Загородная недвижимость: Север Ленобласти. Общие тенденции. Декабрь

В ноябре скачок спроса сменился небольшим откатом, к декабрю рынок еще больше «остыл». Однако для вторичного загородного рынка сезонные колебания – не новость. Более того, сопоставимые с 2008 годом цифры сделок дают основания надеяться на оживление рынка по весне: конец осени и начало прошлой зимы были достаточно активными – в первую волну кризиса покупатели скидывали деньги. Совершались в том числе довольно крупные покупки. Интерес к загородной недвижимости – вместе с темпами продаж – упал ближе к весне 2009-го. Так что стабильный покупательский интерес (на фоне близкого Нового года) выглядел обнадеживающе.

Риэлторы отмечают также положительную ценовую динамику: выросло число интересантов на объекты стоимостью до 7 млн руб. (летом и в начале осени основная масса покупателей в своих амбициях не поднималась выше 4–5 млн). Максимальное количество сделок оказалось сосредоточено не только в сравнительно дешевых районах Ленобласти, но и в достаточно дорогом Всеволожском районе. С небольшим отставанием идет Выборгский район области – тоже не относящийся к числу дешевых.
Сократился и размер скидок, сейчас разница цены продажи и цены покупки составляет 15–20%. Для сравнения: полгода назад этот показатель доходил до 30–40%. Те продавцы, кому нужно срочно продать дом или участок, изначально выставляют адекватную рынку стоимость.

Цены предложения в северных районах в декабре начали подниматься – с рынка оказалось вымыто самое дешевое предложение. Так, во Всеволожском районе средняя цена участков с постройками составляла в ноябре 331 тыс. руб. за сотку, а в декабре увеличилась до 358 тыс. руб. Повышение коснулось как домов для постоянного проживания (с 391 до 442 тыс. руб. за сотку), так и садоводческих домиков (но менее значительно – с 294 до 314 тыс. руб. за сотку). В Выборгском районе стоимость объектов для постоянного проживания выросла с 333 до 345 тыс. руб. за сотку, дома для постоянного проживания подорожали с 348 до 357 тыс. руб. за сотку земли с домом, садоводческие постройки – с 273 до 286 тыс. руб. за сотку. Только в Приозерском районе отмечается снижение цен – в среднем на 10%: капитальные жилые дома стоят 220 тыс. руб. (против 256 тыс. руб. в ноябре), а садоводства – 286 тыс. руб. за сотку (в ноябре – 293 тыс. руб.). Основная масса предложения домов сосредоточена в ценовом диапазоне до 3 млн руб. – даже во Всеволожском районе, который по уровню цен на вторичном рынке относится к дорогим. Однако среди этих вариантов большое количество составляют дома в садоводствах, которые зимой в основной своей массе являются совершенно неходовым товаром. А внимание покупателей сосредоточено на домах для постоянного проживания.

На земельном рынке снижение цен предложения продолжилось только в Приозерском районе, где цена за месяц опустилась в среднем на 13%. Участки ИЖС подешевели на 12,5%, садоводческие наделы – на 9%. Средняя стоимость сотки земли ИЖС составляет на сегодня 101 тыс. руб., для садоводств – 85 тыс. руб. Во Всеволожском районе цены на участки ИЖС практически не изменились – 296 тыс. руб. за сотку в ноябре, 297 тыс. руб. – в декабре. В Выборгском стоимость земельных наделов ИЖС даже поднялась – со 183 до 192 тыс. руб. за сотку, фактически вернувшись на уровень осени-2008. В садоводствах земля пока не дорожает – в Выборгском районе сохранился ноябрьский уровень цен (112–114 тыс. руб. за сотку), во Всеволожском участки подешевели – со 137 до 129 тыс. руб. за сотку. При этом реальные сделки проходят сейчас только с земельными участками в садоводствах по низким ценам (от 200 до 500 тыс. руб. за участок).

Коттеджное строительство в северных районах ведется достаточно активно, особенно большое количество новых проектов во Всеволожском районе. Так, во многих успешно проданных коттеджных комплексах недалеко от городской черты начаты новые очереди – компания «Константа» объявила о проектировании пятой и шестой очередей поселка «Новое Минулово» (пос. Щеглово). Вторая очередь малоэтажного комплекса «Заневка» строится в одноименном поселке, идут подготовительные инженерные работы в комплексе «Альпино» (Воейково). Осенью начались продажи в поселке «Тихая Ладога» (пос. им. Морозова), где за дом просят всего 2,4 млн. В Приозерском районе новых предложений меньше – осенью активно заявил о себе только новый комплекс Taipale Plaza, который располагается недалеко от реки Бурной.
Средняя стоимость земельных участков с подрядом в поселках для постоянного проживания значительно разнится. Так, во Всеволожском районе сотка в среднем стоит около 422 тыс. руб., но верхняя ценовая планка – более 810 тыс. руб. В Выборгском средняя стоимость сотки земли с подрядом – 450 тыс. руб., максимальная – более 850 тыс. руб. В дачных поселках, где к продаже предлагаются в основном земельные участки без подряда, можно найти варианты по 100–130 тыс. руб. за сотку.

ЭКСПЕРТИЗА

Алла Зайцева,
заместитель директора Общества землепользователей «Прогаль»:
– Во Всеволожском, Выборгском, Приозерском районах наибольшее количество участков продается по ценам от 500 тыс. до 1,25 млн руб. Внутри этой группы районов в Приозерском соседние с максимальным значением интервалы содержат примерно одинаковое количество предложений – по 20–25% участков. Во Всеволожском и Выборгском районах большинство участков, не относящихся к преобладающему сегменту, стоят дороже. Всеволожский район, где наибольший ассортимент участков (32%) выставлен по цене от 500 тыс. до 1,25 млн руб., предлагает всего на 2% меньше выбор в следующих, более дорогих, ценовых интервалах (по 30%). В самом дорогом сегменте участков, от 2,5 млн руб., Всеволожский район остается бесспорным лидером. В Выборгском районе области похожая картина: в наиболее многочисленном интервале – 45% предложения, к двум интервалам дороже 1,25 млн руб. относятся 20% и 22% соответственно.

В предложении загородных домов наиболее ровным по ценовой шкале на начало декабря был Приозерский район. Большинство домов (34%) оценивается продавцами в 2,5–7,5 млн руб., но почти столько же продается по цене от 750 тыс. до 1,5 млн руб. – 33%, а четверть объектов выставлено на продажу за 1,5–2,5 млн.

Выборгский и Всеволожский районы на фоне всей остальной области держатся особняком. И хотя здесь максимальное предложение сосредоточено в тех же ценовых рамках (к интервалу 2,5–7,5 млн руб. относится соответственно 47% и 42%), следующий по наполнению (20% и 26% соответственно) – самый дорогой диапазон, от 7,5 млн. Во Всеволожском районе, в частности, в декабре находилось 45% всего имеющегося на рынке предложения дороже 7,5 млн руб.