— 246 161 объектов недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга
Войти   0 + Подать объявление
 
23 июня 2017, 15:28 5411

Несносная реновация: как в Петербурге капитально ремонтировали хрущевки, и сколько теперь стоят квартиры в таких домах

Альтернативой «ковровой реновации» со сносом хрущевок, частично реализованной в Петербурге, и возобновляемой сейчас в Москве, служит капитальный ремонт и модернизация ветхих панелек. После этой процедуры квартиры в домах дорожают на 15-35% в сравнении с неотреновированными соседями. Однако, такой подход не решает всех проблем кварталов массовой застройки, говорят эксперты.

Несносная реновация: как в Петербурге капитально ремонтировали хрущевки, и сколько теперь стоят квартиры в таких домах

В столице идеологи «реновации» переходят от слов к делу. Для реализации программы уже подготовлена законодательная база, кажется, расселение первых пятиэтажек может стартовать уже в краткосрочной перспективе. Все это заставляет волноваться не только москвичей, но и жителей остальной России, и прежде всего Петербурга.  В нашем городе попытки «реновировать» хрущевки и другие дома устаревших массовых серий предпринимались неоднократно. Наиболее известные из них с переменным успехом продолжаются до сих пор, программу реализуют строительные компании «СПб-Реновация» и «Воин-В». Их метод технически схож с тем, что предложен к реализации в Москве — постепенный снос кварталов с переселением жильцов в новые дома и реализацией излишков площадей по рыночной цене. Это «жесткий вариант» реновации, неоднократно критикуемый за уплотнение застройки и повышение нагрузки на транспортную и социальную инфраструктуру. Однако, были в истории строительной практики последних десятилетий и иные сценарии реновации — условно назовем их «мягкими».

Целый ряд панельных пятиэтажек в Невском, Московском, Выборгском и других районах были «отреновированы» без разборки. Где-то процесс оплачивало государство, другие примеры спонсировались частным капиталом, в том числе иностранным. Объединяет все эти здния лишь отказ от расселения жильцов, а также то, что по-настоящему массовыми они так и не стали. Портал Restate.ru решил взглянуть на примеры «мягкой» реновации и узнать, подняла ли она цену на такое жилье. Кроме того мы попросили экспертов Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области оценить, «мягкий» или «жесткий» сценарий выгоднее для теперешних собственников хрущевок с точки зрения стоимости их жилья, а также с точки зрения качества жизни.

проект реновации хрущевки на Торжковской улице

Пожалуй, самый яркий пример мягкой реновации хрущевок — дом на Торжковской улице, 16 в Выборгском районе. Еще в начале 2000-х его решено было в порядке эксперимента капитально отремонтировать по датской технологии — именно так преобразовывали свои типовые панельки сами скандинавы. Финансировал проект датский фонд для мансардных жилищ в России при содействии именитого производителя окон Velux. В хрущевке заменили окна и двери, отремонтировали и частично обновили инженерные системы и сантехнику, привели в порядок и утеплили фасады, а также установили приборы учета потребления коммунальных услуг. Чтобы окупить предприятие дом 1962 года надстроили дополнительным мансардным этажом, добавив к нему 9 дополнительных квартир. Здание приобрело европейский лоск, а его энергопотребление (а вместе с ним и счета за коммунальные услуги) сократилось примерно на треть. Работы завершились в 2012 году.

В сравнении с нереновированными хрущевками рядом цена квартир в доме повысилась ощутимо. К примеру, 45 метровая «двушка» оценивается в 5,4 млн рублей, аналогичная квартира в соседнем хрущевском доме по адресу Ланское шоссе, 25 оценена ровно в 4 млн рублей. Почти столько же стоит такая квартира и в другом доме рядом, не прошедшем реновацию, — на Новосибирской улице,9. Преобразования, выполненные по датской схеме, повысили цену жилья в хрущевке примерно на 35%.

