Рыночная стоимость большинства объектов коммерческой недвижимости, реализуемых за счет заемных средств, снижалась на фоне финансового кризиса и общих негативных тенденций, наметившихся на рынке недвижимости. Весной-летом 2009 года ситуация продолжала разиваться драматически: непонимание «справедливой» цены объектов, расхождение в ожидании доходности у продавцов и покупателей практически парализовали рынок продажи в сфере коммерческой недвижимости. Наступившая осень со всей очевидностью подтвердила неизбежность проведения анализа и выработки системного подхода в работе с активами. 29 сентября 2009 г . состоялся пресс-брифинг, посвященный вопросам и проблемам, возникающим при реализации залогового имущества. Организаторами встречи консультантов, юристов и представителей банковского сообщества выступили международная консалтинговая компания Knight Frank и юридическая компания «Пепеляев, Гольцблат и партнеры».
Эксперты встречи:
w Олег Барков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg
w Антон Реутов, руководитель отдела консалтинга и оценки, Knight Frank St.Petersburg
w Сергей Спасеннов, партнер, «Пепеляев, Гольцблат и партнеры»
Олег Барков, Knight Frank:
– Уже больше двух лет весь мир живет в состоянии глубокого финансового и экономического кризиса. В сфере недвижимости и строительства кризис оказался наиболее глубок. То, что еще полтора года назад считалось самым надежными обеспечением любых проектов – земельные участки, имущественные комплексы – моментально превратились в проблемные активы. Перед банками встает проблема реализации заложенного имущества, перед девелоперами - возможность возврата заемных средств и дальнейшего рефинансирования проектов.
Но для начала давайте определимся – что ститать проблемыми активами?
Антон Реутов, Knight Frank:– С точки зрения оценочной компании проблемными могут называться активы: которые перешли в собственность банкам в связи с дефолтом; непрофильные активы, неэффективно используемые их владельцем; активы, срочно продаваемые собственником в связи со сложной финансовой ситуацией, в которой он оказался. Если говорить о рынке коммерческой недвижимости, то большое количество проблемных активов наблюдается сегодня в сегментах складской и офисной недвижимости. Коррекция арендных ставок на офисные и складские помещения в Санкт-Петербурге в течение года составила около 30-40%, предложение стало превышать спрос, а доли вакантных площадей по вновь введенным объектам продолжают расти до сих пор.
Сильно подешевели земельные участки, по ряду районов земли с/х назначения упали в цене в 5-7 раз по сравнению с докризисным уровнем?
Сергей Спасеннов, «Пепеляев, Гольцблат и партнеры»: – Основные признаки, указывающие на «проблемность» актива: полностью отсутствуют или некорректно оформлены документы о приватизации объекта; целевое назначение и/или вид разрешенного использования объекта недвижимости не соответствует виду эксплуатации; отсутствуют документы, подтверждающие права на объект; на земельном участке имеются незарегистрированные строения и сооружения, которые пытаются продать как движимое имущество; имеются обременения, препятствующие совершению сделки; есть «черные пятна» в истории переходов прав на недвижимость. К возникновению проблем с активом часто приводят недобросовестные действия залогодателя. Столкнувшись с угрозой утраты объекта, он начинает создавать трудности (от судебных исков и претензий со стороны третьих лиц до ареста актива), в результате чего объект, который до этого был инвестиционно привлекателен, превращается в проблемный, а право реализации откладывается на неопределенный срок.
– Существуют ли беспроблемные активы с юридической точки зрения?
– Идеальных объектов нет. Изучив множество планов приватизации объектов недвижимости, наши специалисты сделали вывод, что несколько лет назад, в период пикового спроса на недвижимость, как продавцы, так и покупатели чаще всего закрывали глаза на то, что объекты не были оформлены соответствующим образом. А если нет надлежащего оформления, то сделка может быть признана ничтожной, и в итоге - множество прецедентов по оспариванию сделок приватизации и приобретения. Поэтому сейчас стало меньше правового нигилизма, и больше внимания к «врожденным» дефектам объекта. – А какова точка зрения банков на проблемные активы? Алексей Зезюльков, заместитель начальника управления инвестиционных проектов АБ «Россия» : – Определение проблемных активов для всех банков – одинаково. Это либо активы, потерявшие свою стоимость, либо не приносящие доход вследствие падения рыночной стоимости объекта или денежного потока объекта, который находится в залоге.
