20 января 2010, 20:46. Актуальные темы: Новости рынка недвижимости Санкт-Петербурга, Размышления о рынке недвижимости, просмотров: 1272

ТОP10 событий в недвижимости Санкт-Петербурга за 2009 год

Когда мы выбирали события прошлого года для «горячей десятки», то перед нами стоял вопрос – насколько важна детализация именно для Санкт-Петербурга. Ведь кризис сделал многие проблемы общими и для столиц, и для менее крупных городов.

В итоге был найден компромис между глобальными и чисто городскими явлениями. Наиболее важные из этих проблем встали во главе списка: можно сказать, что год, благодаря этим событиям, навсегда останется в памяти участников рынка.

Год назад кризис разделил бытие профессионалов рынка недвижимости на «до» и «после» - и это оказались две разные реальности: по финансовому наполнению, по количеству сделок, по уровню клиентов, практически по всем важным параметрам. Нельзя сказать, чтобы стагнация рынка недвижимости была в нашей стране неизведанной бедой, но слишком резкая смена направления динамики подействовала на рынок как землетрясение. Спрос на недвижимость сократился не менее чем на 40%.

Потери по первичному и по вторичному сегментам рынка по статистике Restate составили более 20% в каждом случае. Постоянный рост цен на жилье в течение нескольких докризисных лет воспринимался как нечто естественное, и падение их в результате стало шоком для многих собственников, привыкших воспринимать недвижимость как надежный инструмент вложений, сопоставимый с банковскими депозитами.

Ипотечное кредитование, так старательно взращиваемое, подпитанное государственной поддержкой и поднятое на должный уровень ценой больших усилий, было практически остановлено в 2009 году. По официальным данным выдача ипотечных кредитов снизилась на 23%, а по неофициальным показателям – более чем на 50%. Ситуация оставалась критической до осени и лишь в конце года начала исправляться к лучшему.

Событие №4: прекращение лицензирования на строительном рынке

1 января 2010 года было отменено лицензирование строительной деятельности. Отныне для строительных компаний нужно лишь вступление в одну из профессиональных саморегулируемых организаций (СРО) и получение от неё допуска к работе. Весь 2009 год был посвящен подготовке строительных компаний ко вступлению в СРО. Параллельно с положительным эффектом, который призвано дать саморегулирование, ожидаются и сложности в работе малого и среднего строительного бизнеса. Мера очевидно направлена на укрупнение отрасли.

Событие №5: обновление строительного законодательства

В 2009 году принят целый ряд документов, которые значительно влияют на всю строительную сферу. Приняты правила застройки и землепользования, принят закон о зеленых насаждениях в Санкт-Петербурге.  Утвержден в числе прочего  технический регламент о безопасности зданий и сооружений. Федеральный закон распространяется на все этапы жизненного цикла здания или сооружения и устанавливает минимально необходимые требования к зданиям и сооружениям, а также к связанным со зданиями и с сооружениями процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса). Особенную актуальность документ приобретает после событий на Саяно-Шушенской ГЭС, которые, даже вне отношения к рынку недвижимости, затронули весь пласт проблем безопасности в строительстве.

Событие №6: Заморозка ключевых инвестиционных проектов

2009 год задержал строительство многих объектов, которые должны были быть сданы как раз в эти дни и раньше.  Город заявлял в успешном 2008 году о таких проектах, как строительство Орловского тоннеля и Западного скоростного диаметра (ЗСД), о реконструкции Новой Голландии и Апраксина двора, о  создании Делового квартала на улицах Шкапина-Розенштейна, строительстве Юго-Западной ТЭЦ и еще ряде строек, имеющих социальное значение. Однако уход институциональных инвесторов и потеря взаимовыгодных альянсов на основе частно-государственного партнерства  заставили пересмотреть планы и сроки. Что-то было отложено на неопределенный срок, что-то построено лишь отчасти.  От некоторых проектов, таких как микрорайон  «Югорский край» с жильем для северян, отказались в принципе.  Еще  ряд проектов, абсолютно успешных и обеспеченных инвестициями на старте, ищут сегодня новых соинвесторов – это происходит, например, с «Балтийской жемчужиной».

Событие №7: скандал вокруг «Охта-центра»

Политизация вопросов, связанных с объектами недвижимости  стала петербургским явлением в 2009 году. «Охта-центр», офисное здание высотой более 400 метров, был одобрен  городской администрацией, и работы по созданию площадки  начались. Между тем скандал с привлечением авторитетных защитников и противников выплеснулся за пределы города и обсуждается уже на высшем уровне.  Вопрос высотности здания, возможно, будет пересмотрен. Если  проект изменят, это один из немногих случаев, когда общественный резонанс оказал повлиял на архитектурное решение, отстаиваемое девелопером с такой принципиальностью уже более года.