2-комн. квартирам.Черная речка
Санкт-Петербург
Приморский р-н
Торжковская ул. д. 16
Общая: 45.20 м2
Жилая: 31.20 м2
Этаж: 3 из 55 400 000 Р Уютная квартира в Приморском р-не в пешей доступности от м. "Черная Речка", дом- утепленная панель, ренновация 2012 года, вход со двора, окна в зелёный... всё объявление
16.11.2015
2-комн. квартирам.Черная речка
Санкт-Петербург
Приморский р-н
Новосибирская ул. д. 9
Общая: 44.00 м2
Жилая: 29.00 м2
Этаж: 4 из 54 090 000 Р №204849 (103) Продается 2к. кв. в панельном доме 1961 г.п. Квартира в отличном состоянии, произведен хороший ремонт. До метро `Черная речка` 5 минут пешком... всё объявление
23.08.2016
2-комн. квартирам.Черная речка
Санкт-Петербург
Приморский р-н
Ланское шос. д. 25
Общая: 44.00 м2
Жилая: 26.60 м2
Этаж: 5 из 54 050 000 Р №122513 Продается светлая, на солнечной стороне, уютная 2 к.кв. в пешей доступности от метро `Черная Речка`. В квартире произведен косметический ремонт... всё объявление
01.02.2017

Другой проект «мягкой " реновации был осуществлен в Невском районе, на улице Бабушкина, 117 корпус 1. В силу того, что работы велись в далеком 1996 году, вспоминают о нем сегодня довольно редко. Пятиэтажную панельку 1964 года тогда не только надстроили до девяти этажей, но и полностью обновили внешне, добавив новый кирпичный фасад. Работы продлились около года, расселенные на это время жильцы первых пяти этажей по завершении работ вернулись в свои квартиры. Двухкомнатная квартира в «хрущевской» части отреновированного дома оценивается в 4,7 млн рублей. Квартиры той же площади в тех панельках рядом, что не были отремонтированы аналогичным образом стоят ощутимо дешевле: от 3,55 до 3,9 млн рублей соответственно. Таким образом, цена жилья поднялась на 13-25%.

2-комн. квартирам.Пролетарская
Санкт-Петербург
Невский р-н
Бабушкина ул д. 113 к. 3
Общая: 45.10 м2
Жилая: 29.70 м2
Этаж: 5 из 53 950 000 Р №183422 (*65) Удобный для проживания, тихий район, дом-брежневка 1964 г.п. в десяти минутах ходьбы от метро, много зелени, под окнами достраивается (2014... всё объявление
16.09.2014
1-комн. квартирам.Пролетарская
Санкт-Петербург
Невский р-н
Бабушкина ул д. 117 к. 1
Общая: 45.00 м2
Жилая: 30.00 м2
Этаж: 2 из 94 700 000 Р Однокомнатная квартира в кирпичном доме, построенному по индивидуальному проекту. Огороженная территория вокруг дома где с одной стороны расположена парковка... всё объявление
31.07.2015
2-комн. квартирам.Пролетарская
Санкт-Петербург
Невский р-н
Бабушкина д. 115 к. 5
Общая: 45.70 м2
Жилая: 29.90 м2
Этаж: 4 из 53 550 000 Р 1-25996 ВП,ХС,с/пакеты. Продается хорошая 2-х комнатаная квартира, с изолированными комнатами. Дом метро Пролетарская десять минут пешком. Рядом вся инфраструктура... всё объявление
11.12.2016

Впрочем, два примера выше относятся к наиболее экспериментальным сценариям мягкой реновации, когда за обновленным фасадом непросто разглядеть бывшую «хрущебу». Куда более распространен «мягкий» капитальный ремонт, который был сделан в целом ряде домов 1960-х годов за последние полтора десятилетия. Проект предусматривает частичную замену инженерных сетей, ремонт парадных, кровли, а также фасада — панели покрыты слоем штукатурки. Для примера возьмем еще один дом 1962 года постройки — хрущевку на Ленинском проспекте, 174. Она была капитально отремонтирована в 2005 году и до сих пор выглядит существенно лучше своих соседей. «Двушка» в этом доме оценивается в 4,5-4,6 млн рублей. Разница с соседними нереновированными хрущевками не так велика, как в примерах выше, но все же ощутима. Готовые к заселению двухкомнатные квартиры площадью в 42-45 метров квадратных оцениваются собственниками в 3,8 — 4 млн рублей. Итого, разница между «реновированным» и базовым вариантами составляет 15-18%.