Однако в солидном банке существует жесткая система проверки юридической документации объекта, которая снижает правовые риски.
Олег Барков:
– Давайте определим возможные пути работы с проблемными активами.
Антон Реутов:
– Что касается перехода активов к банкам, то, с одной стороны, банки сегодня не заинтересованы становиться собственниками активов, которые переходят к ним в качестве залогов по непогашенным кредитам, поскольку у большинства банков нет соответствующих структур для управления непрофильными активами. С другой стороны, процесс перехода активов от девелоперов к банкам набирает обороты. При этом, ряд банков создают специализированные структуры для управления и развития имуществом, доставшимся им от заемщиков. В связи с этим можно предположить, что в ближайшие несколько лет эти структуры будут заниматься развитием доставшейся им «в наследство» недвижимости. Насколько успешно – покажет время, а также стоимость этих активов, которые будут выставлены на продажу. Теоретически банк, который оказался с проблемным активом, может выбрать следующие варианты стратегии.
Первая – удержание актива, который приносит доход, за собственником. Сейчас идет процесс реструктуризации, когда залогодержатели любыми путями пытаются договориться о рассрочках погашения, уменьшении или сокращении долга для того, чтобы не остаться с активом. Банки заинтересованы идти на переговоры, т.к. в их структурах зачастую отсутствуют подразделения по управлению активами. Второй вариант - реализация актива. Я думаю, к этой ситуации мы подойдем к 2010-2011 году, когда сроки договоренности о реструктуризации закончатся, и компании не смогут погасить кредиторскую задолженность, банки останутся с активами, которые превратятся в проблемную недвижимость. На наш взгляд, здесь должен быть четкий подход – разделение проблемы на отдельные задачи. К сожалению, сейчас эти задачи решаются отрывисто и локально. Наибольшее количество активов, которые были заложены в банке, это земельные участки, падение цен на которые оказалось драматичным. Так, например, цены на земли снизились в 5-7 раз по сравнению с докризисным уровнем. Больше всех подешевели сельхозугодия. Например, стоимость кв.м. земли во Всеволожском районе до кризиса составляла порядка $30. Сегодня на рынке эта же земля без инфраструктуры оценивается в $5-7.
Таким образом, актив подешевел в 6 раз. Все активы закладывались в банк уже с готовыми бизнес-планами строительства на данных участках. Приведу пример. К нам обратился клиент за переоценкой объекта недвижимости в Ленобласти, концепция развития которого предполагала строительство 300 000 кв.м. торгово- развлекательного комплекса, с большой частью площадей, предназначенных для размещения встроенного паркинга. Под этот проект в свое время был получен кредит, однако проверить экономику проекта да и вообще - платежеспособного спроса в этом районе – никто не подумал. Даже при самых радужных перспективах бизнес-план был, мягко скажем, нереализуем. Сегодня же это - объективно мертвый проект: с такими входными параметрами шансов на реализацию у него нет, проще начать новый. При оценке недвижимости мы ориентируемся на доходный подход. Поэтому главные показатели для нас – это не докризисные цены, а текущие показатели температуры и настроения участников рынка, а также текущие арендные ставки.
Сергей Спасеннов:
– Земли сельскохозяйственного назначения - одни из наиболее проблемных с юридической точки зрения активы. Потенциально в них заложено больше рисков, нежели в «чистых» промзонах, так как в процессе их формирования было задействовано огромное количество физических лиц – например, пайщиков колхозов. Документы, подтверждающие их право собственности, зачастую были оформлены, как попало. Если продавец земельного участка находится в трудном финансовом положении и хочет удержать объект, то в случае с с/х землями гораздо проще обратить на них взыскание и добиться признания сделки незаконной.
