251 880 объектов недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга
Войти   0 + Подать объявление
 
18 июня 2008, 06:15 2672

Секреты успешной продажи, или Почему выгодно обращаться к риэлтору

На проведении сделки, конечно, можно и сэкономить, но эта экономия кажущаяся. Так ли будут велики расходы по продаже квартиры, если обратиться в риэлторскую компанию? Возможно, стоимость затраченного времени окажется выше платы за риэлторские услуги.

Новости рынка недвижимости Москвы, Агентства недвижимости, Квартира

Секреты успешной продажи, или Почему выгодно обращаться к риэлтору

Портал БН.ру продолжает изложение отдельных глав из книги директора Санкт-Петербургского отделения холдинга «МИЭЛЬ» Марии Сорокиной «Все о приобретении и продаже жилой недвижимости». В данном цикле будет рассмотрен самый широкий круг вопросов: от аренды жилья до нюансов приобретения загородной недвижимости.

Портрет идеального риэлтора

Задача агента по недвижимости, в отличие от продавца товара (даже самого сложного и дорогостоящего), несоизмеримо труднее: он предлагает не товар, а услугу. Именно характер «товара» заставляет риэлторские фирмы заботиться о своем имидже. Риэлторы любят повторять, что их главный капитал – доброе имя: формируется оно долго и сложно, а разрушается в один момент. Любые скандалы – или даже намеки на таковые – способны подмочить репутацию агентства.
На рынке много компаний, имеющих хорошую репутацию и среди коллег, и среди клиентов. В любой риэлторской фирме ведется учет повторных обращений и обращений по рекомендациям. Если клиент остался доволен, при необходимости он опять придет в понравившуюся фирму и порекомендует ее знакомым и друзьям, собравшимся решить жилищные проблемы.

Выбирая агентство, стоит обратить внимание на его имидж. Для этого достаточно ознакомиться с текущей прессой (лучше со специализированными СМИ), а также поискать информацию на интернет-сайтах (на которых бывшие клиенты агентств недвижимости и строительных компаний рассказывают о своих бедах, обманах со стороны фирм и т. д.). Необходимо иметь в виду, что часть жалоб, размещенных на этих сайтах, может быть делом рук прямых конкурентов. Именно так стараются подорвать имидж уважаемых компаний.
Немаловажен и срок работы агентства на рынке недвижимости. Безусловно, новые фирмы продолжают возникать, зачастую их «родители» – бывшие сотрудники крупных риэлторских структур с большим опытом работы.

Разделение труда

Прежде чем заключать договор с агентством, нужно выяснить, какие именно службы имеются в его составе: в идеале с клиентом общается конкретный агент, но работу по целому ряду направлений выполняют сотрудники разных отделов. Служба безопасности должна быть обязательно. Речь идет не об охране, которая стоит на входе и нажатием кнопки открывает двери входящим, а о службе, способной выяснить историю квартиры, проверить порядочность участников сделки, а при необходимости – защитить их интересы. Еще в обязанности службы безопасности входит инкассация клиентских денег.

Не менее важно, чтобы в компании была собственная юридическая служба. Не просто предоставление консультаций людям, которые впервые собираются решать жилищную проблему, а помощь в составлении договоров, подготовке документов, то есть услуга юридического сопровождения клиента. Если компания небольшая и не может себе позволить содержать дополнительный отдел, она, как правило, имеет договор с юридической фирмой об оказании соответствующих услуг.

При выборе агентства стоит обратить внимание, состоит ли оно в каком-либо профессиональном общественном объединении. Нельзя утверждать, что само членство — пропуск в порядочную жизнь, однако общественные организации не принимают в свои ряды «проштрафившихся» коллег. Общественные объединения имеют профессиональные стандарты, которым обязаны следовать компании-члены. Кроме того, во многих из них есть специальные структуры, разрешающие споры не только между участниками объединений, но также между компаниями и клиентами. Это нечто вроде товарищеского суда, решение которого становится обязательным для всех участников профобъединения. При невыполнении решения суда их ожидает не только «презрение товарищей», но и исключение (если нарушения превращаются в систему).

