248 812 объектов недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга
Войти   0 + Подать объявление
 
22 мая 2015, 10:41 3522

Алексей Емельянов: Прежней доходности уже не будет

City&Malls Property&Facility Management - один из ведущих игроков московского рынка коммерческой недвижимости, который осуществляет управление офисной недвижимостью, торговыми центрами, складскими помещениями. Генеральный директор компании Алексей Емельянов рассказал Restate.ru о современных реалиях рынка коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость, Интервью, Экспертное мнение, Исследования и аналитика рынка недвижимости. Анализ цен на недвижимость

А. Емельянов- Первый и традиционный вопрос, который нам часто приходится задавать, а вам - наверняка часто приходится слышать: как отреагировал рынок коммерческой недвижимости на последние события? Прошло уже несколько месяцев, на календаре весна, самое время подвести итоги этого неспокойного времени.

На самом деле, как бы мы все не ожидали кризиса, ничего фатального на рынке так и не произошло. Изменения, конечно, были, но больше всего они сказались на поведении арендаторов. Ещё полтора года назад у наших арендаторов были серьезные ожидания и планы по развитию, потом начался «крымский период» в экономике, и в конце августа, к осени, рынок замедлился, и многие просто остановили текущие проекты и планы. «Мы сейчас все проекты затормаживаем, смотрим на показатели и полностью останавливаем все потенциально убыточные», - вот, что мы слышали на рынке. Арендаторам нужно было оценить риски и перспективы, не все проекты успешно прошли переоценку.

- Как эта пауза для переоценки сказалась на ожиданиях и планах арендодателей?

По-разному, в зависимости от портфеля и стадии проектов. Некоторые крупные арендодатели, например, «Ривьера», также замедлили развитие своего проекта. Их расчет понятен - кризис не длится вечно, пусть все остальные игроки пару лет поживут в этом непонятном состоянии, а потом уж мы выведем наши мега-проекты и въедем на рынок на белом коне, с огромными площадями, масштабными планировками и собственными набережными.

Но рынок не будет стоять на месте эти пару лет: ставки уже просели, и арендаторы ставят другие условия.

Сейчас они даже не идут на процент с оборота, как раньше, а многие, столкнувшись с реальными трудностями, просто запросили у арендодателей арендные каникулы, и даже получили их. Изменилось и их отношение к строящимся проектам - они больше не хотят заходить на стадии строительства, только на полностью готовые площади, да и то некоторые уже говорят - подождите, пусть у вас там будет 70-80% занятых помещений, вот тогда и мы придем.

Сегодня арендаторы жестко диктуют условия.

- Довелось ли вам сталкиваться с этой жесткой позицией в собственной практике?

- Наше положение более устойчиво - у нас диверсифицированный портфель объектов. В офисном сегменте мы предлагаем, в том числе, комплексный проект класса B+ Деловой квартал «Симоновский», что позволяет нам сдавать в аренду не просто офисы, а настоящее «пространство возможностей» с полной инфраструктурой, транспортной доступностью и прочими преимуществами. В торговом сегменте - профильные, специализированные торговые центры со сложившимся пулом арендаторов.

С определенным скепсисом на стадии проекта мы столкнулись, реализуя ROOMER - тогда многие нам говорили - у вас ничего не получится, мы к вам на такую площадку просто не придем, да и куда вы против «Армады», «Гранда» и «Трех китов». Наши менеджеры по аренде и маркетологи долго работали с потенциальными арендаторами, с каждым индивидуально, некоторых пришлось убеждать и уговаривать. Но в итоге у нас набрался отличный пул, и те, кто говорил «у вас ничего не получится», вернулись к нам через некоторое время - но мест уже не оказалось. Не хочу хвастаться, но могу констатировать, что в ROOMER уже есть очередь желающих, которые хотели бы здесь разместиться.

Но это отдельный и специфический случай, в целом по рынку торговой недвижимости ситуация сложная. Нашим арендаторам приходится искать дополнительные способы привлечь аудиторию, поэтому современным торговым центрам уже недостаточно одного-двух хороших «якорей», нужны новые точки притяжения, собственные «фишки».

- А офисная недвижимость? Какие факторы притяжения работают в этом сегменте?

- Требования и ожидания от офисных центров тоже изменились за последний год. Арендаторы стали более притязательными. По нашему опыту могу сказать, что если бы мы сдавали просто офисы в различных бизнес-центрах, а не комплексный продукт, например, деловой квартал «Симоновский», наполненный ресторанами, кафе, предприятиями сервиса, торговыми площадями, спортивно-оздоровительными заведениями, то это была бы совершенно другая история с точки зрения востребованности и коммерческого успеха.

«Ничего непоправимого на рынке не происходит»

- Все мы понимаем, с какими проблемами столкнулась торговая недвижимость - рост цен, повышение курса, осторожная избирательность покупателей. А что происходит с офисами? Как они реагируют на экономическую нестабильность?

