Индекс недвижимости Restate: когда почти ничего не происходит

«Как трудно комментировать отсутствие событий!» - несколько таких реплик пришло Restate в ответ на традиционное предложение о комментарии динамики цен. В действительности события лежат на поверхности, но их влияние на рынок недвижимости опосредовано и едва ли может отразиться на графиках быстро – они, так сказать, формируют предпосылки для  новой тенденции. В  числе таких событий можно назвать рекордное снижение ставки рефинансирования Банком России.  С ноября текущего года ставка рефинансирования будет самой низкой в истории России – 9%.  Она вернулась к показателям 2007 года, причем в руководстве страны не преминули заметить, что на этом уровне трехлетней давности у нас держатся и цены на нефть, и показатели фондового рынка. Вероятно, скоро ставка будет в очередной раз снижена, поскольку это штатная мера по восстановлению рынка кредитования.  (Заметим, это уже седьмой раз, когда ставку рефинансирования понижают).

Для желающих купить жилье это в практическом смысле может значить снижение ставок по кредитам, а также по депозитам.  Возрождение ипотеки, по мнению большинства вовлеченных специалистов, остается едва ли не единственной возможностью по восстановлению спроса на жилье. Другое событие, тесно связанное с первым – новость о снижении ставки рефинансирования почти не шевельнула рынок. Это известие не повлияло на макроэкономические показатели и в целом прошло как некая формальность в прессе. Возможно, и само это явление уже воспринимается как формальность – в том числе теми, кто по замыслу высшего руководства должен воспринимать снижение ставки рефинансирования как сигнал к снижению ставок в ипотеке. Либерализация ставок на ипотечном рынке в последнее время активно прогнозируется, хотя полной уверенности в этом не испытывает никто. Банки боятся падения стоимости залогов и поэтому пока не заинтересованы в активизации выдачи ипотеки. Предстоящее с 2010 года ужесточение требований к капиталу банков, которое может привести к сокращению числа участников рынка, также способно негативно повлиять на рост выдачи ипотечных кредитов.  Неопределенность банков со стоимостью залога становится вполне понятна при взгляде на данный график:

Еще два таких месяца, и истерические колебания цен во время кризисной весны «уйдут за горизонт», и этот график станет производить впечатление  трамвайного пути. Квадратный метр на вторичном рынке в Санкт-Петербурге по версии Restate стоил в середине ноября  76 тысяч рублей, а сегодня цена предложения составляет в среднем 75.9 – снижения практически нет.  На первичном рынке цена за квадратный метр в середине месяца составляла 66.8 тысяч рублей, а сейчас этот показатель – 66 тысяч рублей. Снижение составляет 1,3%, что лежит в русле тенденций последних четырех месяцев. Возвращение цены предложения на элитную недвижимость с 219 к 216,8 тысячам рублей (к уровню середины октября) также можно назвать «топтанием на месте».

Количество предложений о продаже вторичной недвижимости в Санкт-Петербурге осталось за последние 2 недели неизменным – на уровне 29 тысяч объявлений. Уровень активности продаж новостроек чуть заметно поднялся – с 9 до 8,8 тысяч предложений. Аналитики отмечают расслоение предложений в этом сегменте: удешевление домов на ранней стадии строительства и удорожание практически готовых новостроек. Вероятно, снижение цен на «нулевые циклы» одновременно с некоторыми государственными мерами по недопущению обмана дольщиков могут дать некоторый эффект роста количества предложений. Элитная недвижимость по-прежнему представлена количеством 1,1 тыс. предложений

Картина по аренде недвижимости в Санкт-Петербурге по-прежнему нестабильна и хорошо демонстрирует нервозность участников рынка в связи с неподвижностью общей экономической ситуации. Значительный провал в отношении двухкомнатных квартир выравнивается, и теперь средняя цена предложения по аренде «двушки» - 29,8 тыс. руб. Арендовать трехкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге теперь можно за 53,7 тыс. руб. (две недели назад – 57,7). Однокомнатные квартиры остаются на уровне 13,9 тысяч рублей уже в течение месяца.

Количество предложений по аренде  жилой недвижимости снова пошло вверх и составляет на сегодняшний день чуть более 12 тысяч, новый шаг заметен в аренде комнат – количество предложений по комнатам на Restate поднялось за 2 недели с 2,5 до 3,2 тысяч,  то есть на 35% Комнаты становятся все более востребованными. Это  в целом естественно, поскольку изменения к лучшему практически во всех сферах носят еще пока декларативный характер.  Между тем, как это видно из дальнейших комментариев, профессионалы стараются не терять делового оптимизма и мужества, отмечая при этом неочевидные извне признаки восстановления рынка. Остается  некоторое время подождать, пока их количество перейдет в качество.

Комментарии специалистов к Индексу недвижимости Restate:

Илья Логинов, директор департамента консалтинга и аналитики компании «МИР недвижимости»: 

- Как и прогнозировалось ранее, первичный рынок недвижимости в СПб начал оживать. Активность рынка выросла на 20-25% по сравнению с летом. Продажи выросли не столь значительно, но ощутимо. Это позволило компаниям начать поднимать цены. Цены подросли с начала ноября в большинстве районов. По некоторым районам рост начался уже с октября. В дальнейшем мы не ожидаем продолжения тенденции. Декабрь-январь активность спроса будет умеренной в связи с сезонностью. На ближайшие пол-года колебания цен будет в районе достигнутых значений. 

Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»:

- Сентябрь, октябрь, ноябрь оказались для рынка жилой недвижимости месяцами стабильными. Средняя стоимость продаж во всех сегментах рынка практически не изменилась. Это привело к тому, что начал расти спрос. В октябре 2009 года в два раза выросло число зарегистрированных ипотечных кредитов. Этот показатель если не превысил, то сравнялся с показателями прошлого года. Соответственно, увеличилось и количество зарегистрированных договоров за счет расширения ипотечного кредитования (снизились ставки, снизилась стоимость объектов, а значит, снизили требуемые размеры кредитов и требования банков к заемщикам). Так как, в первую очередь, ипотечные сделки – это как раз эконом-класс, то именно на сегмент эконом-класса повлияло расширение ипотечного кредитования.Стабилизация цен уже привела к тому, что ряд застройщиков официально объявили о повышении цен на свои объекты. Со временем рост спроса приведет к дальнейшему росту цен. 

Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа»:

- Из представленных графиков видно, что ситуация на рынке недвижимости по сегментам: жилая недвижимость вторичного рынка, первичного рынка и элитная недвижимость, стабильна, нет явных катаклизмов, т.е. резких падений или взлетов цены. Цены практически стабилизировались - мы уже несколько месяцев наблюдаем колебания цены: одну неделю - небольшой рост, другую - коррекция вниз, все колебания идут на уровне нескольких десятых процента и на этом графике невидны. Такое поведение цен говорит о достижении цен "дна", что является благоприятным посылом для инвестиций в недвижимость. Это и происходит - оживление по всем сегментам рынка во всех ценовых категориях сегодня имеет устойчивый позитивный характер.