Финансовые нюансы
Существенный момент – объективная оценка стоимости квартиры. Уважающие себя агентства недвижимости придерживаются прозрачной ценовой политики. Услуги, которые фирма оказывает продавцу, стоят определенных денег. В договоре между агентством и продавцом указаны цена квартиры и размер комиссионных фирмы, в рекламных объявлениях – суммарная цена этих двух составляющих. Менее уважающие себя компании спрашивают продавца, сколько денег он хочет получить на руки (не оговаривая размер комиссионных), а потом в рекламном объявлении продавец – совершенно «случайно» – сможет увидеть собственную квартиру, выставленную за цену, процентов на 20 превышающую сумму, обещанную ему. Чтобы не оказаться в такой ситуации, внимательно прочитайте, что сказано в договоре с агентством о размере комиссии.
Вопрос о комиссионных особенно важен на растущем рынке, когда спрос высок и есть возможность повысить цену на жилплощадь (в чем заинтересованы и продавец, и агентство). Но если договор предусматривает фиксированную выплату, не привязанную к комиссионным фирмы, агентство заработает на продаже самостоятельно, а продавец окажется ни при чем.
Продавец может пожелать, чтобы квартира была пристроена в хорошие руки как можно быстрее, но с его минимальным участием в процессе. Тогда необходимо заключить с фирмой эксклюзивный договор на продажу объекта. В таком случае продавец оформляет доверенность для сбора документов на одного из сотрудников агентства, а также передает на ответственное хранение в фирму подлинники документов, которые будут фигурировать в сделке: свидетельство о праве собственности на квартиру; договор купли-продажи, по которому квартира перешла в его руки; технический паспорт на квартиру. Документы хранятся в сейфе, откуда они не могут исчезнуть, потеряться, и никто не позабудет принести их на заключение договора купли-продажи. Когда жилище продается по эксклюзивному договору, у покупателя больше доверия к сделке, и сама она пройдет быстрее: покупателю не нужно ждать, когда продавец сможет с ним встретиться и показать документы – они уже на месте, в сейфе компании.

Процесс пошел…
Итак, агентство и продавец заключают договор об оказании услуг, и фирма начинает рекламную кампанию. Каждая квартира имеет свои особенности, и в каждом случае для продажи должен существовать особый план рекламного процесса, учитывающий, как позиционировать объект и где размещать рекламу. Опыт работы показывает, что большинство рекламных объявлений (почти 80%) не соответствуют действительности. Чтобы сэкономить время свое и других людей, лучше указывать в рекламе правдивые параметры объекта.

Объявления о продажах обычно размещаются в специализированных изданиях (листингах) и на интернет-сайтах, причем информация обновляется один-два раза в неделю.
После того как квартира выставлена на продажу, остается ждать звонков. Еженедельно продавец получает отчет агентства о результатах продвижения объекта. Если звонков нет или их очень мало, вывод, скорее всего, будет один: необходимо скорректировать цену.
Агент организует для потенциальных покупателей просмотры, и продавец еженедельно информируется о том, как они прошли. Если продавать квартиру самостоятельно, желающих посмотреть ее может оказаться очень много. Каждому потенциальному покупателю придется уделить внимание, объяснить, где тут кухня, а где ванная. Времени на это уйдет немало.
Риэлтор сделает все это быстрее и, главное, профессиональнее. Согласитесь, ему квартиры приходится продавать чаще, чем любым другим людям. Агент согласует удобное для всех время просмотра квартиры. После каждого показа он составит акт, где указывается причина, по которой потенциальный покупатель находится в раздумье или отказался сразу. Если проанализировать причины, то можно вовремя скорректировать предложение о продаже или изменить облик квартиры, то есть осуществить ряд мероприятий для улучшения соотношения цена–качество.
При необходимости риэлтор поможет сделать предпродажную подготовку квартиры. Иногда для этого достаточно передвинуть мебель, переклеить обои или навести порядок в подъезде. Также агент представит интересанту объект в самом выгодном свете, а главное, приведет того самого покупателя, которому нужна именно эта квартира.

В выгодном свете
Агент по недвижимости берет обязательство продать квартиру по оптимально-максимальной цене. И его задача – помочь вам нивелировать имеющиеся недостатки. Если из-за перекопанной вот уже пять лет улицы к вашему подъезду не подойти с северной стороны, ведите потенциальных покупателей с южной. Вряд ли это будет обманом покупателей, скорее это умение подать товар в выгодном свете.
Иногда риэлторы советуют сделать небольшой косметический ремонт в подъезде или в квартире, чтобы придать ей свежий вид. Беспокоиться не надо. Свеженькая квартира или отремонтированный подъезд произведет благоприятное впечатление на покупателей, что позволит запросить за квартиру адекватную цену, учитывающую стоимость ремонта.
Для привлечения желающих используются и другие риэлторские «штучки». Например, американец Дэн Коркоран учил агентов «первого призыва» маленьким хитростям, которые создают в квартире атмосферу уюта. Вроде запаха печеного яблока с корицей, витающего в воздухе. Ведь положить яблоко в духовку за полчаса до прихода покупателя несложно.
Когда на горизонте появится клиент, который вносит авансовый платеж в знак подтверждения серьезности намерений, пора составлять план сделки. В нем есть сроки проведения этапов сделки, схема взаиморасчетов, условия закладки и выемки денег, валюта, в которой покупатель рассчитается с продавцом, формат договора купли-продажи (будет ли участвовать нотариус). План необходимо согласовать со всеми участниками сделки (продавец, покупатель, агентство) и банком, через который будут происходить расчеты.