- Здесь, как и в торговле, ничего непоправимого не происходит, но есть определенная ротация, в том числе и в рамках одного проекта. Зачастую, говоря о смене помещения, арендаторы не хотят съезжать со своих площадей - они хотят меньшую площадь. Если раньше они могли позволить себе норму 1 человек на 10 кв. метров, сегодня сажают одного на 8 или даже на 6.

- Знаете, эта тенденция прослеживается во многих отраслях рынка недвижимости, и если город ужался до минимума еще раньше, теперь «мельчить» начинает загородка. А как с торговыми центрами? Местные площадки тоже становятся компактнее?

- В торговой недвижимости площади не сокращают, напротив, многие хотят больше места - но за те же деньги. Впрочем, это может быть спецификой отрасли, с которой мы работаем: строительным и мебельным компаниям нужно пространство для экспозиции, и в кризис их потребность показать себя покупателю только растет. Если у компании действительно серьезные проблемы, они просто закрывают свои площадки - или по всей Москве, или в непрофильных торговых центрах. В ROOMER и «Экспострое на Нахимовском» мы реже сталкиваемся с отказом арендаторов. Некоторые в частном разговоре признают, что готовы отказаться от каких-то площадок, но у нас останутся в любом случае.

- То есть сегодня влияние кризиса на рынок коммерческой недвижимости выражается в жесткой позиции и большей избирательности арендаторов? Насколько это серьезно? Есть ли объекты, которых такой избирательный подход заметно подкосил?

- Да. Названия указывать не буду, но уже сегодня есть офисные площади, где ставки аренды просели с 19 тыс. рублей до 12 тысяч. В первую очередь это затронуло объекты, которые были проблемными еще до кризиса - неправильно выбрана локация, неудачные планировки, проблемы с инженерными коммуникациями, вентиляцией и т. д. - то есть еще на стадии проектирования и строительства были допущены ошибки, которые исправить уже нельзя.

Это не значит, что коррекция ставок и снижение интереса арендаторов не коснется остальных. Сегодня арендаторы старательно мониторят рынок и на встречи приходят, вооруженные последними данными - а вот тут нам предложили вот такую ставку, сколько предложите вы? И не сомневайтесь, к следующему арендодателю они придут уже с нашей ставкой. Конечно, такой подход может заставить кого-то занервничать. Если владелец здания чувствует себя неуверенно, если он закредитован, он может просто не выдержать и снизить ставки до минимума.

Есть даже случаи, когда в хорошие бизнес-центры «заводили арендаторов» просто за коммуналку - лишь бы здание было заполнено и не работало в минус.

Иногда другого выхода у арендодателя не остается - или снижать ставки, или мельче нарезать площади. Но при такой нарезке администрирование начинает «съедать» больше денег.

«Эта осень покажет, выравняется рынок или нет»

- Вы упоминали, что рынок коммерческой недвижимости, как предсказывали в конце года, действительно перешел на рублевые расчеты. Как это сказалось на сегменте?

- Рынок к этому приспособился. Больше всего рублевые ставки ударили по офисам А класса и предпринимателям, которые владели и владеют единичными проектами и раньше могли зарабатывать на долларовой аренде своих объектов. Сейчас им придется мириться с сократившимися доходами. При этом офисный А-класс сегодня в основном остается в долларах.

Также определенные сложности могут возникнуть у бизнес- и торговых центров, где часть площадей распродана отдельным собственникам. Им будет трудно согласовать ставку аренды, и конечно, если один из собственников начнет демпинговать - остальным придется как-то приспосабливаться к его условиям.

Поэтому сегодня сдавать в аренду и продавать площади в одном объекте - дело рискованное. Или ты все сдаешь, или все продаешь.

- Кризис, вернее, экономическая нестабильность, которую мы наблюдаем на рынке недвижимости, однажды закончится. Ожидаете ли вы скорого завершения этого сложного периода, или нам стоит готовиться к затяжной рецессии?

Уже через пару месяцев можно будет подвести промежуточные итоги и посмотреть, насколько просел рынок и кто выбыл из игры. Мы ставим перед собой поэтапные цели - пережить зиму, пережить весну. Я думаю, эта осень покажет, выровняется рынок или нет. Но в целом - несмотря на возможные изменения как к лучшему, так и к худшему, нужно привыкать жить по новым правилам.

Нужно привыкать к тому, что маржинальность проектов значительно падает, срок окупаемости увеличивается, а значит, прежних доходов уже не будет. До 5% маржи еще нескоро дойдем, но однажды - дойдем.

Арендаторы сегодня и дольше планируют и дольше принимают решения, они  присматриваются к рынку, ждут высокой стадии развития проекта. На стадии строительства заходят только крупные арендаторы, чтобы выбрать самые удобные площадки и подготовить проект под свои нужды - совместно с девелопером продумать планировки и инженерные коммуникации. От этого выигрывают и сами арендодатели - зная потребности крупных арендаторов, могут подстроиться без затрат на более позднюю подгонку.

