259 705 объектов недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга
Войти   0 + Подать объявление
 
19 сентября 2016, 12:17 1422

NAI Becar: О том, почему выгодно перестать строить жилье и начать строить апарт-отели

Руководитель NAI Becar Apartments рассказал порталу Restate.ru о том, почему сегодня в условиях стагнации девелоперы осваивают новые форматы недвижимости, которые не испытывают проблем, характерных для более развитых и насыщенных сегментов.

Апартаменты, Интервью, Исследования и аналитика рынка недвижимости. Анализ цен на недвижимость

В старой Москве остается все меньше площадок, пригодных для застройки. И сегодня мы оказались на пороге жесточайшего дефицита земельных участков. Вы, помнится, в нашу прошлую встречу советовали девелоперам заранее искать запасной аэродром?

Да, дефицит земельных участков в столице уже давно стал объективной реальностью. Игрокам рынка приходится либо менять локацию и «уходить» за пределы столицы, либо изыскивать площадки зачастую неудобной конфигурации или месторасположения внутри застроенных районов, либо переориентироваться на другие сегменты недвижимости.

На этом фоне мы предлагаем коллегам присмотреться к формату апарт-отелей, находящемуся на стыке жилого, гостиничного и коммерческого сегментов. По существу, это  своего рода гостиница, в которой клиенты арендуют не просто комнату, а полноценное жилое пространство, в том числе, включающее кухню. Классность таких проектов может быть разной, но все они подразумевают наличие управляющей компании, которая обеспечит арендаторам определенный уровень обслуживания. Конечными пользователями таких проектов, как правило, являются экспаты, туристы, в том числе из бизнес-сферы,  студенты, люди, которым требуется постоянное специализированное питание: спортсмены, семьи с маленькими детьми.

Об апарт-отелях мы говорим не в первый раз, в том числе о том, что они сегодня успешно захватывают и восток, и запад. А как насчет нашего отечества? Есть ли примеры успешно реализованных апарт-отелей в России?

Если жилые апартаменты уже отвоевали себе определенное место на московском рынке и на сегодня их в городе достаточно много (например, Балчуг, Wine House, проекты компаний Vesper и MR Group), то апарт-отель с множеством собственников в Москве –  это проект ГК «Пионер»  YES в Митино и апарт-отель Vertical Группы Becar в Санкт-Петербурге. В планах Группы Becar - создание сети апарт-отелей под брендом Vertical.

Для такого успешного начинания это довольно скромный результат разве нет?

И на то есть две основных причины. Первая – психологическая. Опробовать новый формат, особенно на падающем рынке, решится далеко не каждый. Вторая – конструктивная. Девелоперы жилья привыкли к классической схеме: достроил объект, продал, вышел из проекта, начал новый. В то же время апарт-отелем нужно управлять, и схема этого управления достаточно специфична, поскольку по сути представляет собой менеджмент гостиницы, совмещенный с эксплуатацией жилья, поэтому девелоперы опасаются не справиться с объектом именно в части управления. Компаний, обладающих подобными компетенциями, в России немного, пока эту ответственность берут на себя только ГК «Пионер» и NAI Becar.  Эти компании имеют большой опыт в управлении подобными проектами, основанный на asset management.

Между тем в кризис участникам рынка необходимо коренным образом пересмотреть свои бизнес-планы и решиться занять перспективную нишу, пока она свободна. Тем более, что в современных реалиях девелопмент апарт-отеля может быть выгоднее, чем жилого проекта, а профессиональные УК не просто помогут с дальнейшим управлением, но и позволят собственникам получать прибыль.

Значит, несмотря на все опасения, строить апарт-отели все-таки выгодно?

Строительство апарт-отеля более экономично, чем реализация жилья, на всех уровнях: как финансовом, так и получении разрешительной и согласовательной документации, и наконец, этапе продаж.

Во-первых, речь идет о значительно более легком поиске земельного участка. Даже в самых востребованных центральных районах Москвы осталось достаточно много площадок с видом разрешенного использования под административно-общественные здания. Строить на них жилье нельзя, реализацию офисных и торговых проектов девелоперы приостановили до лучших времен, а вот использовать их под апарт-отели вполне разумно.