Полную версию текста, изложенного в этой статье, читайте в книге Марии Сорокиной «Все о приобретении и продаже жилой недвижимости». В настоящее время она продается в сети книжных магазинов «Буквоед», а также в интернет-магазинах оzon.ru и books.ru. Кроме того книгу можно приобрести в пункте приема частных объявлений в каталог «Бюллетень Недвижимости» на пр. Ю. Гагарина, д. 1 (1-й этаж, вход с улицы)
 

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

Бюллетень недвижимости

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это  
Также по теме
На Тележной улице ГК ПСК построит ЖК «Новый Невский» на 120 квартир с подземным паркингомНа Тележной улице ГК ПСК построит ЖК «Новый Невский» на 120 квартир с подземным паркингом
16.07.2019 13:56
В ЖК Promenade около метро «Фрунзенская» скоро начнутся продажи квартирВ ЖК Promenade около метро «Фрунзенская» скоро начнутся продажи квартир
15.07.2019 14:28
Поющие фонтаны перед Финляндским вокзалом ждет капитальный ремонтПоющие фонтаны перед Финляндским вокзалом ждет капитальный ремонт
15.07.2019 11:29
Госстройнадзор поддержал проект стройки апарт-отелей в устье реки Смоленки на Васильевском островеГосстройнадзор поддержал проект стройки апарт-отелей в устье реки Смоленки на Васильевском острове
12.07.2019 17:10
Особняк Веге на Октябрьской набережной законсервирован и ждет реконструкцииОсобняк Веге на Октябрьской набережной законсервирован и ждет реконструкции
12.07.2019 15:13
До конференции "Жизнь после 1 июля" - осталось 3 дняДо конференции "Жизнь после 1 июля" - осталось 3 дня
12.07.2019 12:37
Комментарии с форума
Комментариев пока нет

Ваш комментарий

Имя

Сообщение

 

Отправить      Нажимая "Отправить", я соглашаюсь с правилами размещения комментариев
Зарегистрируйтесь или войдите через Вконтакте или Facebook, чтобы следить за ответами на свои комментарии.

Ваш комментарий

Индексы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
Поиск на карте

Ищите объявления рядом с работой, парком или родными

Найти на карте
Новости и аналитика рынков
12 июля Госстройнадзор поддержал проект стройки апарт-отелей в устье реки Смоленки на Васильевском острове

8 июля На достройку ЖК «Марушкино» в Новой Москве выделили 504 млн рублей

5 июля Власти Москвы предложили решение проблем нехватки парковок и «социалки»

5 июля На всю Россию осталось только АО «ЮИТ Санкт-Петербург»

4 июля Единственный садик на василеостровском намыве попробуют сдать к сентябрю

4 июля Петербургским покупателям жилья заготовили шпаргалку по изменениям в законе о ДДУ

3 июля Апарт-отель Yard Residence на Херсонской улице достроен

2 июля Медведев призвал активнее строить в рамках нацпроектов летом

2 июля Кировский завод «поплатится» за плохое содержание ДК им. Газа на пр. Стачек

2 июля Счетная палата нашла в России 62,2 тыс. недостроев

2 июля Специалисты СПбГУ вступились за здание Дома культуры в селе Паша в Волховском районе

1 июля Долгострой «Ленсоветский» в Шушарах наконец полностью сдан

1 июля Опубликован новый реестр проблемных жилых объектов в России

28 июня Лишь 2% ипотечников в России не платят по кредиту

28 июня Элитный долгострой ЖК «Sky House» на Мытной улице завершит Capital Group

28 июня Путин подписал две поправки в закон о защите прав дольщиков

27 июня Для решения проблемы с долгостроями Ленобласти выделят еще средства

26 июня В Минфине не видят повода для роста цен на жилье после перехода на эскроу

26 июня «Аквилон Инвест» перекупил часть территорий завода «Петмол» у «Фрунзенской» под новый ЖК «Promenade»

26 июня Первый дом в составе ЖК «Лайково» в Одинцово банкрота Urban Group достроят в 2020 году

Продаете или сдаёте
объекты недвижимости?
Увеличьте вероятность сделки.

Выделите и повысьте объявления в поиске, расширьте количество и покажите объявление в выбранных регионах России.
Продвинуть объект
Сохранятся ли доступные цены на жилье без "долевки"?
© 2008-2019 Restate.ru При цитировании гиперссылка обязательна. Проект Интернет-издательства PDG
Наверх