Коммерческая недвижимость  - это живой и подвижный рынок. Есть условия лучше - переедут туда. Открылся новый торговый центр - твои арендаторы могут уйти, значит, тебе нужно шевелиться, что-то делать. Или понижать цены - тогда людей будет много, но маржинальность твоего проекта, конечно, понизится.

- То есть доходность снижается, рынок замедляется, но ничего фатального в этом нет? А что же фаза роста, которая всегда наступает после кризиса? Возможно ли возвращение к «тучным годам», прежним условиям и высокой маржинальности?

Я думаю, рынок сохранит нынешние тенденции, и в дальнейшем девелоперы  будут строить проекты с учетом невысокой маржи. Возврат к прежним показателям возможен лет через пять - сегодня ставки фиксируются, и фиксируются они на ближайшие несколько лет.

По сути, мы пишем дорожную карту развития рынка, и делаем это в разгар кризиса.

City&Malls PFMCity&Malls PFMСотрудников на Restate: 4
ул. Ленинская Слобода, д.26 стр.2 Москва,

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это  
Также по теме
Сделка по продаже московской гостиницы «Пекин» Китаю не состояласьСделка по продаже московской гостиницы «Пекин» Китаю не состоялась
06.06.2019 15:10
На торги выставлено крупное административное здание недалеко от аэропорта ВнуковоНа торги выставлено крупное административное здание недалеко от аэропорта Внуково
29.05.2019 14:53
В Войковском районе Москвы достроили первую очередь технопарка с гостиницейВ Войковском районе Москвы достроили первую очередь технопарка с гостиницей
27.05.2019 15:27
В Московском появится многофункциональный офисно-деловой центрВ Московском появится многофункциональный офисно-деловой центр
14.05.2019 17:30
WeWork собирается открыть коворкинг в «Москва-сити»WeWork собирается открыть коворкинг в «Москва-сити»
14.05.2019 11:27
За апрель в Москве введено в эксплуатацию 1 млн кв.м недвижимостиЗа апрель в Москве введено в эксплуатацию 1 млн кв.м недвижимости
26.04.2019 17:14
Комментарии с форума
Комментариев пока нет

Ваш комментарий

Имя

Сообщение

 

Отправить      Нажимая "Отправить", я соглашаюсь с правилами размещения комментариев
Зарегистрируйтесь или войдите через Вконтакте или Facebook, чтобы следить за ответами на свои комментарии.

Ваш комментарий

Индексы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
Поиск на карте

Ищите объявления рядом с работой, парком или родными

Найти на карте
Новости и аналитика рынков
17 июня Мосгосстройнадзор в течение недели будет проверять ход строительства объектов реновации

17 июня Российские банки начали уменьшать проценты по ипотеке после снижения ставки Центробанка

17 июня Невскую губу Васильевского острова будут намывать еще 7 лет

17 июня Дома-памятники в центре Петербурга «помогут» отреставрировать туристы

14 июня Обновленный Василеостровский рынок начал работать в тестовом режиме

13 июня Мутко: Темпы ввода жилья в четырех регионах России сильно отстают

13 июня «Социалку» за Urban Group обещают построить до конца 2022 года

11 июня Российские банки выдали рекордный по размеру ипотечный кредит в 2,55 млн рублей

11 июня Отчаявшиеся дольщики ЖК «Ижора Парк» объявили голодовку

11 июня В продаже появились квартиры в ЖК

11 июня В ЖК «Прибалтийский» осталось достроить последний корпус

10 июня Итоги ПМЭФ-2019: Петербург рассчитывает на инвестиции в размере 182,4 млрд рублей

6 июня Патриарх Кирилл: РПЦ строит в среднем по три храма в сутки

6 июня Сделка по продаже московской гостиницы «Пекин» Китаю не состоялась

6 июня Кронштадтские форты начнут перестраивать под развлечения и коммерцию уже этим летом

5 июня Пайщики проблемного дома «СУ-155» в Чертаново отпразднуют новоселье в январе 2020 года

4 июня Проблемный ЖК «Ленинский парк» ГК «Город» полностью сдан

3 июня ГК «Эталон» получила разрешение строить жилой комплекс на месте хладокомбината №1

3 июня Дольщики Urban Group смогут получить еще около 1000 квартир

3 июня Старо-Невский будут благоустраивать под брендами Louis Vuitton и Giorgio Armani

Продайте или сдайте недвижимость
Добавьте объявление бесплатно
Разместить объявление
Сохранятся ли доступные цены на жилье без "долевки"?
© 2008-2019 Restate.ru При цитировании гиперссылка обязательна. Проект Интернет-издательства PDG
Наверх