Ключевое требование при выборе участка под апарт-отель, также как и под гостиницу, – удачная локация. Он должен располагаться либо в центре Москвы, либо в более отдаленных районах, но в шаговой доступности от метро, либо за пределами города, но в хорошем месте, рядом с культурными или природными достопримечательностями. Еще один возможный вариант размещения апарт-отеля – в непосредственной близости от крупных предприятий или бизнес-кластеров.  Эти проекты могут оказаться востребованными экспатами, командированными сотрудниками и т.д.  Можно также выделить под апарт-отель площади в уже имеющемся или строящемся комплексе апартаментов. Это повысит привлекательность всего объекта, его жители смогут пользоваться сервисами апарт-отеля.

Вторая причина для строительства апарт-отеля – более низкая  плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка. Если быть еще более конкретными, то этот платеж ниже на 7-10 тыс. рублей за 1 кв. м, чем по квартирам. То есть при площади застройки в 10 тыс. кв. м застройщик сэкономит порядка 100 млн рублей.

Далее при строительстве апарт-отеля процедура получения разрешительной документации примерно на 20% меньше как  по срокам, так и по стоимости. Это связано с тем, что многие строительные нормативы, актуальные для жилых проектов, например, требования по инсоляции, шумоизоляции, обеспеченности социальной инфраструктурой, на апартаменты не распространяются. А между тем, именно на выполнение строительных нормативов для жилых помещений уходит значительная часть временных и финансовых расходов застройщика.

Еще один, и крайне существенный пункт экономии времени и средств девелопера – строить социальную инфраструктуру можно на свое усмотрение. Застройщики жилых проектов в среднем тратят от 4 до 7 тыс. рублей на 1 кв. м продаваемой площади на строительство социальных объектов. Кроме того, под инфраструктурные проекты также необходима земля, которая стоит недешево.  Этот участок может стоить еще примерно 5 тыс. рублей на 1 кв. м реализуемого жилья. Таким образом, можно снизить затраты проекта, в среднем, на 5-10%.

И, наконец, в пятых, сроки экспозиции с ее старта до полной продажи объекта у апартаментов значительно ниже. Этому способствует упрощенная процедура оформления и введения апарт-отелей в эксплуатацию и возможность продавать апартаменты частным инвесторам еще до сдачи в эксплуатацию.

Значит, продавцам апарт-отели выгодны. А что насчет покупателей?

Как правило, покупатели в этом случае – инвесторы, уже имеющие квартиру, и приобретающие апартамент с целью сохранения средств и получения прибыли с арендного дохода, поэтому они охотнее вкладывают средства на ранней стадии строительства. Однако 30% покупателей приобретают апартаменты для жизни, что значительно расширяет аудиторию продукта. Покупателям, стремящимся к удобству, апарт-отели также интересны, так как предлагают уже отделанные, обставленные, готовые к проживанию апартаменты с широким набором дополнительных услуг.

Если апарт-отели выгодны не только коммерческим структурам, но и частным покупателям, у них должна быть поддержка банков?

Если говорить об ипотечной поддержке апартаментов, то для этого вида недвижимости уже предлагают программы такие крупные игроки кредитного рынка, как  Сбербанк ВТБ24, Промсвязьбанк, Транскапиталбинк и другие. У покупателей не возникнет затруднений с оплатой покупки.

Итак, апарт-отели - разумный ответ рынка недвижимости на дефицит земельных участков: найти площадку под строительство апартаментов проще, чем под строительство ЖК. Но апарт-отели не менее часто появляются на месте уже существующей застройки. Каковы перспективы функционирования апарт-отелей в проектах редевелопмента?

Перспективы развития апарт-отелей связаны и с освоением «ржавого пояса» столицы. В Москве активно и при поощрении властей идет процесс реконструкции бывших промышленных зон. Апарт-отель – один из видов недвижимости, которые благодаря своему позиционированию могут удачно вписаться в ансамбль реконструированных заводов. В этом случае красный кирпич, высокие потолки, большие окна, открытые коммуникации, стильный дизайн – это плюсы апарт-проектов.

