Петербургские особенности современного девелопмента

И хотя название конференции также отражало упадочные настроения – «Рынок девелопмента Санкт-Петербурга: остаться в живых» - общая картина была нарисована отнюдь не одними черными красками.  На общем фоне разговоров о снижении цен на аренду офисов и пустых помещений в бизнес-центрах, девелоперы через одного рассказывали об уникальных инвесторах, которые ищут помещения под специфические производственные задачи, но петербургский рынок не может им предложить ничего дельного.  Отсутствие технопарков, недостатки организационного и бюрократического плана, неграмотность собственников – на первый план в обсуждении вышли не столько кризисные явления, сколько проявления незрелости рынка, его нецивилизованности.  Об этих «болезнях роста» специалисты говорили подробно, и Restate приводит их краткий перечень с наиболее интересными комментариями присутствующих.

Купить землю невозможно

Как покупатель расценивает время кризиса для себя: это время купить самый  лучший объект по лучшей цене.  При этом у покупателя встают три вопроса:  что такое - лучшее , как добиться лучшей цены и как выбрать оптимальный момент для покупки. Но вопросы грамотного посредничества во всех этих моментах вдруг выходят на первый план. Владислав Мягков, руководитель отдела консультаций по недвижимости Ernst&Young в Санкт-Петербурге считает, что Проблема в том, чтобы найти достаточно прозрачную компанию-партнера:

«Есть скандинавский институциональный инвестор, который работает в России уже 20 лет, все знает,  уже пробовал вкладывать деньги в недвижимость в России, и ему страшно понравилось.  В частности – понравилось вкладывать в наиболее рискованные начальные стадии.  Высадиться в центре города, все очистить, вынести чужие сети, разобраться с соседями, все сделать, затем перепродать. Ключевой вопрос в том, чтобы найти прозрачную компанию – партнера. Такого, который одевал бы «сапоги и каску», ходил и занимался бы всеми согласованиями, контактами с администрацией, другими организационными моментами, связанными с тяжелым рискованным проектом. Проверяется опыт компании, ее структура, бизнес-процессы, которыми она владеет – эта обычная процедура становится сложной. И не только чистую, прозрачную компанию, но и прозрачную, традиционную ситуацию с продажей найти очень трудно.

Купить землю почти невозможно в западном понимании. Например,  скандинавский инвестор, которого я упомянул, хочет купить сельхозпредприятие.  Титула нет, кадастровые планы просрочены.  Права на землю совершенно разнообразны  - что-то есть в виде паев, что-то в виде частично оформленных земельных участков. Огромный земельный массив остается частично в долевой собственности, частично на правах постоянного бессрочного пользования – в государственной собственности.  Когда начинаешь говорить: «Что же вы, ребята, прошло 20 лет, а вы так и не оформили землю, с 1 января 2010 года сроки, на это отпущенные, заканчиваются», получаешь ответ: «Авось еще продлят».  И что говорить о сельской местности – все то же самое наблюдается в центре Москвы. Есть масса объектов, которые собственник так и не удосужился очистить юридически».  

Даже когда удается найти чистый объект,  по наблюдениям господина Мягкова, покупатель и продавец зачастую не понимают, в какой стадии кризиса находится их бизнес.  Первый хочет купить по максимально низкой цене, второй – продать достаточно дорого. Тем не менее, несмотря на сложности,  инвестиционные фонды работают, есть инвесторы, ориентированные на краткосрочные, рискованные и высокодоходные проекты. Есть инвесторы, классические девелоперы, которые согласны выкупить уже готовый проект, эксплуатировать его 5-8 лет и выйти потом из проекта. Институциональных же  инвесторов, готовых вкладывать в низкодоходные но высоконадежные проекты, в России придется подождать.

