Юрий Сергеев: Дефицита жилья на рынке не возникнет

– Оправдались ли мрачные прогнозы о спаде продаж и обвале рынка в кризисном году?
– Еще в начале кризиса специалисты нашего агентства полагали, что ситуация на рынке недвижимости в течение 2009 года будет вялотекущей. Исходя из данных прогнозов мы сделали ставку на снижение цен и вели соответствующую работу с продавцами. Благодаря чему наши объекты продавались достаточно быстро и не было застоя в работе. Это доказывает, что даже в тяжелое время можно быть «в плюсе». Если говорить об официальных прогнозах, то в начале года часто упоминалось о том, что цены на недвижимость упадут примерно на 30%. С моей точки зрения, жизнь подтвердила справедливость этих оценок. На пике цен в июле 2008 года самый ходовой товар вторичного рынка недвижимости – однокомнатная квартира в хрущевке – стоил 3,5 млн руб. Сегодня подобная квартира продается уже за 2,3 млн руб. Таким образом, в рублях цены действительно снизились на 30%, в долларовом эквиваленте – примерно на 50%.

– Что сейчас происходит с ценами на недвижимость – они продолжают снижаться?
– Ценовая ситуация на рынке нестабильна. Почти весь прошлый год цены уменьшались, однако осенью многие продавцы, поверив обещаниям чиновников о скором окончании кризиса, немного повысили стоимость своих объектов. Это не привело к серьезному оживлению рынка, поэтому в октябре цены на вторичное жилье почти перестали расти. На первичном рынке снижение стоимости было более заметным. Летом 2008 года цена квадратного метра у большинства застройщиков колебалась на уровне 100 тыс. руб. Сегодня в сегменте массового жилья она опустилась до 50–60 тыс. руб. за «квадрат». Кстати, несмотря на анонсированное некоторыми крупными застройщиками повышение цен, реальные сделки закрывают по более низкой цене. При продаже на конечную стоимость объекта влияет множество факторов: готов ли покупатель заплатить всю сумму сразу, на какой стадии строительства находится дом, какую квартиру выбрал клиент и т. д. Многие застройщики оставляют себе дополнительный «простор для маневра», вообще не объявляя в рекламе цену квадратного метра. В принципе строительные компании очень гибко реагируют на рыночные изменения. Если в начале осени многие из них подняли цены, то сейчас большинство, наоборот, их понизило, одновременно запустив большое количество новогодних рекламных и маркетинговых акций. Эта «мобильность» застройщиков, гибкость первичного рынка жилья, создает серьезную конкуренцию вторичному рынку, на котором продавцы плохо чувствуют новые тенденции и не так охотно идут на снижение цен. В новом году, судя по всем прогнозам, нас ждет небольшой рост цен на недвижимость – в пределах 10–15%.

– Кто в 2009 году был основным клиентом риэлторов и мог позволить себе купить недвижимость? Как она продавалась?
– В прошлом году недвижимость в основном покупали бюджетники – люди, получившие государственную помощь в виде субсидии или жилищного сертификата. Можно сказать, что рынок недвижимости более или менее благополучно пережил кризисный год именно благодаря государственным жилищным программам. Сделки с участием господдержки составляли основную массу операций на рынке в 2009 году. Доминирующий тип сделок – продажа со встречной покупкой. Клиенты из других сегментов (бизнес-класс и элита) почти полностью ушли с рынка либо переключили свое внимание на объекты эконом-класса. Застой в сегменте дорогого жилья объясняется тем, что многие покупатели рассматривали такую недвижимость в качестве объекта для инвестирования. Но в последний год большинство инвесторов ушли с рынка, ведь будущее вложений в недвижимость до сих пор весьма туманно. Поэтому состоятельные люди предпочитают пока держать деньги на депозите в банке.
С начала кризиса, когда ситуация на рынке радикально изменилась, нам было очень сложно убедить продавцов снизить заявленную стоимость объекта. Люди не хотели «подвигаться», настаивая на своей, уже не актуальной, цене. Это – одна из причин, по которой количество сделок на вторичном рынке в 2009 году упало почти на треть. К сожалению, на рынке до сих пор можно встретить совершенно посредственные объекты по цене 90–100 тыс. руб. за кв. м. Естественно, их никто не покупает, и такие квартиры «мертвым» грузом висят в листингах. Однако они отражаются на статистике предложения, и каждый новый продавец ориентируется именно на цену предложения. Таким образом, рынок попадает в замкнутый круг. Надеюсь, в новом году неосмотрительных продавцов станет меньше.

– Какие объекты в прошлом году пользовались наибольшим спросом у покупателей и почему?
– Так как основными клиентами риэлторов в 2009 году были участники государственных жилищных программ, популярностью пользовалось недорогое жилье эконом-класса. Хорошо разбирались объекты в хрущевках, «кораблях», коммунальных квартирах. Весь год мы жили по одному сценарию: как только дешевое предложение «вымывалось» с рынка, сделки приостанавливались и начинался спад продаж. Через некоторое время, когда накапливалась «критическая» масса продавцов, готовых снизить цену, рынок снова оживал. Даже сейчас, если посмотреть статистику самых популярных запросов по вторичному рынку жилья, то окажется, что чаще всего люди ищут однокомнатные квартиры за 2 млн руб. Это значит, что большинство потенциальных покупателей хотят купить жилье именно за 2 млн руб. и не рублем дороже. В сегменте комнат наиболее часто встречаются запросы на поиск объектов за 600–700 тыс. руб. То есть ожидания покупателей по-прежнему не совпадают с тем, что предлагают продавцы. Поэтому в новом году мы увидим то же «перетягивание каната», что и в прошлом, – продавцы будут стараться реализовывать свои объекты дороже, а покупатели – выжидать снижения цен, чтобы приобрести жилье дешевле.

