6 ноября 2009, 13:45. Актуальные темы: Новости рынка недвижимости Санкт-Петербурга, Агентства недвижимости, просмотров: 420

Риэлтор-индивидуал: польза или вред рынку?

Один из способов легализации риэлторского бизнеса – оформление сотрудников как индивидуальных предпринимателей. Некоторые эксперты видят в этом будущее рынка, другие – его смерть. Пока приверженцы двух идеологий не могут прийти к компромиссу.

Актуальная и до кризиса проблема легализации риэлторского бизнеса в последний год приобрела новый смысл: на рынок обрушилась очередная волна «черных маклеров» – нигде не оформленных и ни за что не отвечающих посредников. В связи с этим известные агентства недвижимости стараются дистанцироваться от непрозрачных «коллег» и приводят трудовые отношения с сотрудниками к официальному знаменателю: либо принимают их в штат, либо оформляют как индивидуальных предпринимателей (ИП). Флагманами «ипизации» в Петербурге стали крупные сетевые агентства, однако и небольшие компании уже переводят сотрудников на новые условия труда.

Схематические новшества

Внутри Ассоциации риэлторов Петербурга уже несколько лет идут споры о том, как следует оформлять трудовые отношения между агентствами и их сотрудниками. Выработаны даже основные критерии работы с персоналом. «После долгих споров и обсуждений мы пришли к выводу, что на сегодняшний день есть только две возможные схемы работы: либо агента принимают в штат, либо с ним работают как с индивидуальным предпринимателем», – констатирует президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти, генеральный директора агентства недвижимости «Экотон» Екатерина Романенко.

Как водится, противники есть и у первой, и у второй модели. Так, генеральный директор агентства недвижимости «Итака» Сергей Галалу уверен, что крупное агентство недвижимости физически не может оформить всех своих сотрудников по штатному расписанию. «Схема легализации бизнеса через перевод сотрудников в штат, с моей точки зрения, даже до кризиса была немыслимо тяжелой и неадекватной тому, что в действительности происходит в агентствах, – поясняет господин Галалу. – У многих агентов нет постоянных рабочих мест, они не сидят на работе с утра до вечера, а трудятся именно как партнеры компании. Поэтому в нашем случае (в агентствах недвижимости – БН.ру.) оформление людей в качестве индивидуальных предпринимателей – единственная возможность работать легально».

Для компании «Итака» переход к новым условиям труда начался пять лет назад. «Мы двинулись сверху вниз: сначала в статус ИП перешли директора, затем менеджеры, а потом агенты. Два года назад мы полностью «ипизировали» все наши массовые направления. Скажем, до кризиса около 90% сделок по загородной вторичке у нас шло именно через таких сотрудников. Сейчас количество агентов в статусе ИП у нас превысило 700 человек. Правда, в последний год процесс перевода людей на новые условия труда несколько затормозился. Но, думаю, уже весной мы сможем продолжить эту работу», – рассуждает Сергей Галалу.

Схема оформления персонала, избранная «Итакой», подразумевает, что агент с помощью компании проходит регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя или, говоря по-другому, ПБЮЛа (предприниматель без организации юридического лица). Это дает сотруднику право самому заключать договоры с клиентом, получать большее комиссионное вознаграждение и платить меньше налогов. Взамен агент принимает на себя полную ответственность за сделку и отвечает перед клиентом своим имуществом.

Защитные свойства

Однако на самом деле, говорят сторонники данного способа, львиная доля ответственности остается на плечах компании. Ведь агентство рискует своим именем, и судебный иск в случае неудачной сделки потребитель предъявит именно ей. Схема, разработанная петербургской Ассоциацией риэлторов, выглядит так: клиент заключает договор с агентством недвижимости, а затем компания «поднанимает» субподрядчика-ИП для совершения им определенных действий (чаще всего сделки купли-продажи жилья). В таком случае, говорят эксперты, договор имеет четкую судебную перспективу – «спросить», при необходимости, будет с кого. «Поэтому работать спустя рукава индивидуальному предпринимателю совершенно не выгодно, ведь он отвечает за сделку своим имуществом», – объясняет Екатерина Романенко.

В реальности большинство клиентов не интересует способ оформления сотрудников в агентстве недвижимости. Основное внимание они обращают на имя компании, размер комиссии и условия договора. Последнее обстоятельство, по мнению экспертов, имеет для будущего сделки особое значение.