Залоговые инструменты не работают

Юридическая запущенность объектов действительно является препятствием, которое останавливает инвесторов среднего звена. Елена Рыжкова, руководитель практики земельного права , недвижимости и строительства  компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» подтверждает точку зрения Владислава Мягкова, рассказывая о своем опыте:

«Только что была проведена работа по 4 сделкам, 2 из которых распались – объекты были не готовы к продажи, а третья была буквально нами спасена и проведена, хотя условия для нее были далеко не лучшими. Еще одной мы занимаемся на сегодняшний день: производитель  промышленных тканей третий месяц ищет производственную площадку. В условиях кризиса никто не хочет платить комиссионные, и обращаться к агентствам компания, разумеется, не хочет.  Предложения продавцов оставляют желать лучшего:  уж насколько мы лояльны к продавцам и желаем помочь им в продаже, но перед нами картина, когда года два надо потратить на юридическую подготовку объекта к продаже - трудно объяснить это англичанам».

Однако с точки зрения Елены Рыжковой, есть еще одно препятствие, не менее значимое -  в связи с кризисом поменялся механизм ценообразования, изменился механизм расчетов – стали менее приняты поэтапные и частичные выплаты. И еще одно очень неприятное следствие кризиса, которое видят все, кто структурирует сделки по российскому земельному праву. Это практически полное отсутствие инструментов по обеспечению залога. « Залог, поручительство, банковская гарантия – все это практически не работает,  - говорит Елена Рыжкова. -  Хотя цены сегодня минимальны, риски при этом становятся максимальными.  Перечисляемые деньги сразу идут на покрытие каких-либо долгов покупателя – в таких условиях».

Нет готовности к смене профиля объекта

Быть успешным на рынке коммерческой недвижимости – значит уметь быстро меняться, подстраиваться под текущие условия. Именно этого умения и не хватает отечественным собственникам, считает Ольга Литвинова, управляющий партнер юридической компании DLA Piper. По ее наблюдениям,  до сентября 2008 года на рынке присутствовали институциональные инвесторы, а сейчас их нет, и здесь их не будет еще в течение года. «Они пришли сюда, когда еще не было достаточного предложения  - и вложились в масштабный девелопмент. Теперь они ввязаны сейчас в крупные девелоперские проекты стоимостью от 1 млрд долларов и выше. Именно поэтому мы их не увидим,  даже когда финансирование будет более или менее восстановлено», - говорит Ольга Литвинова. «К сожалению, русские инвесторы не интересуются Россией, они увлечены другими рынками. Отечественным рынком заинтересованы (не институциональные, зачастую частные лица) инвесторы из-за рубежа: они знают Россию и работают здесь уже много лет.  Сейчас активно совершаются сделки в параметре 2-5 млн. евро, неожиданно активно идет работа с Фондом имущества. Никогда мы не думали, что будем работать с городом, и вот, пожалуйста – наш клиент недавно купил ДК им. Цюрюпы. Этот слой инвесторов будут интересовать объекты только с  выгодным месторасположением  (в концепции location, location, location). 

Можно ожидать большей активности в перепрофилировании, например, складских помещений. У нас пришли крупные автомобильные концерны, нужно обеспечить им локализацию хоть на 50%, им нужны поставщики. Если мы посмотрим на рынок промышленной недвижимости, мы увидим множество складских комплексов класса А по цене 130 долларов за квадратный метр, которые пустуют.  Вакантные площади в логистических комплексах могли бы быть перепрофилированы под light industry, хотя это требует достаточных вложений. Этого не происходит на сегодняшний день, и наши клиенты, которые ищут недвижимость для промышленного применения, не могут найти ее достаточно быстро».

На мероприятии освещались и другие трудности, которые мешают девелоперам коммерческой недвижимости «остаться в живых». Но их большая часть сводилась к одному: отсутствие цивилизованных условий, отсутствие общепринятых правил работы. Хотя изначально тема была построена на влиянии кризиса, разговор шел в целом не о кризисных явлениях.  Скорее  - о том, что за благополучный в экономическом плане период времени в России сформировался пласт профессионалов, которые делили достаточно узкий рынок  крупных коммерческих проектов и работали с партнерами «в теме». Теперь же этот опыт требуется применить к более приземленным проектам: работать  с собственниками в регионах, искать возможности для  внедрения небольших производств (но со своими особенностями),  находиться в эффективном партнерстве с  администрацией города как с собственником и прочее. Сложности, которые возникают на этом этапе – это сложности привыкания, они были ожидаемыми, и можно с уверенностью сказать, что  переживая их,  «подтягивая» к своему уровню  партнеров, крупный девелопмент на самом деле выводит весь рынок на новый этап развития.