Снижающийся темп экономического роста уже начал оказывать влияние на спрос на коммерческую недвижимость. А ослабление обменного курса вызвало беспокойство среди арендаторов, получающих доход в рублях, но несущих расходы в долларах США или евро.
В этом году рубль подвергся значительному давлению. Замедление темпов роста экономики, сокращение профицита счета текущих операций и намерения Центробанка по переходу к плавающему курсу по отношению к доллару США в совокупности с общей слабостью развивающихся стран способствовали тому, что распродажа рубля вплоть до сегодняшнего дня стала самой активной по сравнению с остальными валютами стран БРИК.
Ставки аренды коммерческой недвижимости в России в договорах указываются в различных валютах в зависимости от рынка и качества актива, но выплачиваются всегда в рублях. Как правило, ставки аренды высококачественных помещений в Москве и Санкт-Петербурге устанавливаются в долларах США или евро, хотя есть и исключения в виде чисто рублевых ставок. Стоимость аренды менее качественных площадей в Москве, Санкт-Петербурге и регионах, как правило, указывается в рублях и, следовательно, не будет напрямую зависеть оттекущей волатильности национальной валюты.
Недавнее ослабление обменного курса вызвало беспокойство среди арендаторов, получающих доход в рублях, но несущих расходы в долларах США или евро. Они-то и ожидают в связи с этим сокращения своей прибыли. С другой стороны, арендодателей заботит то, что им придется или нести все расходы арендаторов,, или уменьшать размер долларовой ставки, или устанавливать фиксированную, но в рублях, чтобы защитить арендатора от дальнейшего снижения курса.
В ожидании снижения ставок
На большинство высококачественных офисных помещений ставки аренды фиксируются в долларах США, а договор аренды, как правило, заключается на 5 и более лет. В этом случае, когда все тонкости закреплены контрактом, у арендатора не остается юридических прав для требования снижения арендной ставки в случае изменения валютного курса. В результате увеличение арендной платы в рублевом эквиваленте может значительно ударить по прибыли арендатора.
В то же время стоит заметить, что организации, получающие доход в основном от экспорта, получат преимущество в виде более высоких прибылей от слабого рубля и, скорее всего, смогут позволить увеличение расходов на аренду без ущерба для компании. И, наоборот, пострадают компании, в значительной степени зависящие от импорта.
События 2008 - 2009 годов больше всего повлияли на московский офисный рынок, который незамедлительно отреагировал на начало кризиса: ставки в долларах снизились на 63% На офисном рынке Санкт Петербурга долларовые ставки снизились на 52%.
Слабый рубль, меньше всего повлияет на ставки в действующих торговых центрах, так как структура договора аренды в них отличается от договоров на рынке офисов. Часто ставка аренды в торговых центрах зависит от оборота, другими словами-арендная плата привязанак объему продаж. В условиях роста стоимости импортной продукции в рублевом эквиваленте, арендодателю будет очень трудно повышать плату за аренду, а давление на розничные продажи, скорее всего, будет способствовать росту рисков снижения ставок аренды. Но в случае снижения розничного товарооборота, арендатор может попробовать договориться о снижении ставки аренды, установленной в иностранной валюте.
Не исключается, что максимальные ставки аренды на рынке стрит-ритейла будут меньше подвержены давлению слабого рубля, так как объекты на ключевых торговых улицах обычно являются флагманскими магазинами и зачастую не приносят прибыли. Тем не менее, в условиях устойчивого ослабления курса национальной валюты и соответствующего негативного эффекта на объем прибыли арендаторов, они будут пытаться договариваться о снижении ставок или просто закроют свои магазины. Важно понимать, что отстоять право на понижение арендной ставки может быть непросто: собственник может воспользоваться тем, что, принимая во внимание предыдущие случаи волатильности рубля,вполне можно было ожидать его ослабления, и арендатор мог учесть данный факт ор при планировании своих доходов на момент подписания договора аренды.
Организации сектора услуг (например,банки, рестораны) будут больше подвержены влиянию общего настроения рынка и снижения покупательной способности. В случае сильного ослабления рубля люди, несомненно, будут меньше тратить на рестораны и прочие услуги, что приведет к снижению доходов арендаторов этого сектора. И данный факт будет использован как инструмент при обсуждении снижения ставок аренды как в торговых центрах, так и в стрит-ритейле.
Складская недвижимость
Влияние на складскую недвижимость будет зависеть от типа использования площадей. Если помещение занимает ритейлер, то негативный эффект на прибыль (как импортера товаров) может привести к инициированию торговым оператором переговоров о снижении арендной ставки, чтобы возместить хотя бы часть своих потерь. В случае если арендатором является логистическая компания, первостепенное значение будет иметь состояние макроэкономики в целом, хотя в долгосрочной перспективе снижение розничных продаж может повлиять и на этих игроков рынка.
Снижающийся темп экономического роста уже начал оказывать влияние на спрос на коммерческую недвижимость. В особенности это относится к офисному сектору, где был зафиксирован рекордно низкий уровень купленных и арендованных площадей в 4 квартале 2013 года - на уровне 381 252 кв. м по сравнению с 604 695 кв. м в 4 квартале предыдущего года. В сочетании с высоким уровнем свободных площадей, особенно за пределами Центрального Делового Района, это увеличит давление на уровень арендных ставок в сегменте.
Торговая недвижимость
В секторе торговой недвижимости ожидается рекордный объем ввода новых площадей на рынке Москвы в 2014 году -около 600 000 кв. м качественных площадей. Учитывая прогнозируемый рост уровня свободных площадей до 4%, по итогам года (по сравнению с 2,5% в 2013 году), существуют риски снижения арендных ставок, хотя, как мы полагаем, максимальные ставки в качественных объектах будут менее уязвимы.
В складском секторе все еще наблюдается низкий уровень вакантных площадей -в 1,4% в конце 2013 года. Несмотря на значительное количество новых площадей, ожидаемых к выходу в 2014 году (1,6 млн кв. м), в долгосрочной перспективе ставки аренды будут по-прежнему поддерживаться относительно небольшим количеством свободных помещений.
Согласно предварительному прогнозу, уровень свободных складских площадей в Московском регионе к концу этого года может достичь 4%, то по-прежнему будет уступать среднеевропейскому уровню в 7,9%.
2797 
Торговый центр площадью пять тысяч «квадратов» возведут на юго-востоке Москвы 
В Мещанском районе Москвы построят офисный центр с паркингом за 1 млрд рублей 
С начала 2023 года посещаемость ТЦ в Москве и Петербурге значительно снизилась 
Аукцион по продаже ТК «Наутилус» в центре Москвы не состоялся 
Власти Москвы сообщили, что Sminex-Интеко создаст более 17 тыс. «квадратов» коммерческих площадей в трех проектах 
Аренда офисов: рост ставок в Москве, Краснодаре и Перми, снижение – в Омске и Ростове
Реклама. ПАО «ПИК СЗ» ИНН 7713011336
erid: 4CQwVszH9pUkpk7SkD9