— 217 481 объектов недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга
Войти   0 + Подать объявление
 
28 августа 2017, 13:05 1132

«Промка» под прессом: по следам обсуждений в Санкт-Петербургской торгово-промышленной палате

Невзирая на стремление Смольного сохранить промышленные предприятия в черте города, многим, похоже, придется искать новые площадки на окраинах. К этому подталкивают как новые нормативные акты, так и неумолимые законы рынка.

«Промка» под прессом: по следам обсуждений в Санкт-Петербургской торгово-промышленной палате

Общая площадь промзон в Петербурге — 12 530 га, но как они используются, сколько там реально работающих производств, никто не знает. В прошлом году чиновники провели инвентаризацию пилотной промзоны «Нева» площадью 287 га. Результаты оказались неутешительными: треть территории занята отнюдь не производством, а сферой услуг (общепит, офисы, склады и пр.). Но собственники этих участков платят налоги как за промышленность, то есть по льготной ставке — от 2 до 10 раз меньше положенного. Это возмутило власть, и недавно губернатор Георгий Полтавченко поручил провести тотальную инвентаризацию промзон города. Он поручил создать рабочую группу с участием представителей города, районов, Росреестра и правоохранительных органов. Комитету финансов и Комитету по промышленной политике и инновациями поручено «продумать механизм, который позволит направлять средства, полученные от устранения нарушений в промзонах, на развитие там инженерной и транспортной инфраструктуры, а также на помощь реально работающим производствам». Но это полбеды, и производственники могут только выиграть от тотальной инвентаризации, хотя, возможно, не все.

Промышленности «грозит» переселение?

Большой неожиданностью для многих стали поправки в Градостроительный кодекс, внесенные в этом году. Если заложенные в нем идеи начнут реализовывать на практике, то многим предприятиям «серого пояса» нужно срочно искать новые площадки для размещения, и, скорее всего, за пределами города.

Как рассказала партнер юридической фирмы «Борениус» Майя Петрова, новая редакция Градостроительного кодекса предусматривает возможность принудительного изъятия земельных участков, в том числе и под действующими производствами для комплексного развития территории. «Если 50% от общей площади территории предприятия занимают участки и/или объекты, параметры которых не соответствует видам разрешенного использования в ПЗЗ, а также в случаях, когда половину общей площади территории занимают участки и/или объекты, используемые, под офисы, склады или оптовую торговлю, то это может стать основанием для изъятия земель». Решения об изъятии принимают органы местного самоуправления. Однако, как пояснила юрист, инициировать могут и девелоперы, заинтересованные в строительстве жилья. Собственник может сам заняться редевелопментом площадки. А если откажется продавать актив или развивать территорию, то заберут по суду. «Суд в 99% случаев принимает решение о принудительном изъятии (выкупе). И оспорить такое решение невозможно, можно побороться только за цену выкупа», - предупреждает г-жа Петрова. Причем закон отводит на изъятие всего 2,5 года. По оценке эксперта, это условие практически невыполнимо. Кроме того, в законе не проработан вопрос о размерах компенсации в случае принудительного изъятия.

Если же территория завода в ПЗЗ отнесена к промышленной и используется, соответственно, то для собственника риск минимален.

О том, что отведенного законом срока (2,5 года) явно недостаточно для перебазирования подтверждают и практики, и консультанты. Директор по маркетингу «Первой мебельной фабрики» Мария Огнева рассказала, что на строительство завода ушло два года и еще полгода - на переезд. «Но в эти сроки не входит время на поиск подходящей площадки, то есть 2,5 лет нам бы точно не хватило».

По словам директора по коммерческой недвижимости компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максима Соболева, при строительстве завода «Сименс Технологии Газовых Турбин» в индустриальном парке Geenstate только согласование документов с немецкой стороной заняло около двух лет, не считая всего остального.

«Если брать среднее или крупное предприятие, или компанию со сложным технологическим циклом, то для того, чтобы только найти площадку и вступить в переговоры о сделке потребуется минимум год. А если рассматривать вариант built-to-suitе, то нужно минимум 5 лет для завершения проекта», - считает генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский.

Куда переезжать?

Отдельный и, пожалуй, один из самых сложных вопросов — поиск и выбор подходящей площадки. По оценке Максима Соболева, сегодня на территории Петербурга и Ленобласти в продаже находится 1400 участков промышленного назначения общей площадью 12 500 га. Однако только около 10% из них имеют инженерные коммуникации. «А это сильно влияет на сроки строительства. Зачастую отсутствие подключения к сетям ставит под угрозу саму возможность реализации промышленного проекта. Есть примеры, когда компании купили по 20-30 га, на которых ничего невозможно сделать, так как нет инженерии», - предупреждает г-н Соболев.

Производителям можно поискать счастья и на территориях промышленных предприятий, где с инженерией, как правило, нет проблем. Однако здесь есть свои нюансы, в том числе и риск предусмотренного законом принудительного изъятия земель. Но как промежуточный (временный) вариант, это вполне может подойти отдельным компаниям.

В любом случае при выборе участка под производство Максим Соболев рекомендует обратить внимание на несколько основных аспектов. В частности, необходимо провести юридический аудит (правоустанавливающие и градостроительные документы), экологический аудит (СанПиН, СЗЗ и качество участка), технический аудит (дороги, инженерное обеспечение), а также оценить риски и затраты на реализацию проекта.

