Как “серую” новостройку сделать “белой”?

Именно поэтому основным инструментом продажи квартир в новостройках по-прежнему остается достаточно сомнительный для покупателя предварительный договор. Такая форма покупки квартиры по сути является обменом денег покупателя на обещания застройщика построить жилье (юридически обычно жилья еще не существует). Что немаловажно, довольно часто предварительные договоры составляются таким образом, что сроки исполнения обещаний застройщика перед частным инвестором могут меняться, естественно не в пользу покупателя.

Тем самым застройщики страхуют себя от несвоевременной сдачи дома в условиях экономической неопределенности. Такая ситуация привела к возникновению новой формы судебных исков: о признании предварительных договоров договорами долевого инвестирования. Любопытно, что отношения сторон по данным договорам различны. В первом случае,  предварительные договора регулируются 429 статьей Гражданского Кодекса РФ, во втором (договора инвестирования) – федеральным законом 214-ФЗ. Поэтому признание предварительного договора договором о долевом инвестировании  выглядит своего рода нелепостью. Тем не менее реалии жизни таковы, что эта нелепость превращается в успешную судебную практику.

Причина проста: в случае признания одного договора другим можно начинать требовать через суд оформления прав собственности на квартиру. Необходимым основанием для «чудесного» превращения серой схемы покупки квартиры в легальную является факт уплаты покупателем жилья денежных средств в счет обеспечения обязательств предварительному договору. В настоящее время существует информация, что в Государственной Думе РФ готовится законодательная инициатива, согласно которой какие-либо финансовые расчеты на основании предварительных договоров предполагается запретить. Если подобная инициатива воплотиться в реальность, людям, купившим квартиры в новостройках по серых схемам придется ждать оформления своих прав на недвижимость очень долго – сколько не знает никто. Более того, дополнительной опасностью будет являться то, что покупателей квартир в новостройках по предварительным договорам – большинство. Поэтому в случае появления своего рода финишной даты возможности легализовать приобретение  жилья (признать предварительный договор договором долевого инветирования) загруженность судов резко возрастет, пропускная способность которых и так оставляет желать лучшего. Проще говоря, кто-то может и не успеть.  

Как отмечает Денис Щекотов, генеральный директор группы компаний «АИП» («Аудит и Право»), - «Данные нововведения остаются только намерениями законодателей, а процессы принятия новых законов могут быть не только затяжными, но и вовсе не реализоваться. Тем не менее всем, кто уже получил ключи от своей квартиры, делает ремонт или уже поселился в новом доме, стоит подумать о скорейшем оформлении своих прав. Лучше обратиться к юристам, чем рисковать впоследствии оказаться в не самой приятной ситуации. Люди, которые соглашаются на покупку квартир в новостройках по серым схемам, всегда могут оказаться заложниками своего потворства застройщикам, стремящимся обойти законодательства и минимизировать ответственность перед покупателями. Однако появление новой формы исков, по которым происходит судебное оформление прав собственности – характерная черта, свидетельствующая о том,  что отечественный покупатель недвижимости постепенно становится более юридически грамотным, пусть и задним числом, то есть уже после проведенной по полулегальной схеме сделки – и это не может не радовать».  

Вадим Горжанкин, Валентин Корнев, группа компаний «Аудит и Право»