244 914 объектов недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга
Войти   0 + Подать объявление
 
6 июля 2012, 11:54 6406

Элитные квартиры в старом фонде: по-прежнему престижно?

Еще десять лет назад большинство элитных квартир в Петербурге располагались в домах старого фонда. В последние годы успешно конкурировать с такими объектами начал первичный рынок элитной недвижимости. Restate выяснял, чем это грозит для «старой элиты».

Элитная недвижимость, жилье и элитные квартиры, Исследования и аналитика рынка недвижимости. Анализ цен на недвижимость, Интернет и недвижимость

Старой По данным ГУП «ГУИОН», по состоянию на 1 января 2012 г. в Петербурге насчитывается почти 10 тыс. жилых домов «старого фонда», то есть возведенных до 1917 г. Они составляют около 20% в общей массе жилых построек Петербурга (в городе расположено чуть больше 51 тысячи жилых зданий). Около трети домов старого фонда на сегодняшний день прошли капитальный ремонт, и именно в них располагается основная масса «старых» элитных квартир.

Камни с историей

Большая часть элитных апартаментов в Петербурге сконцентрирована в «Золотом треугольнике» - зоне в Центральном районе города, ограниченной Гороховой улицей, Дворцовой и Адмиралтейской набережными, а также набережной реки Фонтанки. Популярны у покупателей также элитные квартиры в Петроградском районе, некоторых частях Адмиралтейского, Василеостровского и Московского районов.

По мнению заместителя директора агентства недвижимости «Бекар» Леонида Сандалова, объекты старого фонда, которыми в основном и застроены центральные районы города, условно можно разделить на три группы. К первой относятся дома постройки 70-80 годов XIX века, прошедшие комплексный капитальный ремонт с заменой деревянных перекрытий на панельные. Ко второй группе причисляют дома в стиле модерн, (построенные с 1890-х гг. до революции), с металлическими перекрытиями. Третья группа – здания XVIII-XIX вв. с деревянными перекрытиями, имеющие достаточно высокий процент износа.

«Их жители часто за свои деньги меняют перекрытия в квартире (если квартира расположена на верхнем этаже), не дожидаясь капитального ремонта. Такое было, например, на улице Гангутской, - рассказывает Леонид Сандалов, - Полностью же отремонтированные дома третьей группы можно встретить на Кронверской улице, набережной реки Карповки. Но чаще все-таки встречаются отдельные парадные, где  жильцы своими силами провели если не капитальный, то косметический ремонт».

Существуют разные мнения относительно принадлежности квартир в старом фонде к элитному сегменту. Большую часть таких квартир эксперты сегодня относят к бизнес-классу. Это связано с тем, что помимо преимуществ местоположения, у таких объектов существует и ряд серьезных недостатков, например, отсутствие парковки, относительно старые коммуникации, неоднородный социальный состав жильцов. Наибольший процент не расселенных коммунальных квартир, по данным аналитиков «Бекара», остается в домах, не прошедших капитальный ремонт. Такие объекты либо не интересны инвесторам (например, находятся во вторых или третьих дворах), либо не могут расселиться из-за наличия юридических проблем.

Поэтому лишь некоторые дома старого фонда с абсолютно уникальными видовыми характеристиками (например, объекты на Дворцовой и Адмиралтейской набережных) сегодня единодушно признаются всеми экспертами элитными.

«Узкий» рынок

Объем предложения на вторичном рынке элитных квартир, расположенных в старом фонде, крайне ограничен. Из года в год он практически не увеличивается. Новые предложения в старом фонде появляются только в результате реконструкции исторических зданий.

«По моим оценкам, объем предложения по-настоящему элитных квартир в старом фонде Петербурга сегодня не превышает 50 объектов. Эта цифра практически не меняется со временем», - отмечает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. По мнению Сергея Дроздова, объем элитных квартир в старом фонде на порядок больше – около 1 тыс. объектов. Но в целом, полагают эксперты, объем предложения в этом сегменте есть, был и будет невелик. Рынок элитного жилья в старом фоне отличается стабильностью спроса и предложения, малочисленностью вариантов и избирательностью покупательского интереса.