Событие №8: провал программы расселения хрущевок

До конца 2009 года Санкт-Петербург так и не знал, кто же будет расселять районы массовой застройки. В 2008 году желающих поучаствовать в торгах на право реновации хрущевских кварталов было очень много, но законодательная база была не отработана.  Летом 2009 года были приняты поправки к городскому закону «О развитии застроенных территорий»: по ним город обязался из бюджета компенсировать инвесторам незапланированные затраты, возникающие при покупке дополнительной площади для расселяемых.  Однако коньюнктура изменилась, и до последних чисел декабря участником проекта значилась лишь одна компания «ВОИН».  Можно было бы сказать, что за 2009 год программа по расселению хрущевок не продвинулась ни на шаг, если бы не события последних дней (подробно они осмыслены здесь). Однако накануне Нового года огромная территория – 22 квартала массовой застройки – были проданы компании «Евраз», и таким образом истории с реновацией было положено новое начало, а продолжение мы узнаем несколько позже.

Событие №9: увеличение территории Санкт-Петербурга

В конце 2009 года премьер-министр РФ Владимир Путин внес на рассмотрение Совета Федерации предложение об изменении границ Петербурга, и сенаторы это предложение приняли. Таким образом, город  будет расширен  в 376,92 га за счет Финского залива – это даст новые возможности для жилого и коммерческого строительства.

Событие №10: строительство второй сцены Мариинского театра

Если бы это был чисто «архитектурный» рейтинг событий Петербурга за 2009 год, то сам факт строительства стоял бы выше. В целом реконструкции культурного наследия, проектированию и строительству новых культурных объектов в ушедшем году было уделено рекордное количество внимания. Отремонтирован и восстановлен  театр «Русская антреприза им. А. Миронова»,  выбрана архитектурная мастерская для проектирования Дворца Танца Бориса Эйфмана  Что же касается второй сцены Мариинского театра, на смену отклоненному проекту Перро был принят также спорный проект от канадского архитектурного бюро "Даймонд энд Шмидт". Тема весь год была на слуху из-за разногласий заказчиков и исполнителей в финансовых вопросах строительства, а также в связи с неоднозначной эстетической оценкой проекта.  Но сцена строится и обещает стать одной из самых современных в Европе.

Как и следовало ожидать, в списке оказалось мало позитивных фактов, и те – при внимательном рассмотрении с разных сторон – не однозначны. Возможно, следовало бы вопреки всему составить альтернативный рейтинг  созидательных событий, и отчасти эту задачу взяли на себя эксперты Restate: многие из них восприняли 2009 год как достаточно удачный для их сферы работы. Итак, что выбрали в качестве основных событий специалисты рынка недвижимости:

Игорь Лебедев, руководитель отдела анализа инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»

- Во-первых, смена владельцев в известных компаниях. Она прошла  безболезненно, передела рынка не случилось.Часть активов в отрасли переходит к банкам, как новым собственникам. Они заинтересованы в завершении реализации проектов и продаже их по рыночной цене. В этой связи кредитные организации не предпринимают действия, которые могли бы негативно отразиться на рынке. Они выстраивают в компаниях профессиональный менеджмент, вкладывают средства в достройку объектов. Поэтому резкого удешевления объектов ожидать не приходится.

Во-вторых, смещение спроса и нового предложения в сегмент эконом-класса жилой недвижимости и адаптация девелоперов к ситуации.Девелоперы учатся работать в новых и довольно непростых условиях.  Уже не рассчитывая на то, что потребитель купит все, что ему предложат, компании работают над снижением себестоимости, оптимизируют бизнес-процессы, не входят в рискованные проекты, совершенствуют качество своего продукта. От этого обязательно в итоге должен выиграть и покупатель, и продавец недвижимости. Снижение инвестиционной привлекательности жилья привело к сокращению числа инвестиционных сделок. Уменьшение стоимости квадратного метра делает жилье доступнее для конечных потребителей. Часть людей, которые не могли купить квартиру раньше, сейчас уже в состоянии это сделать. Причем к выбору недвижимости они подходят тщательно, заставляя девелопера более внимательно изучать потребности клиента и строить качественное и востребованное жилье.

В-третьих, отсутствие новых проектов. Оно определит развитие рынка недвижимости в ближайшие годы. Мы ожидаем снижения предложения в ближайшие два-три года. Наиболее существенным оно будет в 2010-2011 гг., когда имеющийся у девелоперов задел реализуемых объектов будет во многом исчерпан, а новые проекты в таком же объеме не будут выведены на рынок. Сокращение предложения новостроек может доходить до 30-50% от уровня 2008 года.  Мы и раньше строили не так много жилья, если сравнивать показатели обеспеченности квадратными метрами в Европе и у нас.  С этим в основном и был связан рост цен на недвижимость. Если же сейчас не предпринять серьезных и комплексных мер хотя бы по сохранению объемов строительства, то нас ждут времена еще большего дефицита. В ближайшее время привлекательность сохранят инвестиции в проекты, которые включают дома высокой степени готовности и которые реализуются компаниями с надежной репутацией. В перспективе ситуация будет характеризоваться нарастанием отложенного спроса и уменьшением количества предложений, особенно среди объектов бизнес класса. 