Преимущество такого варианта в том, что собственник имущественного комплекса может сдавать в аренду часть помещений уже в первый год ремонтных работ, ведь объект уже построен; можно даже в ряде случаев ограничиться упрощенной процедурой согласования проекта. В то же время, по оценкам экспертов, реконструкция может оказаться более дорогим вариантом, чем строительство с «нуля».

NAI BecarNAI BecarСотрудников на Restate: 8
пр. Большой Сампсониевский 61, БЦ «Бекар» Санкт-Петербург,

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это  
Также по теме
На Стачек построят два высотных апарт-отеляНа Стачек построят два высотных апарт-отеля
07.05.2019 13:37
Becar выводит на петербургский рынок «Ramada Encore»Becar выводит на петербургский рынок «Ramada Encore»
04.04.2019 14:48
Becar и Wyndham Hotels & Resorts построят в России 30 брендовых отелейBecar и Wyndham Hotels & Resorts построят в России 30 брендовых отелей
30.01.2019 15:01
NAI Becar готовит к торгам в розницу ТРЦ «Смайл»NAI Becar готовит к торгам в розницу ТРЦ «Смайл»
28.01.2019 17:30
В «Маяковском» завершается передача ключей новоселамВ «Маяковском» завершается передача ключей новоселам
11.06.2019 09:29
За 3 месяца Донстрой продал около 40% квартир в ЖК «Событие» в РаменкахЗа 3 месяца Донстрой продал около 40% квартир в ЖК «Событие» в Раменках
10.06.2019 16:27
Комментарии с форума
Роман Ульянов   22 сентября 2016, 10:42
Жилая застройка никогда не потеряет актуальность, особенно в Москве.

Ваш комментарий

Имя

Сообщение

 

Отправить      Нажимая "Отправить", я соглашаюсь с правилами размещения комментариев
Зарегистрируйтесь или войдите через Вконтакте или Facebook, чтобы следить за ответами на свои комментарии.

Ваш комментарий

Индексы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
Поиск на карте

Ищите объявления рядом с работой, парком или родными

Найти на карте
Новости и аналитика рынков
19 июня Премьер Медведев напомнил о необходимости снижения ипотечных ставок

18 июня Минстрой: Ветхое жилье не будут расселять, если оно не является аварийным

17 июня Мосгосстройнадзор в течение недели будет проверять ход строительства объектов реновации

17 июня Российские банки начали уменьшать проценты по ипотеке после снижения ставки Центробанка

17 июня Невскую губу Васильевского острова будут намывать еще 7 лет

17 июня Дома-памятники в центре Петербурга «помогут» отреставрировать туристы

14 июня Обновленный Василеостровский рынок начал работать в тестовом режиме

13 июня Мутко: Темпы ввода жилья в четырех регионах России сильно отстают

13 июня «Социалку» за Urban Group обещают построить до конца 2022 года

11 июня Российские банки выдали рекордный по размеру ипотечный кредит в 2,55 млн рублей

11 июня Отчаявшиеся дольщики ЖК «Ижора Парк» объявили голодовку

11 июня В продаже появились квартиры в ЖК

11 июня В ЖК «Прибалтийский» осталось достроить последний корпус

10 июня Итоги ПМЭФ-2019: Петербург рассчитывает на инвестиции в размере 182,4 млрд рублей

6 июня Патриарх Кирилл: РПЦ строит в среднем по три храма в сутки

6 июня Сделка по продаже московской гостиницы «Пекин» Китаю не состоялась

6 июня Кронштадтские форты начнут перестраивать под развлечения и коммерцию уже этим летом

5 июня Пайщики проблемного дома «СУ-155» в Чертаново отпразднуют новоселье в январе 2020 года

4 июня Проблемный ЖК «Ленинский парк» ГК «Город» полностью сдан

3 июня ГК «Эталон» получила разрешение строить жилой комплекс на месте хладокомбината №1

Продайте или сдайте недвижимость
Добавьте объявление бесплатно
Разместить объявление
Сохранятся ли доступные цены на жилье без "долевки"?
© 2008-2019 Restate.ru При цитировании гиперссылка обязательна. Проект Интернет-издательства PDG
Наверх