2-комн. квартирам.Московская
Санкт-Петербург
Московский р-н
Ленинский проспект д. 174
Общая: 45.00 м2
Жилая: 28.50 м2
Этаж: 5 из 54 600 000 Р Продается просторная,уютная,свежая 2 к.кв.45 кв.м. с отличным ремонтом на 5 этаже 5 этажного панельного дома. В 2005 году произведен капитальный ремонт... всё объявление
04.04.2016
2-комн. квартирам.Московская
Санкт-Петербург
Московский р-н
Ленинский пр. д. 155
Общая: 42.20 м2
Жилая: 27.70 м2
Этаж: 2 из 53 800 000 Р Прямая продажа.Никто не прописан, собственность более 3-х лет. Отличное местоположение, рядом метро, газовая колонка, комнаты изолированные, балкон из... всё объявление
22.06.2017
2-комн. квартирам.Московская
Санкт-Петербург
Московский р-н
Ленинский проспект д. 170
Общая: 44.90 м2
Жилая: 28.80 м2
Этаж: 5 из 54 080 000 Р ID 2765 - пожалуйста, сообщите этот номер менеджеру. Квартира в самом центре престижного Московского района! Пять минут пешком до метро "Московская".... всё объявление
04.06.2017

Проанализировав три примера выше, трудно не признать, что жильцам хрущевок «мягкая» реновация приносит ощутимую финансовую выгоду при минимальных неудобствах. В зависимости от локации и методики капремонта цена на их жилье может подняться на 15-35% в сравнении с аналогичными квартирами, не прошедшими обновления. Однако, и в тактике реновации «жесткой», несмотря на обилие проблем с ее реализацией, есть ощутимые плюсы: в новых домах появляются лифты, строятся здания по более современным технологиям, а планировки и инженерные системы заменяются на решения более адекватными сегодняшним запросам жителей. Какой сценарий в целом выгоднее для владельцев квартир в хрущевках, мы уточнили у экспертов АРСПб. Мнения профессионалов разделились.

«Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор», вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области: На эти вопросы нет однозначного ответа. Существует множество факторов, способных каким-либо образом повлиять на ситуацию в каждом конкретном случае. Например, если говорить про мягкий вариант, то крайне важно учитывать качество такой реновации: станут ли отремонтированные дома современными и качественными. В этом случае собственникам старшего поколения важнее остаться в своей локации. Более молодым есть смысл переехать в новое жильё с улучшением жилищных условий. В случае жёсткой реновации также возникает ряд вопросов: переезд в соседний двор или в другой конец города. Ответить на этот вопрос можно только с учетом потребностей собственников.»

«Анастасия Александрова, ведущий аналитик E3 Group: Хрущёвки являются малоэтажным жильём с уже сформированной инфраструктурой, а новые дома под расселение будут формировать целые кварталы многоэтажной застройки. Новые дома под расселение соответствуют скорее жилью эконом-класса, а не комфорт-классу. Поэтому если рассматривать продажу квартиры в новом доме и продажу квартиры в восстановленной хрущёвке, то их стоимости на выходе будут на одном уровне. Необходимо понимать где именно будут располагаться новые дома, будут ли рядом все необходимые объекты инфраструктуры. Квартира в новом доме обладает более удобной планировкой, однако это многоэтажные дома, поэтому новая проблема — парковка. Безусловно, каждая ситуация индивидуальна. Решение правительства в отношении хрущёвок следует воспринимать скорее, как вынужденную меру для расселения непригодного жилья, а не как способ возможного заработка.»

«Екатерина Мещанова, директор по продажам АН Домплюсофис: Программа реновации очень выгодна для собственников «хрущевок»! Максимальная прибуль достигается по «жесткому» сценарию, я бы отнесла эту программу даже к новому виду инвестиций. При переселении в новую современную квартиру в том же районе, с отделкой, ваше жилье становиться значительно дороже. Выгода получается от 25% до 50%. Например, в Сосновой поляне, где программу реновации реализует компания СПб-Реновация вместо четырехкомнатной квартиры в 49 квадратов с небольшой доплатой собственники «хрущевок» приобретали четырехкомнатную квартиру 70 метров с современной отделкой. В дальнейшем такая квартира была очень выгодна реализована на 2500000 дороже, чем если бы продавали первую квартиру. Переезжая в новую квартиру, собственник получает квартиру с ремонтом, новыми коммуникациями и стеклопакетами. Качество жизни повышается!»

