В новом 2010 году снижение цен прекратится, а рынок устремится к докризисным показателям, считают эксперты. Еще в октябре 2008 года, когда все избегали произносить слово «кризис», российский рынок недвижимости впервые продемонстрировал отрицательную динамику – цены на отдельные объекты снизились на десятые доли процента.
В общем русле
Ситуация на петербургском рынке недвижимости в течение года не сильно отличалась от показателей отрасли по стране в целом. По словам исполнительного директора агентства недвижимости «ЦЕНТР» Владимира Кацаги, ушедший 2009 год был сложным как для покупателей, так и для продавцов недвижимости во всех регионах России: цена квадратного метра непрерывно снижалась, одновременно сокращались выплаты по государственным жилищным программам, практически прекратилась выдача ипотечных кредитов. Однако именно государственные жилищные программы (даже в урезанном виде) помогли рынку недвижимости более-менее благополучно прожить кризисный год. Как отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Динас» Юрий Сергеев, особой популярностью в 2009 году у населения пользовались субсидийные программы, такие как «Жилищные сертификаты», «Молодежи – доступное жилье», «Военные сертификаты». «Сделки с участием господдержки составляли основную долю рынка в период кризиса. Зачастую граждане добавляли к субсидии свои накопления либо продавали уже имеющееся жилье.Набрав таким образом нужную сумму, люди получали возможность улучшить свои жилищные условия. Поэтому основным типом сделок в прошлом году стала продажа со встречной покупкой».
Заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов также подчеркивает, что в 2009 году петербургский рынок вторичного жилья не мог похвастаться небывалой активностью. «Количество зарегистрированных сделок в сравнении с показателями 2008 года уменьшилось, по данным Росрегистрации, на 20%, а в некоторые месяцы активность рынка падала и на 30%. Увеличилось число цепочек, в то время как прямых сделок, наоборот, стало меньше в два раза. В связи с этим в последний год на рынке появилась новая тенденция: гражданам стало выгодно участвовать во «встречных» сделках, так как сумма доплаты значительно уменьшилась», – отмечает эксперт.
Говорящие цифры
«В первой декаде года банки полностью остановили выдачу ипотечных кредитов, а ведь ипотека остается одним из основных инструментов улучшения жилищных условий для большинства граждан России. Поэтому многие покупатели в начале 2009 года заняли выжидательную позицию. Из продавцов на рынке остались только те, кто был вынужден продавать и готов снижать цену. В целом, по сравнению с 2008 годом, цены на недвижимость упали на 25–30%», – рассказывает руководитель отдела жилой недвижимости агентства недвижимости «Олимп 2000» Татьяна Баранова. По мнению эксперта, «удешевление» квартир подстегнуло покупательскую активность и помогло избежать катастрофического спада продаж.
«В начале года можно было услышать прогнозы, что цены на недвижимость упадут на 30%. С моей точки зрения, жизнь подтвердила справедливость этих оценок, – согласен с коллегой Юрий Сергеев. – На пике цен в июле 2008 года самый ходовой товар вторичного рынка недвижимости – однокомнатная квартира в хрущевке – стоила 3,5 млн руб. Сегодня такая квартира стоит уже 2,3 млн. Таким образом, в рублях цены действительно снизились на 30%, в долларовом эквиваленте – примерно на 50%». Владимир Кацага из «ЦЕНТРА» приводит другой пример: «В конце 2008 года в Невском и Красногвардейском районах Петербурга квадратный метр оценивался в среднем в 92 тыс. руб. В конце 2009 года он стоил уже порядка 75 тыс. руб. На севере города (Приморский, Выборгский, Калининский районы) цена за квадратный метр в прошлом году снизилась с 90–95 тыс. до 74–80 тыс. руб.».
Тенденция к снижению стоимости квадратного метра наблюдалась в Петербурге на протяжении всего 2009 года. По сведениям отдела исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», первое снижение пришлось на октябрь 2008 года – тогда цены массового жилья впервые уменьшились на 0,5%. Начиная с этого месяца, недвижимость продолжала дешеветь, однако динамика снижения была непостоянной. Серьезный спад произошел в декабре 2008 года, перед новогодними праздниками. Тогда жилье за месяц потеряло в цене около 3%, а стоимость квадратного метра на вторичном рынке впервые с мая 2008 года опустилась ниже 100 тыс. руб. Следующее активное снижение пришлось на апрель 2009 года (снова -3% за месяц). Так продолжалось до июня, когда скорость падения несколько замедлилась, стабилизировавшись на уровне 0,5–1% в месяц. В сентябре петербургские продавцы недвижимости немного оживились, приготовившись к традиционному осеннему скачку активности на рынке. Ряд собственников в ожидании ажиотажа повысили цены на свои объекты на 5–10%. Однако серьезного оживления рынка не произошло – количество сделок лишь незначительно превысило летний уровень. Поэтому уже в октябре цены на недвижимость снова пошли вниз.
По итогам ноября-декабря 2009 года среднерыночная стоимость квадратного метра на вторичном рынке Петербурга составила 81 тыс. руб., опустившись с июля 2008 года (ценового максимума в 108 тыс. руб. за «квадрат») более чем на 20%. Больше всего потеряли в цене многокомнатные квартиры. Их цена снизилась в среднем на 20% и более. Одно- и двухкомнатные пострадали меньше, но и они потеряли от 5% до 20% своей стоимости.