«Схема, в которой клиент заключает договор с компанией, а та по своему усмотрению выбирает субподрядчика, приемлема для потребителей. Даже если сделка будет проведена плохо, пострадавшая сторона сможет предъявить иск к компании, а та, в свою очередь, к своему сотруднику. Но есть и другая схема, при которой в договоре указывается множественность лиц на стороне исполнителя. В этом случае найти виновных в развале сделки будет гораздо сложнее, ведь за каждый ее этап отвечали разные лица», – констатирует президент ГК «АВЕНТИН-Недвижимость» Валерий Виноградов.

Поэтому для полноценной защиты прав потребителей риэлторам необходимо соблюдать ряд обязательных требований, уверен председатель Комиссии по защите прав потребителей и профессиональной этике АРСПб Александр Гиновкер. Во-первых, агент, который обладает правом подписывать договоры и принимать значимые решения, должен обладать допуском на рынок. Условия выдачи допуска должно выработать профессиональное сообщество. Один из возможных вариантов допуска – прохождение риэлторами обязательной сертификации. Во-вторых, ответственность агента должна быть застрахована. «Учитывая, что наш бизнес является социально ответственным, в нем должен быть высокий порог входа на рынок. В частности, нужно установить образовательный ценз для риэлторов и государственный контроль за их деятельностью», – полагает Александр Гиновкер.

Вольные ПБЮЛы

Кроме безопасности сделок, проводимых ИП, профессиональное сообщество волнует еще один вопрос: как не развалить рынок недвижимости, без конца множа индивидуальных предпринимателей-риэлторов. «Очень скоро они могут стать самостоятельными бизнес-ячейками на рынке», – предупреждает господин Виноградов. Чтобы этого избежать, советует президент Гильдии риелторов Санкт-Петербурга, генеральный директор агентства недвижимости «Центр» Яков Кусевицкий, правила игры в компании должен устанавливать только ее владелец и всю ответственность за сделку также должно нести одно лицо. «Иначе мы получим ситуацию, когда хвост управляет собакой. И путь перевода агентов на индивидуальное предпринимательство – не панацея для бизнеса», – настаивает он.

Не все разделяют эту позицию. Например, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский полагает, что оформление сотрудников в штат не прибавляет им лояльности по отношению к компании и никак не мешает проводить левые сделки. «У меня бизнес построен по схеме агентство-ИП, и мои сотрудники никуда не разбегаются. К тому же крепостное право уже отменили, и даже штатных работников вы не сможете удержать, если они захотят от вас уйти или подзаработать на стороне. Если агенты так легко покидают компанию, это говорит только о слабости самой организации», – уверен он. Не разделяет господин Щегельский и мрачных прогнозов о том, что через несколько лет петербургский рынок недвижимости превратится в «сборище вольных ПБЮЛов». «Далеко не все обученные, давно работающие на рынке агенты создают свой бизнес. У многих не хватает ни желания, ни умения организовать свое дело», – согласна с коллегой директор агентства недвижимости «Партнер К» Ирина Войнова.

Однако, приводит контраргумент Валерий Виноградов, штатный сотрудник связан с компанией более прочными трудовыми отношениями, а его права и обязанности прописаны в должностной инструкции: «Пока ваш сотрудник состоит в штате компании, проводить левые сделки ему мешает 171-я статья Уголовного кодекса РФ «Незаконное предпринимательство». Но если агент становится индивидуальным предпринимателем, он может абсолютно легально заключать договоры с клиентами. А фирма в таком случае остается ни с чем». Это утверждение – краеугольный камень, на котором строятся возражения противников «ипизации». Но некоторые риэлторы настроены философски. «Не нужно бояться соперничества на рынке. Конкурентов себе мы растим при любом способе оформления трудовых отношений. Если человек «дозрел», он все равно уйдет из компании и откроет свое дело. ИП не намного ускоряет этот процесс», – считает Александр Гиновкер.

Но если массовый перевод сотрудников в статус индивидуальных предпринимателей продолжится, предрекает Валерий Виноградов, в будущем риэлторским компаниям придется бороться не только за клиентов, но и за персонал. «Конкурировать компании будут по трем параметрам: бренд, чтобы привлекать клиентов, внутренний сервис и условия, на которых заключается договор с агентом. Как только сотрудники это поймут, они станут свободно «плавать» между агентствами», – уверен он.