Субъективный подход

Стоимость элитных квартир в старом фонде Петербурга также практически не меняется в последние годы. Так в конце 2008 года квадратный метр жилья в центре города обходился покупателям в сумму от 110 тыс. руб., а в июне 2012-го начальная стоимость квадратного метра в домах старого фонда (прошедших капитальный ремонт) составила 127 тыс. руб. В районе «Золотого треугольника» «квадрат» сейчас стоит немного дороже - от 143 тыс. руб. «Имеющийся в Петербурге ценовой максимум для таких объектов – 600 тыс. рублей за квадратный метр»,- добавляет Дмитрий Щегельский.

Стабильность цен в данном сегменте объясняется просто - так как каждый объект уникален, их владельцы ориентируются на субъективное мнение и пытаются держать цены в ожидании либо «своего» клиента, либо момента, когда рынок действительно оживится.

Однако квартиры в элитных новостройках, зачастую, обгоняют «элиту» старого фонда по цене. Так средняя стоимость квадратного метра в квартирах премиум-класса на первичном рынке в июне составила 174 тыс. руб. Верхняя граница стоимости «квадрата» в элитных новостройках Петербурга достигает 1 млн руб. «Разница в цене обусловлена определенными преимуществами новых элитных домов, - объясняет ведущий менеджер по жилой недвижимости ГК «Авентин» Алексей Груздев. – Для многих покупателей современные дома предпочтительнее, чем изношенный старый фонд с неоднородным социальным составом. Хотя это не касается объектов старого фонда с исключительными видовыми характеристиками. Но таких домов единицы».

Новые веяния

Несмотря на то, что проживание в доме старого фонда сопряжено с определенными неудобствами (например, возникают сложности с парковкой), именно на «старую элиту» Петербурга пока приходится основной спрос со стороны состоятельных покупателей, отмечают риэлторы. «Но предпочтения постепенно клиентов меняются: в последние двадцать лет в Петербурге идет неспешный процесс переселения жильцов из апартаментов в старом фонде в новые элитные дома с подготовленной инфраструктурой, например, на Крестовском острове», - констатирует Леонид Сандалов.

Однако многие из желающих переехать в современный элитный комплекс сталкиваются с тем, что выбор в новостройках вроде бы есть, однако подобрать то, что им нравится, клиенты не могут. «Например, недавно один состоятельный покупатель был вынужден приобрести квартиру на вторичном рынке в старом доме, так как в новостройках не смог найти ничего подходящего, - говорит Сергей Дроздов. – К сожалению, сейчас в Петербурге на первичном рынке много неликвидного предложения – это, например, квартиры с неудобными планировками, дома, расположенные не в лучших местах, объекты, которые давно уже находятся в экспозиции и за это время морально устарели, однако продолжают предлагаться по весьма высокой цене». Основными покупателя элитной недвижимости как на вторичном, так и на первичном рынке остаются российские владельцы крупного бизнеса, а также наемные сотрудники - топ-менеджеры крупных компаний.

Вслед за реконструкцией

Будущее элитного жилья в старом фонде Петербурга зависит, прежде всего, от политики городских властей и планов реконструкции исторического центра. Если в центральных районах начнется масштабная поквартальная реконструкция, спрос на «элиту» в домах старого фонда может повыситься: в продаже будут появляться квартиры в домах, прошедших капитальный ремонт и полностью расселенных от коммунальных квартир.  Но в ближайшие несколько лет такая масштабная «починка» центру Петербурга не грозит.