– Как использовать непрофильные активы, которые находятся у заемщика? Антон Реутов: – На рынке – большое количество объектов недвижимости, которые приносили доход и сейчас начинают его стремительно терять. Одной из причин, если рассматривать офисный сегмент, является расторжение договоров с арендаторами, которые не в состоянии платить высокие ставки аренды в действующих бизнес-центрах. Сегодня собственники, в свое время проучившие банковский кредит под стабильный денежный поток, оказались перед проблемой, когда 30-40% арендаторов расторгли договора аренды и переехали в другие БЦ. Что делать в такой ситуации? Одна из стратегий – это договоренность о реструктуризации долга. Таким владельцам может быть предложен пакет renegotiation, т.е. пересогласование коммерческих условий аренды. Сегодня собственники недвижимости занимают крайние позиции: либо не делают уступок в снижении ставок вообще, либо дают неоправданно большой дисконт. Мы предлагаем установить разумные цены и для собственника, и для арендатора, что приведет к стабильному доходу.
– Прокомментируйте, пожалуйста, какой коэффициент капитализации или ставки дисконта вы используете, чтобы установить справедливую цену при оценке объекта доходной недвижимости?
– Консервативные инвесторы готовы покупать высококлассные объекты со стабильным денежным потоком, рассчитывая на коэффициент капитализации в размере 11-15%. Таких предложений на рынке очень мало. Большая часть покупателей готова вести переговоры с продавцом на уровне 14-20%. Для сравнения, до кризиса показатели доходности по сравнимым объектам составляли 8-9%.
– Ваши рекомендации по сближению интересов покупателя и продавцов?
– Это скорее психологическая дилемма продавцов. К продаже объекта нельзя подходить с позиции – вернуть вложенные средства во чтобы то ни стало. Именно поэтому на рынке сегодня практически отсутствуют реальные сделки. Нужно исходить с точки зрения рынка и полезности объекта в настоящий момент и в перспективе.
– Какие дефекты можно исправить, а когда, возможно, лучше отказаться от объекта?
Сергей Спасеннов:
– Наиболее серьезные проблемы с активами возникают в том случае, когда допущены ошибки в документации при переходе прав на объект недвижимости. По закону такие дефекты нельзя исправить. Можно возвратить объект предыдущему владельцу, чтобы тот заново сформировал правильную документацию, и уже после этого продавать, но чаще всего оказывается, что предприятие либо ликвидировано, либо акционировалось. В случаях нарушения корпоративного права – например, при ненадлежащем оформлении сделки с объектом, или в случаях, когда сделка прошла без одобрения акционеров, можно оформить объект заново, восстановить документацию – но это достаточно длительный процесс.
Поэтому сегодня как российские, так и иностранные инвесторы стали гораздо более осмотрительными при совершении сделок.
«Проблемность» актива можно и нужно выявлять до приобретения прав на него, и в зависимости от ситуации либо перед заключением договора ипотеки понудить заемщика устранить дефекты в документации, либо просто отказаться от сделки с проблемным активом. Важно помнить, что любая из предшествующих сделок, а не только последняя, может быть успешно оспорена в суде. Поэтому добросовестный приобретатель всегда должен тщательно изучить историю объекта, убедиться в его «чистоте», иначе он рискует впоследствии потерять этот объект. Добросовестность подразумевает, в том числе, и осмотрительность.
– Что делать собственнику, у которого много активов, которые нужно срочно продать? Какие ошибки он может совершить?
Антон Реутов:
– Первая ошибка – объект выставляется на рынок по заведомо завышенным ценам. В итоге мы видим одни и те же рекламные объявления со старыми объектами и новым дисконтом. Вторая ошибка – абсолютно неподготовленный к продаже объект, при оценке которого не был произведен ни анализ рынка, ни определены возможные покупатели. Третья ошибка – попытка продать объект без минимально необходимых вложений в юридическую и инженерную подготовку. Соотношение неподготовленности документации проекта и завышенной цены объектов стало сегодня очевидной проблемой, тормозящей процесс грамотной реализации залогового имущества. Одним из решений может стать комплексный подход, то есть профессиональная предпродажная подготовка объекта, включающая анализ юридической, технической, инженерной документации проекта.
Когда к продаже объекта привлекаются профессионалы, каждый из которых обладает своими специализированными знаниями - команда юристов готовит юридическую и техническую документацию, инженеры принимают участие в обсуждении вопросов ограничений и обременений объекта, оценщики дают свое заключение по цене, брокеры дополняют ситуацию экспертным мнением о ситуации на рынке – объект имеет больше шансов на интерес со стороны потенциальных инвесторов.
Разместить
Найти
Продажа 