В моде – экономия!
Однако даже падение цен не смогло сделать жилье по-настоящему доступным. В кризисный год на покупку квартиры решались только граждане, получившие государственную поддержку либо вынужденные срочно решать жилищный вопрос. Поэтому, заключает Юрий Сергеев, 2009 год прошел под знаком продаж недорогого жилья эконом-класса. «Хорошо разбирались квартиры в хрущевках, «кораблях», коммуналках. Как только дешевое предложение «вымывалось» с рынка, начинался спад продаж. Активность рынка возрастала, как только появлялось достаточно продавцов, готовых снизить цену. Весь год рынок жил по этому сценарию», – рассказывает эксперт.
Это подтверждают и данные Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос». На протяжении всего 2009 года самым популярным запросом был поиск однокомнатной квартиры за 2 млн руб. в любом районе Петербурга. Среди районов наиболее востребованными были Невский, Кировский, Красносельский и Фрунзенский – именно в этих частях Петербурга расположена большая часть жилья эконом-класса.
Структура спроса и предложения за прошедший год не изменилась. Как и до кризиса, большинство петербуржцев хотят купить однокомнатную (44% запросов), а в листингах предложения доминируют двухкомнатные квартиры (34% объектов). Ввиду наметившегося дисбаланса, к концу года цены на самый ходовой товар – однокомнатные квартиры стоимостью до 2,3 млн руб. – немного прибавили в цене (от 2% до 5%).
Как отмечает Леонид Сандалов, незначительному повышению цен перед Новым годом способствовал и увеличившийся в последние два месяца 2009 года спрос на жилье. «В это время наметилась тенденция к стабилизации рынка, и многие люди, которые ранее выжидали, решились покупать. Как следствие, быстро исчезли из продажи дешевые объекты: их скупили, а новых квартир по аналогично низкой цене в продаже не появилось. В результате, одна неделя декабря показала повышение средних цен примерно на 0,4%».
Сделки в более дорогих сегментах рынка (бизнес-класс и элита) в прошлом году практически приостановились. «В сегменте дорогого жилья всегда было много инвесторов. В последний год большинство из них ушли с рынка – пока что люди предпочитают хранить деньги на депозите в банке, а не покупать роскошные квартиры», – рассказывает глава агентства «Динас». Однако, констатируют эксперты, ближе к концу года в Петербурге появились первые покупатели и на многомиллионные объекты, что также говорит о восстановлении рынка.
Кто дешевле?
Вслед за ценами в 2009 году уменьшился и объем предложения на вторичном рынке. По мнению Владимира Кацаги, из-за кризиса в прошлом году в листинги попало на 25–30% меньше объектов, чем в 2008-м. «Собственники не хотели и до сих пор не хотят продавать свои объекты дешево, поэтому в последний год на вторичном рынке наблюдался некоторый дефицит предложения. Но необходимо учитывать, что спрос из-за кризиса упал на те же 25–30%. Так что, в целом, рынок недвижимости находился в состоянии равновесия», – отмечает эксперт. Таким образом, около 30% потенциальных продавцов жилья в результате событий последнего года предпочли отложить продажу недвижимости на пару лет.
На первой ступени
Подводя итоги 2009 года, аналитики тем не менее вспоминают не только трудности. Леонид Сандалов уверен, что в ушедшем году были и положительные моменты. «Прошлый год был по-своему хорошим для нашей отрасли. Коллапса рынка недвижимости, который предрекали некоторые знатоки, не произошло. Государственная поддержка строительного рынка позволила избежать массовых дефолтов и стабилизировать к концу года рынок недвижимости в целом».
В следующем году, полагает Юрий Сергеев, петербургский рынок ждет то же «перетягивание каната», что и в предыдущие месяцы. «Продавцы будут стараться продать свои объекты дороже, а покупатели будут настаивать на снижении цен. Именно такой сценарий я считаю наиболее вероятным, если, конечно, не произойдет серьезных макроэкономических изменений – резкого роста или падения курса доллара, снижения цен на нефть и т. д.».
Однако процесс восстановления экономики, а вместе с ней и рынка недвижимости, стартовал. Международный валютный фонд (МВФ) отменил прогноз второй волны рецессии для крупнейших экономик мира, улучшен прогноз экономического роста России до 2012 года. В результате, улучшился и психологический климат в реальных секторах экономики. А это – верный признак скорого оживления рынка недвижимости. Либерализация в секторе ипотечного кредитования может только усилить эту тенденцию.
Серьезного скачка цен на недвижимость и роста продаж в текущем году эксперты не ожидают. Согласно прогнозам аналитиков, цены на недвижимость до конца 2010 года вырастут лишь в пределах инфляции – примерно на 12–15%. Серьезного увеличения зарплат отдельных категорий граждан и увеличения форм государственной поддержки рынка недвижимости также не ожидается. Поэтому наиболее вероятен сценарий, что соотношение спроса и предложения в ближайшее время останется на уровне 2009 года.
Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
© Центр исследований и аналитики ГК "БН", 2010
тел. (812) 329-36-78, e-mail: analitika@bn.ru
25.01.2010 16:40 | Источник Бюллетень Недвижимости
Автор: Ольга Мурашко
Разместить
Найти
Продажа 