Александр Чупраков, генеральный директор Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУП «ГУИОН»): 

- Из самых значимых событий прошедшего 2009-ого года для рынка недвижимости Санкт-Петербурга, считаю, можно смело назвать следующие: Во-первых, в начале прошлого года в Северной столице был запущен процесс реализации преимущественного права на приобретение у города помещений, которые были взяты малыми и средними предпринимателями в аренду. Данный процесс, надо сказать, идет в Петербурге намного лучше, чем в других регионах страны. Сами за себя говорят цифры. В настоящее время в КУГИ подано порядка 900 заявок на выкуп арендуемого имущества. Более 650 объектов были оценены специалистами ГУП «ГУИОН». Фондом имущества заключено порядка 450 договоров купли-продажи.  

Второй, не менее важный для рынка недвижимости Петербурга, момент. Это разработка специалистами ГУП «ГУИОН» по заказу КУГИ новой методики расчета уровня арендной платы за земельные участки. Документ был утвержден 26 ноября 2009 года Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 1379. Методика направлена на повышение заинтересованности бизнеса в выкупе земельных участков, соблюдение баланса интересов арендатора и арендодателя, предусматривает более плавную зависимость арендной платы от местоположения и площади участка. Методика вводится с рассрочкой платежей на 3 года, тем не менее, конечная ее цель - увеличение поступлений в бюджет СПб. 

В-третьих, в конце декабря, и это касается всей России в целом, был продлен до 1 января 2013 года  переходный период применения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» в отношении учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.  Только после истечения этого срока технической инвентаризацией указанных объектов недвижимости сможет заниматься любое юридическое или физическое лицо, отвечающее определенным требованиям. Продление срока даст возможность рынку более тщательно подготовиться к новой системе, когда на рынке появятся кадастровые инженеры».  

Станислав Азацкий, директор компании "АДВЕКС. Загородная недвижимость":

- Я думаю можно выделить следующие 3 основных события за прошедший год (ориентируясь на рынок Загородной недвижимости): 

1. Рынок недвижимости прочно укрепился как рынок покупателя, предложения по-прежнему превышают спрос на недвижимость. Покупатель загородной недвижимости до сих пор находится в стадии ожидания, нет еще уверенности в завтрашнем дне. Поэтому он не готов тратить средства на улучшение своих жизненных условий, на покупку того, что не является предметом первой необходимости. Практически совсем ушли с рынка покупатели в целях инвестиций. Также фактически совсем ушли из оборота земли сельскохозяйственного назначения, хотя доля таких земель значительно увеличилась на рынке, сделки же по сельхоз. землям единичны.

Покупатель стал более ориентирован на покупку домов в высокой степени готовности, тщательнее стал подходить к качеству строительства и документальному оформлению не только объектов недвижимости, но и имеющихся коммуникаций. Требование «цена-качество» стало неприемлемым условием при приобретении домовладений.

2. Осенью этого года практически произошла стагнация цен, некоторое оживление активности покупательского спроса и увеличение сделок на рынке вторичной недвижимости.
На рынке загородной недвижимости, при устойчивом незначительном объеме продаж, практически во всех сегментах, несмотря на то, что интерес к загородному рынку остается стабилен, динамика падения цен заметно уменьшилась и также приблизилась к прямой стабилизации, особенно это касается цен в недорогом сегменте. В этом же сегменте больше всего и было продаж, как земельных участков, так и не дорогих домов. Есть еще резерв по снижению цен на объекты, по которым не производилась корректировка, и они изначально выставлялись по завышенным ценам, по дорогим коттеджам также возможна коррекция цен в сторону уменьшения. В целом же в дальнейшем возможно незначительное колебание цен.

3. Увеличение доли выставленных на продажу земельных участков инженерно-подготовленных, так и без подготовки таковых, участки с подрядом и без них в коттеджных поселках от девелоперов. А также ослабления условий по выдерживанию единого архитектурного стиля в организованных коттеджных поселках при продаже в них земельных участков для самостоятельного строительства. Применение застройщиками различных схем скидок, рассрочек, бонусов и т.д. Уменьшение стоимости домовладений за счет применения более дешевых материалов, уменьшение площади дома и размера участка, чем на практике снижается привлекательность для покупателя. Впрочем, нас, как организацию, делающую дома, это не пугает - раз есть много пустых участков, на них надо что-то строить. Значит, покупателей домов, как минимум, не станет меньше.

Елена Горелкина, Restate.ru