29 января 2010, 04:30. Актуальные темы: Новости рынка недвижимости Санкт-Петербурга, Коммерческая недвижимость, просмотров: 705

Олег Барков: Начать все с нуля

Осенью 2008 года у банков, финансирующих девелоперские проекты, впервые возникли трудности, связанные с оценкой залоговых активов. В 2009 году ситуация продолжала развиваться драматически: непонимание «справедливой» цены, расхождение в ожидании доходности у продавцов и покупателей, практически парализовали рынок коммерческой недвижимости.

О ситуации с залоговым имуществом банков – объектами недвижимости - «БН.ру» рассказал генеральный директор Knight Frank St.Petersburg Олег Барков.

- Откуда у банков берутся непрофильные активы?

- Непрофильные активы появились в результате процесса кредитования либо в процессе создания так называемых девелоперских дочерних компаний. Поскольку перед кризисом мы жили в состоянии длительного строительного бума, было очень популярно проектное финансирование и финансирование под залог земли и недвижимости. Во всех этих случаях появлялись залоги: земельные участки, объекты недвижимости, права на проект. К сожалению, когда рынок был на пике развития, очень часто к расчету принималась во внимание завышенная оценка закладываемых активов. Поэтому сейчас большинство банков имеет достаточно большое количество залогов, с которыми очень сложно что-либо сделать в текущей экономической ситуации.

- Какого рода проекты или имущество достается банкам (недострой, торговля, офисы)?

- Портфели у банков многопрофильные – в них есть все. Очень большое количество земельных участков, большинство из которых, к сожалению, в настоящее время неликвидные. Это большие участки сельхозназначения, не переведенные в разряд строительных, без достойных коммуникаций, подъездных путей. Часто принимались к залогу недостроенные дома, потому что этот «недострой» рассматривался как земельный участок, а также объекты промышленного назначения, офисные торговые центры и просто торговые центры. В 2008 году практически все залоги принимались с учетом завышенной рыночной стоимости.

- Как вы думаете, почему банки не реструктурируют долги, а отбирают недвижимое имущество девелоперов?

- Вы знаете, моя точка зрения обратная. Банки как раз не горят желанием отобрать недвижимое имущество, а используют все возможности для вменяемой реструктуризации долгов. Если клиент принимает адекватную позицию и банк «переговороспособен», то часто находят возможность, чтобы договориться. Они продлевают срок кредита, пересматривают процентную ставку, приостанавливают выплату процентов или находят другие способы реструктуризации активов. Причина только одна: отбирать сейчас очень хлопотно и невыгодно. Банк не может просто так взять проект и продать его. Как правило, этому предшествует судебная процедура наложения ареста и взыскания долга. Судебная процедура, во-первых, длительна, во-вторых, формальна. Часто сотрудники банков сознаются, что они не имеют возможности влиять на процесс превращения залога в наличность – этим занимаются соответствующие государственные структуры, например, система судебных приставов.

Сделки при этом проводятся на относительно невысоком коммерческом уровне, и банк получает ровно столько, сколько ему должен клиент. Банки дополнительных денег в этом случае не зарабатывают. Об этом часто даже и речь не идет, потому что в текущей ситуации дай бог получить обратно сам кредит и проценты по нему, то есть то, что заемщик должен банку. Потому что оценка залога была завышена, кредит выдавался, допустим, под 70% от завышенной оценки, а после этого цены на недвижимость упали в 2-2,5, а то и 3 раза, - получить обратно деньги (тело кредита), и проценты по нему в текущей ситуации очень сложно.

- Что могут делать банки с залоговым имуществом и что, скорее всего, будут делать - продавать или управлять?

