долгами.
Долгосрочная аренда и судебные баталии
История началась еще в 2014 году, когда город заключил договор аренды почти на полвека с производственным кооперативом «Шушары». Позже кооператив передал права аренды жителям Александровской. Всего речь идет как минимум о 23 участках, расположенных среди жилых домов и на окраинах поселка. Все договоры были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.
Вскоре после этого изменились Правила землепользования и застройки, и участки формально оказались в зоне, предназначенной для индивидуального жилищного строительства. Однако их назначение по документам осталось прежним - сельхозугодья. Попытки арендаторов изменить договор и перевести землю под ИЖС натолкнулись на отказ КИО. В ведомстве заявили, что изменение градостроительных правил не обязывает менять вид разрешенного использования, поскольку на участках нет построек.
Жители обратились в суд, требуя привести договоры в соответствие с новыми правилами. В одном из процессов, рассмотренном в Третьем кассационном суде, истец выиграл дело, и КИО обязали изменить договор. Однако комитет подал апелляцию, а параллельно появилось еще несколько аналогичных исков. В апреле 2025 года арендаторам начислили пени за неуплату, а затем выставили счета с новой, значительно увеличенной арендной платой.
Юридические тонкости и позиция властей
Адвокат Евгений Баклагин, представляющий интересы арендаторов, отмечает, что КИО уже проигрывал аналогичные дела в суде. По его словам, арендаторы не требуют предоставления новых участков, а лишь просят изменить вид разрешенного использования в уже существующих договорах. Суд признал это требование законным, поскольку оно направлено на приведение документов в соответствие с градостроительными нормами.
Баклагин подчеркивает, что процедура торгов в данном случае не нарушается: участки давно выведены из оборота и обременены долгосрочной арендой. Основная цель арендаторов - восстановить право на выкуп земли. Решения кассационного суда обязательны для нижестоящих инстанций, и в одном из повторных процессов районный суд удовлетворил иск арендатора.
Тем не менее, КИО продолжает настаивать на своей трактовке закона, несмотря на проигранные суды. Арендаторы считают, что при определении кадастровой стоимости была допущена ошибка: участки оценили как промышленные, а не сельскохозяйственные. В подтверждение этого есть официальное замечание комитета, в котором говорится, что в Петербурге сельхозугодья отсутствуют, и для оценки нужно использовать другую методику. По этому поводу арендаторы также обратились в суд, и разбирательство продолжается.
Возможности для арендаторов и дальнейшие шаги
Управляющий партнер юридической компании 4R Group Михаил Бойцов отмечает, что город имел право пересматривать кадастровую стоимость участков. Однако если арендаторы считают оценку неверной, они могут оспорить ее как в суде, так и во внесудебном порядке. По его словам, другие арендаторы могут воспользоваться успешными решениями по аналогичным делам и приложить их к своим искам.
Бойцов советует: после внесения изменений в договор аренды необходимо построить жилой дом, зарегистрировать право собственности, а затем выкупить участок по статье 39.20 Земельного кодекса РФ. В этом случае у КИО не останется оснований для отказа в выкупе без торгов, поскольку собственник здания получает исключительное право на приобретение земли.
Ситуация в Александровской остается напряженной. Арендаторы продолжают бороться за свои права, а городские власти не спешат идти им навстречу. Как сообщает источник, судебные разбирательства по этим участкам могут затянуться еще на несколько лет.
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна. Архив
Власти Петербурга объяснили, почему новая выкупная цена земли не ударит по бизнесу
Сделки с загородной недвижимостью под Петербургом рухнули до десятилетнего минимума
В Петербурге в 2025 году резко снизится объем сделок с землей
Власти Петербурга инвестируют в масштабную газификацию города и пригородов до 2034 года
Инвестиции в землю под жилье в Петербурге выросли почти вчетверо за год
Структура «ВЭБ.РФ» выставила на торги 260 гектаров земли в Петербурге и Ленобласти 
В Петербурге Росжелдор начал изымать земельные участки под строительство ВСМ .JPG "В первом полугодии 2023 года инвестиции в покупку участков в Петербурге и Ленобласти упали на 21%")
В первом полугодии 2023 года инвестиции в покупку участков в Петербурге и Ленобласти упали на 21% 
Землю под застройку в Пушкинском районе Петербурга вновь выставили на торги .JPG "Крупные активы петербургского застройщика «Унисто Петросталь» выставлены на торги")
Крупные активы петербургского застройщика «Унисто Петросталь» выставлены на торги .JPG "Новый генплан Петербурга с прогнозом до 2050 года примут до конца этого года")
Новый генплан Петербурга с прогнозом до 2050 года примут до конца этого года 