Нежеланные выгоды

Различаются взгляды собственников (руководителей) агентств на выгоду для агентов, работающих в статусе индивидуального предпринимателя. «Очевидно, что компании перевод сотрудников в статус ИП выгоден, – полагает генеральный директор агентства недвижимости «Динас» Юрий Сергеев. – Но мне непонятно, в чем состоит выгода для самих агентов. Единственное преимущество, на мой взгляд, заключается в том, что они получают возможность официально платить налоги. Но все-таки в нашей стране люди, которые хотят платить все налоги, составляют меньшинство. Поэтому большая часть агентов активно сопротивляется оформлению в частные предприниматели».

В том, что отпускать агентов на вольные хлеба неразумно, не сомневается и генеральный директор агентства недвижимости «Сантас» Ольга Белова: «Наши агенты – это золотое дно, с которого мы получаем прибыль. Для того чтобы люди каждую копеечку несли в агентство, они должны знать, что здесь их защитят, научат, поддержат. Я очень долго подбирала свою команду. Часть агентов у меня работает в штате, часть – по трудовым договорам. Но по такой форме, как ИП, я никогда работать не буду».

Аналогичной точки зрения придерживается и Яков Кусевицкий: «Интересы людей нужно защищать, поэтому я выстраиваю систему договорных отношений с сотрудниками. Иначе, что компания может предложить своим работникам, какую ответственность она будет нести? Наш бизнес строится на людях. Их можно удержать не только брендом компании и ее репутацией. Их необходимо поддерживать, оказывать им юридическую помощь», – полагает директор агентства «Центр».
Есть на рынке и свои миротворцы, выступающие за право выбора. «Если кто-то достиг определенных профессиональных высот и может отвечать за сделку своим имуществом, пусть оформляется как индивидуальный предприниматель. Но я считаю неправильным толкать людей, которые провели всего три сделки, в самостоятельное плавание», – говорит заместитель директора агентства недвижимости «Дарко» Марина Буторина.

Задел на будущее

Таким образом, подводят черту эксперты, оптимальная для компании форма организации труда зависит от ряда факторов. Во-первых, от формата компании – чем агентство крупнее, тем выгоднее ему перевести сотрудников в статус индивидуальных предпринимателей. Во-вторых, от сегмента, в котором работает агентство. «В эконом-сегменте переход на ИП более оправдан, чем в премиум-классе, в жилой недвижимости это нужнее, чем при работе с коммерческими объектами. Необходимо принять во внимание и принципы ценообразования в компании, так как высокое качество услуг и их большая цена дают возможность агентству заключать со своими сотрудниками трудовые договоры», – полагает Валерий Виноградов.

Кроме того, несмотря на все плюсы самостоятельной работы, большинство агентов по-прежнему предпочитают состоять в штате, даже получая при этом меньшее вознаграждение. Причина в том, предполагают руководители, что сотрудники пока не готовы брать на себя повышенные риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности, и терять привилегии, положенные им по трудовому кодексу. Однако, не сомневается Екатерина Романенко, вопрос о выгодности такого шага, как перевод сотрудников в частные предприниматели, является второстепенным по сравнению с безопасностью риэлторского бизнеса в целом. «Я считаю, что это плата за наш спокойный сон. Поэтому процесс перевода всех агентов на ИП надо доводить до конца», – уверена она.
Свой способ ускорить этот процесс есть у Юрия Сергеева: «Риэлторскому сообществу пора выходить на руководство города и просить оказать нам поддержку в легализации бизнеса. По аналогии со строителями, которых поддерживают при работе с ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». В нашей стране все инновации внедряются директивно. Если, допустим, органы прокуратуры и налоговая инспекция увидят, что власти поддерживают новые веяния по легализации риэлторского бизнеса, они скорее пойдут нам навстречу».

На сегодняшний день, согласно оценкам экспертов, по схеме компания – индивидуальный предприниматель в Петербурге работает около 5% из почти 500 агентств недвижимости. С подъемом рынка, надеются сторонники «ипизации», это число возрастет.

Автор: Ольга Мурашко