- У каждого банка свой собственный выбор, и это зависит от качества девелоперского портфеля. Есть много примеров, когда банки входят в управление крупными девелоперскими компаниями, потому что они понимают, что компания в целом не способна им выплатить кредит, а забирать у нее большое количество проектов и продавать их за копейки – бессмысленно. Банки по той или иной схеме становятся акционерами, стараются управлять или как-то влиять на деятельность девелоперской компании. Если этот объект коммерческой недвижимости является качественным, приносит денежный поток, то здесь тоже имеет смысл принять участие в управлении этим проектом, например, сменить управляющих с целью улучшения управления или, как минимум, дождаться более выгодной конъюнктуры, когда рыночная стоимость проекта вырастет в достаточной степени, чтобы его можно было бы реализовать. В текущей ситуации, когда вы имеете в залоге работающий актив, это обеспечивает, по крайней мере, выплату процентов.

Поскольку у многих банков достаточно объемные портфели сложной недвижимости – это «мертвые» активы, земельные участки, незавершенное строительство, банки начинают создавать собственные структуры по управлению этим «разношерстным» портфелем или его реализации.

Самый известный пример – это Аукционный дом Сбербанка, который, хотя и позиционируется как аукционный дом, и о нем говорят, что там будут выставлять произведения искусства, и он будет конкурировать с Sotheby's, с моей точки зрения, он создается, в первую очередь, для масштабной прозрачной реализации залогов. Совсем недавно прошла очень успешная сделка - дом Кушелева-Безбородко на набережной Кутузова через Аукционный дом Сбербанка был реализован с повышением начальной цены.

- Можно ли оценить долю залоговых объектов в общем объеме продаж (наверное, даже не продаж, а предложений)?

- Эти продажи сложно оценить. Как правило, эти объекты не «листингуются», нет листингов «залоги ВТБ» или «залоги Сбербанка», о них нет публичных объявлений, реализация проходит без особой огласки. Объемы продаж залогов сложно оценить, но обвального объема предложений, как многие предрекали, которые должны были обрушить рынок, - не появилось. Потому что, во-первых, обрушить нечего – нет массового рынка сделок ни по земле, ни по готовым девелоперским проектам, ни по незавершенному строительству, ни по работающим коммерческим проектам. Нет публичного большого количества проектов, создающих ажиотаж, но и ситуации обвала тоже нет. Хотя все, кто работает на строительном рынке, имеют доступ к этим спискам и документации к проектам. Подчеркну, часто там находятся проекты с низкой или нулевой ликвидностью в текущих условиях.

Рынок претерпел кардинальные изменения, сейчас уже нет того шквального и лавинообразного спроса на все, который был до кризиса, когда работала схема «купил за 100 - заложил за 200, на эти деньги купил за 200 – заложил за 300, взял кредит на 300 - и… слава богу, ничего не успел купить». Такая схема действовала до тех пор, пока не наступил кризис, и в обозримом будущем такая ситуация вряд ли повторится. Заложенных активов осталось очень много.

- Почему банки продают залоги без дисконта, как того все ждали? Непрофильные активы по логике надо быстрее сбросить?

- Такова специфика банковской деятельности. Банки не являются стандартными и мобильным инвесторами, быстро оперирующими денежными средствами, и которые, в отличие от банков, если поняли, что «попали», то могут быстро продавать, фиксировать убытки, забывать о них и двигаться дальше. В течение 2009 года практически никто не переоценивал активы, не фиксировал убытки и потери – это привело бы к значительному ухудшению баланса, а структура банковской деятельности состоит в том, что после этого по всем процедурам Центрального банка сразу же последуют негативные последствия. Поэтому все ждали, что к концу года рынок оживет, но, к сожалению, первые признаки инвестиционной активности появились пока только в Москве. Продавать с большим дисконтом – значит, нести значительные убытки, а убытки – большие неприятности для банка. Сейчас возникла парадоксальная ситуация, при которой активы не только не предлагают с дисконтом, а, наоборот, банки «рисуют» некие графики, что есть хороший дорогой актив, в сентябре он будет еще дороже, чем в августе, в октябре – дороже, чем в сентябре, потому что набегают проценты, и так далее. В этом и есть один из ответов на вопрос, почему активы не продаются. Рано или поздно, может, в следующем году, придет понимание, что купленные активы работают, их можно держать и дожидаться рыночной конъюнктуры. Если рыночная активность начнет сдвигаться, то какие-то активы могут быть реализованы, а какие-то - обесцениваться и фиксировать убытки.