– Сколько петербуржцев, по вашим оценкам, сегодня могут приобрести квартиру?
– На мой взгляд, не более 10% населения. Причем львиная доля потенциальных покупателей приходится на элитный сегмент и бизнес-класс, хотя официально на городской очереди на улучшение жилищных условий сейчас стоят больше 500 тысяч человек. При этом никакого дефицита предложения в городе не наблюдается – каждый год в Петербурге регистрируется около 70–80 тысяч сделок с недвижимостью. Объем только еженедельного предложения колеблется в пределах от 18 до 28 тысяч объектов. Таким образом, выбор у покупателей есть, другое дело, что все объекты, выставленные в листингах, разного качества и цены на них сильно различаются. В целом в сегменте жилой недвижимости пока нет нормальных рыночных механизмов, ведь большая часть населения сейчас не вовлечена в ее оборот. Многие люди совершают сделку купли-продажи недвижимости один раз в жизни. И только с помощью государственных субсидий городская очередь потихоньку продвигается. Хотя ни для кого не секрет, что у россиян сохраняется колоссальная потребность в жилье. Но денег, чтобы приобрести заветные квадратные метры, у большинства людей нет. И сейчас совершенно непонятно, как 90% наших соотечественников смогут накопить даже на самые дешевые квартиры, когда средняя зарплата в России – 15 тыс. руб.

– Какова ситуация с ипотечным кредитованием? Сможет ли оно стать реальным подспорьем для обеспечения людей доступным жильем?
– В ближайшие годы – вряд ли. Конечно, в последние месяцы в сегменте ипотечного кредитования наблюдается небольшой рост, но он держится в пределах статистической погрешности. На вторичном рынке ипотечные средства пока привлекаются в редких сделках. Да и ставки по таким кредитам до сих пор высокие. Даже ставка в 11% годовых является чрезвычайно высокой для такого кредита. Поэтому сегодня ипотека – участь немногих групп населения, например, сотрудников государственных учреждений и крупных сырьевых корпораций, которые могут быть уверены в своей занятости и стабильном доходе на двадцать лет вперед. Пока непонятно, насколько в новом году этот вид кредитования будет популярен у населения. К тому же банки продолжают выдерживать достаточно жесткие требования к заемщикам, например, в части белой зарплаты. Высоким официальным доходом в России и раньше могли похвастаться очень немногие категории граждан, а сейчас количество работодателей, применяющих серые схемы выплаты зарплат, еще больше возросло. Поэтому в 2010 году я делаю ставку не на ипотечные, а на потребительские кредиты, в рамках которых люди могут взять 300–700 тыс. руб. для доплаты при встречной сделке. Многие банки сейчас предлагают такие кредиты. По ним достаточно легко получить деньги, хотя и под больший процент, чем в случае с ипотекой. В целом ипотека станет привлекательной, только когда рынок недвижимости снова начнет расти.

– Ваши прогнозы на 2010 год?
– Ситуация на рынке сейчас не сильно отличается о той, которая была в конце 2009 года. Люди, имеющие недвижимость и свободные средства, жилплощадь не продают, чтобы не остаться в убытке. Граждане, которые не могли ранее приобрести квартиру по доступной для себя цене, этой возможности так и не получили. Поэтому сейчас рынок балансирует между двумя крайностями: продавцы хотят продать дороже, покупатели – найти что-то действительно дешевое и при этом хорошего качества. Изменить ситуацию может большое вливание на рынок денежных средств, допустим, через увеличение зарплат определенным категориям госслужащих. Возможен еще один сценарий, когда владельцы больших объемов жилья будут вынуждены продавать его по каким-то своим причинам. Это может произойти, если в России введут высокие налоги на недвижимость и увеличат для ее владельцев коммунальные платежи. Тогда собственники будут заинтересованы в более рациональном использовании своего имущества. Таким образом, если навести порядок в жилищной сфере, на рынок «выйдет» колоссальное количество квартир, от которых их владельцы захотят избавиться. Поэтому теоретически дефицита жилья на рынке не возникнет, даже если застройщики начнут меньше строить. 

Досье «БН»:

Юрий Владимирович Сергеев, генеральный директор агентства недвижимости «Динас»
В 1999 году закончил юридический факультет Санкт-Петербургского государственного университета.
На рынке недвижимости работает с 1992 года, с 1994-го – в компании «Динас»: сначала в должности агента по недвижимости, затем – менеджера, исполнительного директора. В 1999 году назначен генеральным директором агентства. В настоящее время также является исполнительным директором и вице-президентом Гильдии риэлторов Санкт-Петербурга.
Хобби – путешествия, рыбалка. 

Автор: Ольга Мурашко