Однако даже в случае, если программа реновации исторического центра будет запущена, эксперты не уверены, что та часть зданий, которую отремонтируют под жилье премиум-класса, будет соответствовать современным критериям элитности. «Жилой дом премиум-класса в современном понимании - это и суперсовременная инженерная «начинка», и наличие паркинга, своего фитнеса, службы безопасности и много чего еще. Зачастую проще построить новый дом, чем так капитально реконструировать и перестраивать старый», - уверен Алексей Груздев. Поэтому отдельные дома в историческом центре города с уникальными характеристиками, такие как дома на Дворцовой набережной, останутся «вечной» ценностью для их владельцев, а вот большая часть старого фонда, предрекают эксперты, в ближайшие годы станет менее интересна покупателям.

Ольга Мурашко

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это  
Также по теме
Начались продажи квартир в ЖК «Идеалист» от ГК «Еврострой»Начались продажи квартир в ЖК «Идеалист» от ГК «Еврострой»
29.04.2019 15:34
На рынок выведен клубный дом «Family Loft» в стиле «лофт»На рынок выведен клубный дом «Family Loft» в стиле «лофт»
12.03.2019 11:33
«МТ-Групп» банкротит «Леонтьевский мыс»«МТ-Групп» банкротит «Леонтьевский мыс»
13.02.2019 12:30
Квадратные мэтры: особняк на «Чернышевской» с печами, кариатидами и совой в холлеКвадратные мэтры: особняк на «Чернышевской» с печами, кариатидами и совой в холле
05.02.2019 10:13
Предложение на элитном рынке Петербурга по итогам года сократилосьПредложение на элитном рынке Петербурга по итогам года сократилось
25.01.2019 12:29
В Петербурге оживился рынок элитных новостроекВ Петербурге оживился рынок элитных новостроек
10.10.2018 13:44
Комментарии с форума
Комментариев пока нет

Ваш комментарий

Имя

Сообщение

 

Отправить      Нажимая "Отправить", я соглашаюсь с правилами размещения комментариев
Зарегистрируйтесь или войдите через Вконтакте или Facebook, чтобы следить за ответами на свои комментарии.

Ваш комментарий

Индексы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
Поиск на карте

Ищите объявления рядом с работой, парком или родными

Найти на карте
Новости и аналитика рынков
17 июня Невскую губу Васильевского острова будут намывать еще 7 лет

17 июня Дома-памятники в центре Петербурга «помогут» отреставрировать туристы

14 июня Обновленный Василеостровский рынок начал работать в тестовом режиме

13 июня Мутко: Темпы ввода жилья в четырех регионах России сильно отстают

13 июня «Социалку» за Urban Group обещают построить до конца 2022 года

11 июня Российские банки выдали рекордный по размеру ипотечный кредит в 2,55 млн рублей

11 июня Отчаявшиеся дольщики ЖК «Ижора Парк» объявили голодовку

11 июня В продаже появились квартиры в ЖК

11 июня В ЖК «Прибалтийский» осталось достроить последний корпус

10 июня Итоги ПМЭФ-2019: Петербург рассчитывает на инвестиции в размере 182,4 млрд рублей

6 июня Патриарх Кирилл: РПЦ строит в среднем по три храма в сутки

6 июня Сделка по продаже московской гостиницы «Пекин» Китаю не состоялась

6 июня Кронштадтские форты начнут перестраивать под развлечения и коммерцию уже этим летом

5 июня Пайщики проблемного дома «СУ-155» в Чертаново отпразднуют новоселье в январе 2020 года

4 июня Проблемный ЖК «Ленинский парк» ГК «Город» полностью сдан

3 июня ГК «Эталон» получила разрешение строить жилой комплекс на месте хладокомбината №1

3 июня Дольщики Urban Group смогут получить еще около 1000 квартир

3 июня Старо-Невский будут благоустраивать под брендами Louis Vuitton и Giorgio Armani

3 июня «Дом.РФ» может стать инвестором долгостроев Ленобласти

3 июня Особняк на улице Правды сдают за миллион в месяц

Продайте или сдайте недвижимость
Добавьте объявление бесплатно
Разместить объявление
Сохранятся ли доступные цены на жилье без "долевки"?
© 2008-2019 Restate.ru При цитировании гиперссылка обязательна. Проект Интернет-издательства PDG
Наверх