- Кто покупает сегодня залоги?

- О! Практически никто. В настоящее время никто практически ничего не покупает. Сейчас пользуются спросом только хорошие действующие проекты. Классический пример того, что сейчас хотят купить инвесторы Петербурга – дешевый бизнес-центр на Невском проспекте с низкой ставкой вакантных площадей, низкой арендной ставкой. Если у вас есть хороший бизнес-центр на Невском проспекте, и вы готовы его продать, скажем, за несколько тысяч долларов, то мы моментально найдем инвесторов. Таких продуктов нет.

Все, кто имеет такие бизнес-центры, понимают, что это - недостойная цена. Какой бы тяжелой ни была ситуация, владелец такого центра сейчас его продавать не станет, а дождется, когда его стоимость поднимется как минимум в два раза. Если взять зону Невского проспекта, то для качественных проектов нет основания резкого снижения ставок, как для бизнес-центров в других районах города. Такая же ситуация в Москве: там больше выбор, и можно найти людей, готовых продать свои бизнес-центры, проекты по ставке капитализации, равной 12-15%, что означает снижение цены по сравнению с прошлым годом в 2 раза. На треть, даже в 2 раза упала арендная ставка, в 1,5 раза возросла ставка капитализации, и, соответственно, итоговая цена инвестиционной стоимости упала более чем в 2 раза. Тем не менее, даже в Москве, если проект - с невысокой арендной ставкой, хорошими арендаторами, ставка капитализации для него понижается, то есть он становится более дорогим, потому что это более качественный проект.

- Не повлияет ли процесс продажи залогов на взаимоотношения банков и девелоперов?

- Я думаю, что не повлияет. Девелопер не может не сотрудничать с банками. Финансирование девелоперских проектов – один из краеугольных камней любой финансовой системы. Недвижимость и финансы – они, как сиамские близнецы, неразрывно связаны и обречены на совместное существование и деятельность (и если сейчас одна голова близнеца ненавидит другую, то через год они помирятся?). Банки не могут никого не кредитовать, снижается накал резко отрицательного отношения к девелоперам, который был в начале этого года. Ситуация постепенно нормализуется.

Да, продадут залоги, да, кто-то понесет на этом убытки, кто-то станет банкротом из девелоперов, но если это сильная компания или личность – они пройдут через это и начнут бизнес заново. Рынок опять начнется, но только уже с другой отметки, существенно более низкой отметки. Это не первый кризис, хотя глобальный и глубокий, но, тем не менее, выздоровление неминуемо.

- Перспективы 2010 года в этом направлении?

- Очень сложно сказать. Никто сейчас не может дать прогноз на 2010 год. Если вы читаете прессу или электронные СМИ, то видите, что идет соревнование между пессимистическими и очень пессимистическими прогнозами. Но в то же время в Америке и Европе отмечен экономический рост, а в России уже несколько месяцев как прекратился спад промышленного производства и ВВП, и, если я правильно помню, в ноябре по сравнению с октябрем зафиксировано увеличение производства на 0,1 %.

Необходимо понимать, что между дном кризиса, в глобальном плане, в масштабах всей экономики, и началом роста на рынке коммерческой недвижимости, лаг будет, как минимум, год-полтора. С учетом факторов перепроизводства во всех сегментах коммерческой недвижимости, в крупных городах России реальное обращение за новым проектным финансированием возможно не ранее конца следующего года. К тому времени уже много что забудется. Есть одна американская поговорка, что существует два вида инвесторов – инвесторы с короткой памятью и инвесторы вообще без памяти. Люди, которые занимаются финансовым бизнесом, не могут долго помнить свои неудачи, иначе они должны заниматься другим бизнесом. Они должны зафиксировать убытки, осмотреться, оглядеть пейзаж после битвы - и начать все с нуля!

28.12.2009 21:40 | Источник БН.ру

Автор: Игорь Фёдоров