 

 

 

 

 

               

 

 




 

 

наб.Обводного канала, д.60 192007 Санкт-Петербург,

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Новости рынка недвижимости Санкт-Петербурга, Вторичный рынок жилья, Редевелопмент, Исследования и аналитика рынка недвижимости. Анализ цен на недвижимость

Страница недвижимость в Санкт-Петербурге, СПб.

Система Orphus  
Также по теме
Прямая речь: откуда едут в Петербург, и сколько на рынке недвижимости покупателей из регионов
01.09.2017 13:45
По инициативе жилищного комитета Смольный отказывается от схемы коммерческого найма жилья в пользу наемных домов
30.08.2017 16:50
В 2018 году наследников СУ-155 грозят принудить к реставрации усадьбы Орловых-Денисовых
04.08.2017 12:25
Комментарии с форума
Комментариев пока нет

Ваш комментарий

Имя

Сообщение

 

Отправить      Нажимая "Отправить", я соглашаюсь с правилами размещения комментариев
Зарегистрируйтесь или войдите через Вконтакте или Facebook, чтобы следить за ответами на свои комментарии.

Ваш комментарий

Индексы рынка недвижимости
Поиск на карте

Ищите объявления рядом с работой, парком или родными

Найти на карте
Предложения месяца
Новости и аналитика рынков
18 сентября Группа ЛСР обещает запустить продажи в домах на Василеостровском намыве в 2019 году

15 сентября Группа «ПСН» построит на месте издательства «Правда» в Москве квартал за 44 млрд. рублей

15 сентября В Гатчине двум «проблемным» домам подыскали новых застройщиков

13 сентября «Росстройинвест» выводит в продажу жилую башню «Петр Великий» в Усть-Славянке

11 сентября «Главстрой» получил разрешение на строительство 14-й очереди жилого комплекса «Северная долина»

11 сентября Петербург обогнал Ленинградскую область по вводу нового жилья

8 сентября Летние новинки: пять главных комплексов сезона от «панелек» в Приморском районе до апартаментов в Сестрорецке

8 сентября Эксперт: Через 10 лет Петровский остров может стать «лоскутным одеялом» подобно Крестовскому

6 сентября ЛеноблАИЖК объявило о продаже квартир в ЖК «Кировский посад» льготникам по 35 тысяч рублей за «квадрат»

1 сентября Прямая речь: откуда едут в Петербург, и сколько на рынке недвижимости покупателей из регионов

30 августа По инициативе жилищного комитета Смольный отказывается от схемы коммерческого найма жилья в пользу наемных домов

30 августа Квадратные мэтры: квартира эпохи барокко во дворце Демидовых на Казанской

25 августа Игорь Оноков: Петербургу нельзя отказываться от крупных спортивных событий, но стадион с Крестовского стоило подвинуть

25 августа Минстрой РФ рассказал, какие жилые дома нельзя считать проблемными

24 августа Почти сотня: с начала 2017 года в старой Москве выставлено на продажу 90 новостроек

24 августа Госэкспертиза одобрила проект развязки с КАД для автовокзала у метро «Девяткино»

24 августа Смольный предсказывает рост объема ввода нового жилья в Петербурге на фоне спада по России

24 августа Жилье должно быть доступным, а не дешевым: Минстрой установит стандарты доступного жилья

22 августа У Московских ворот сносят завод микроволновых материалов «Феррит» под строительство делового центра

21 августа Частную гавань и новую набережную у стадиона «Петровский» достроят в 2019 году

Продайте или сдайте недвижимость
Добавьте объявление бесплатно
Разместить объявление
Покупать недвижимость сейчас или подождать?
© 2008-2017 Restate.ru При цитировании гиперссылка обязательна. Проект Интернет-издательства PDG
Наверх