11 ноября 2009, 19:30. Актуальные темы: Новости рынка недвижимости Ленинградской области, Коттеджные поселки, просмотров: 949

Загородная недвижимость: Юг Ленобласти. Общие тенденции. Октябрь - ноябрь

С ценовой точки зрения октябрь не принес существенных изменений – цены на дома в южных районах области продолжали плавно снижаться. Кроме того, объекты бизнес-класса продаются с существенным снижением цены предложения – однако размеры скидки по сравнению с летом заметно уменьшились – не более 15–20%.

На сегодняшний день стоимость сотки земли под ИЖС в Гатчинском районе составляет около 100 тыс. руб. (против 113 тыс. в августе); в Лужском – 42 тыс. руб. (вместо августовских 63 тыс.). В Кингисеппском районе средняя цена предложения – около 36 тыс. за сотку, в Волосовском – 50 тыс. руб.

Похожая ситуация – и на рынке домов для постоянного проживания: сотка земли с постройками в Гатчинском районе за два месяца снизилась со «средних» 245 тыс. до 222 тыс. руб.; в Лужском – со 123 тыс. до 116 тыс. руб., в Кингисеппском – с 200 тыс. до 180 тыс. руб., в Ломоносовском – с 260 тыс. до 246 тыс. руб.

Между тем спрос растет, отмечают риэлтеры. На рынке возродилась покупательская активность, традиционная для осеннего сезона. Еще в начале сентября это было не так заметно, но к началу октября активность выразилась не только в звонках, но и в фактических сделках. Наконец, активизировались клиенты, которые откладывали покупку на неопределенный период.

Оживился и земельный рынок. Положительная динамика наблюдается в тех сегментах, которые до кризиса были дефицитными, – прежде всего это касается участков эконом-класса. Правда, в этом году изменилось ярко характеризующее рынок соотношение «цена участка – объем предложения». Если в октябре 2008 года у покупателя был тем больший выбор, чем большую сумму он предполагал потратить на приобретение земли, то в этом году в октябре максимальное предложение участков находится в ценовом диапазоне 0,5–1,25 млн руб. Что в целом соответствует ожиданиям покупателей: сделки в южных районах области в основном происходят именно в этом ценовом диапазоне.

Продолжают снижаться цены в садоводствах удаленных южных районов – земельные участки в садоводческих массивах Лужского, Кингисеппского, Волосовского районов в течение осени подешевели в среднем на 15–17%, дома – на 11–15%. В конце августа ценовая планка здесь несколько поднялась, так как в продажу начали поступать дома, в которых хозяева провели дачный сезон. Однако стоимость этих объектов не отвечала сегодняшнему уровню цен, и сейчас происходит ценовая корректировка.

Немного подешевели также дома и участки в садоводствах Гатчинского и Ломоносовского районов, но спрос на эти близкие к городу районы вырос. Сегодня те, кто раньше присматривал дом или садовый участок где-нибудь в Мшинской, вполне может позволить себе дом или участок в Красницах, поскольку уровень цен в садоводствах Гатчинского района близок к тому, который отмечался в Лужском районе ровно год назад. В Ломоносовском районе – самом дорогом из южных – свои плюсы: покупатели ищут готовые дома, которых в старых садоводствах немало. Сегодня дачу уже не рассматривают как сезонное жилье, до 80% жилых построек в садоводствах не имеют четкой сезонности и вполне подходят для круглогодичного проживания. Так что дачные дома «с пропиской» вполне могут конкурировать с жильем в поселках – особенно если находятся в непосредственной близости от города и стоят гораздо дешевле. Для сравнения: сотка земли с постройками в садоводческих массивах Ломоносовского района стоит 216–220 тыс. руб., а участков ИЖС с постройками – не менее 250 тыс. руб. за сотку. Спрос на дома для постоянного проживания в районе тоже есть, но клиенты готовы покупать только сравнительно недорогие объекты эконом-класса, в то время как основной объем предложения на вторичном рынке приходится на пустующие земельные участки или дома дороже 2 млн.

Организованной коттеджной застройки в перечисленных районах немного: четыре строящихся проекта в Гатчинском районе, шесть – в Ломоносовском. Причем все проекты мелкомасштабные, то есть включающие в рамках коттеджного поселка 25–40 домовладений. Средняя стоимость сотки земли с подрядом в поселках рядом с Гатчиной – 140–160 тыс. руб., а поблизости от Ломоносова – 230 тыс. руб. Можно найти и предложения эконом-класса – участки с подрядом стоимостью 100 тыс. руб. за сотку, как в поселке «Лопухинка» рядом с одноименным населенным пунктом. Стоимость строительства коттеджа – 45–50 тыс. руб. за кв. метр.

Наиболее дорогие предложения встречаются в уже готовых коттеджных поселках. Хотя количество последних ограничено и ликвидных объектов остается с каждым днем все меньше. Среди таких предложений можно выделить, например, комплекс «Южный берег» ИСК «Константа», где стоимость дома с участком в 15 соток составляет 8 млн руб.

ЭКСПЕРТИЗА

Алла Зайцева,
заместитель генерального директора агентства недвижимости «Прогаль»:
В структуре продаж загородных домов в начале осени значительную часть занимают сделки с объектами ценового диапазона 0,75–1,5 млн руб. Таким ценовым характеристикам соответствуют дома в среднеудаленных районах Ленинградской области. Так, в Лужском районе самый большой выбор домов (40%) был в пределах 250–750 тыс. руб. Хотя следующая ценовая группа (до 1,5 млн руб.) тоже довольно многочисленна – 38%. Волосовский район располагает наибольшим выбором домов в интервале 0,75–1,5 млн руб., в котором сосредоточено 41–46% предложения.

В Гатчинском районе треть домов продается за 2,5–7,5 млн руб. Еще 50% предложения поделили поровну два средних интервала – 0,75–1,5 млн и 1,5–2,5 млн руб. В Ломоносовском районе большинство домов продается за 2,5–7,5 млн руб. (48%). Дороже 7,5 млн руб. предлагается чуть больше 20%. Оставшиеся 30% предложения делят поровну между собой менее дорогие сегменты: 0,75–1,5 млн и 1,5–2,5 млн руб.

В предложении земельных участков разделение районов на две группы, отмеченное в предыдущие месяцы, сохранилось и в октябре. К первой группе районов, где больше половины наделов (по 53–63%) стоит 125–500 тыс. руб., относятся Лужский и Волосовский. Прочие участки в этих районах, за исключением единичных процентов, стоят 0,5–1,25 млн руб. Вторая группа районов, где самый большой выбор участков предлагается как раз по цене 0,5–1,25 млн руб., включает в себя Гатчинский и Ломоносовский районы. Здесь к указанной ценовой группе относится 41–52% выставленной на продажу земли. В Гатчинском районе другие продающиеся объекты в равной доле представлены в сегментах 125–500 тыс. руб. и в 1,25–2,5 млн руб. А в Ломоносовском прочие участки предлагаются в основном дороже: второй по количеству предложений сегмент – 1,25-2,5 млн руб. – всего на 5% меньше первого (38%).
 

Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
 

(с) Центр исследований и аналитики ГК БН, 2009
тел. (812) 329-36-78, e-mail: analitika@bn.ru