Не хотите рисковать – вам в индустриальный парк

Наименее рискованный путь — выбор площадки в индустриальном парке.

«Индустриальные парки – перспективный сегмент, но есть ряд факторов, сдерживающих его рост, – отмечает директор отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate Филипп Чайка. – Так, стоимость инженерно подготовленного участка с инфраструктурой значительно выше, чем неподготовленного. Многие потенциальные клиенты стараются найти альтернативу у частных собственников по более низкой цене и самостоятельно согласовать все технические условия, что на практике получается еще дороже. Производственные компании, которые по 20-30 лет располагались в удобной локации рядом со станциями метро, еще психологически не могут прийти к мысли, что им придется выводить производство за город, обеспечивать развозку сотрудников; отпугивает вероятность того, что они потеряют свой штат, ценных работников».

Однако в ИП постепенно накапливается положительный опыт, который начинает вдохновлять других. Так, финская компания Ponsse, ставшая резидентом ИП Geenstate в 2010-м, недавно прикупила еще 0,4 га для расширения своей площадки. Сименс Технологии Газовых Турбин купил под расширение дополнительный земельный участок в 2016 году и сейчас рассматривает еще один участок.

ЮИТ Санкт-ПетербургЮИТ Санкт-ПетербургСотрудников на Restate: 15
Приморский пр., 54, к. 1-А Санкт-Петербург,

наб.Обводного канала, д.60 192007 Санкт-Петербург,

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Новости рынка недвижимости Санкт-Петербурга, Промышленные зоны, Новости бизнеса

Страница недвижимость в Санкт-Петербурге, СПб.

Система Orphus  
Также по теме
Компания «ЮИТ Санкт-Петербург» получила разрешение на строительство ЖК «Tarmo» - в переводе с финского «энергия», «сила», «действие»
18.01.2018 09:59
Компания «ЮИТ Санкт-Петербург» сдает в эксплуатацию ЖК «Fjord» на бывших площадях завода «Эскалатор»
21.12.2017 11:16
Компания «ЮИТ Санкт-Петербург» завершила проект элитного ЖК «Смольный проспект», совместившего реконструкции и новое строительство
14.12.2017 13:48
Комментарии с форума
Комментариев пока нет

Ваш комментарий

Имя

Сообщение

 

Отправить      Нажимая "Отправить", я соглашаюсь с правилами размещения комментариев
Зарегистрируйтесь или войдите через Вконтакте или Facebook, чтобы следить за ответами на свои комментарии.

Ваш комментарий

Индексы рынка недвижимости
Поиск на карте

Ищите объявления рядом с работой, парком или родными

Найти на карте
Предложения месяца
Новости и аналитика рынков
19 января LEGENDA построит элитный жилой дом на месте телефонной станции на Чапыгина, 5А

17 января Первая мебельная фабрика построит десятиэтажный отель при старинном особняке на Петроградской набережной, 24

16 января Желание ГК ПИК считаться «Застройщиком № 1 в России» оборачивается штрафом за нарушение закона о рекламе

15 января Минстрой РФ предложило критерии для компаний, которые получат право достраивать проблемные объекты

11 января ООО «Артос» за 20 млн рублей приобрело на торгах Фонда имущества Петербурга аварийный дом дореволюционной постройки

10 января В течение 2017 года в Москве открылись продажи в 23-х новых жилых проектах, все – класса «комфорт»

29 декабря Главные премьеры 2017 в Петербурге: десять проектов новых ЖК, на которые стоит посмотреть

28 декабря Компания «СПб Реновация» в суде первой инстанции добилась права продлить реконструкцию хрущевских кварталов до 2029 года

26 декабря ГК СУ-155 завершила строительство четырех жилых домов в микрорайоне Южный подмосковного Домодедова

26 декабря Права на редевелопмент Александро-Невской мануфактуры перешли от предприятия Группе «Эталон»

25 декабря Противники ЖК «Планетоград» выясняют, чем занят застройщик Setl City – консервацией недостроя или строительством

25 декабря Госдума и Минстрой определяются с требованиями и процедурой строительства индивидуальных жилых домов

21 декабря Компания «Л1» достроила и сдала в эксплуатацию еще два корпуса ЖК «Лондон парк»

19 декабря Квадратные мэтры: квартира в доме 1910 года на Васильевском острове, не уступающая жилью в премиальных новостройках

18 декабря Москва продала комплекс зданий рядом с Кремлем, на Москворецкой набережной за 10 млрд. рублей

15 декабря Власти Подмосковья готовы освободить компании, достраивающие проблемное жилье, от обязательств строить соцобъекты

14 декабря Эдуард Тиктинский: «Отмена долевки приведет к снижению предложения и росту цен в 2020-2021 годах»

12 декабря Строительная компания «Базис» обещает вывести в продажу новый ЖК на Белоостровской улице в 2018 году

8 декабря Capital Group и Группа ПИК выступят партнерами проекта строительства в бывшей промзоне на 2-й Институтской улице

7 декабря Эксперт: риэлторы в Петербурге молодеют и начинают «дружить» с технологиями

Продайте или сдайте недвижимость
Добавьте объявление бесплатно
Разместить объявление
Покупать недвижимость сейчас или подождать?
© 2008-2018 Restate.ru При цитировании гиперссылка обязательна. Проект Интернет-издательства PDG
Наверх