- Вот уже год как в стране бушует кризис. Скажите, участники рынка выработали иммунитет, приспособились к новым реалиям, или период адаптации еще не закончился?
– Кризис – это все-таки некий разлад, нарушение привычного порядка, и если мы говорим о том, что кризис «бушует», хотя я не сторонник так драматизировать происходящие в мировой экономике и в России события, то приспособиться, адаптироваться к нему, скорее всего, невозможно. Одни только прогнозы якобы грядущего «осеннего провала» не позволяют чувствовать себя спокойно. Как можно приспособиться, например, тем, у кого бизнес закрутился перед кризисом. Человек только просчитал, что через три-пять лет погасит кредиты, и тут грянуло… Когда отобьются твои вложения – одному богу известно. С этим жить очень непросто. Невозможно также адаптироваться, когда на тебе лежит ответственность за людей, связанных с твоим бизнесом. Мы по-прежнему гадаем: что будет через три месяца? Очередной провал экономических показателей – и придется сокращать персонал, который ты так тщательно подбирал и который в тебя верил.
Уже в середине лета 2009 года стало видно, что рынок разделился на две части: на тех, по кому кризис прошел катком, и тех, кто вовремя или заранее придумал, как сохранить свои проекты или, наоборот, пользуясь сложившимися обстоятельствами, получить новые, выгодные в будущем, возможности. При этом трудности испытывают и те и другие, хотя характер проблем у этих двух групп очень различается.
Наверное, в какой-то степени приспособились те, кто до кризиса рассчитался по кредитам, выработал гибкую ценовую политику и пошел навстречу сложившимся реалиям рынка. Все собственники действующих бизнес-центров, например, понизили ставки, предусмотрели бонусы, пересмотрели договоры с существующими арендаторами, и ничего – держатся, ждут улучшения ситуации.
Одним словом, участники рынка приспособились в том смысле, что стали принимать более взвешенные и осторожные решения.
– Как, по-вашему, сейчас лучше поступать: продолжать проекты или замораживать?
– Если для вас не составляет проблемы изъять из оборота где-нибудь около €50 млн или вам безгранично доверяют европейские банки, предлагая долгосрочный кредит процентов под девять, то вряд ли когда-нибудь будет более благоприятное для строительства время, чем сейчас. Строительные материалы подешевели процентов на 30–40, подрядные компании готовы браться за работу на самых выгодных для застройщиков условиях – лишь бы сохранить свои мощности в период отсутствия заказов. Конечно, фирмы, которые имеют возможность строить сейчас, при условии приемлемых кредитных ставок, получат в результате объект, доходность которого после восстановления рынка будет очень высокой.
Если говорить о проектах, начатых до кризиса, то продолжение строительства зависит от условий, при которых девелопер входил в кризис.
Если нет средств на строительство, придется заморозить проект. Конечно, при наличии денег лучше достроить, а затем, допустим, поэтапно, точнее, поэтажно, вводить объект в эксплуатацию. Когда рынок оживет, вы уже будете готовы предложить ему площади.
– Сегодня популярна теория второй – осенней – волны кризиса, связанной с долгами банков, которые, в частности, вызовут массовую продажу залогов и распродажу ликвидных активов. Верите ли вы в такую возможность и что произойдет на рынке, если начнутся продажи по демпинговым ценам? – «Вторая волна» пока ничем не подкреплена, кроме слухов. Не понимаю, почему реализация залогов и ликвидных активов должна начаться массово. Ликвидные объекты уже появились на рынке, их цены привлекательны, но они не демпинговые. Есть ряд фондов, инвестиционных компаний, которые активно интересуются покупкой перспективных незавершенных проектов. К примеру, бизнес-центров, заполненных практически на 100%, не имеющих никаких обременений и выставленных на продажу с серьезным дисконтом – как минимум 30%.
Даже если допустить, что в продажу попадут объекты по демпинговым ценам, это не изменит общего количества офисных площадей в городе, а следовательно, не приведет к коррекции ставки в худшую сторону.
– Многие эксперты заявляют, что в скором времени рынок опять пойдет вверх и вновь настанет время арендодателей. Это попытка самоуспокоения или существуют объективные причины для возврата в 2006–2007 годы? – Я также разделяю эту позицию, иначе зачем «Авиелену» заниматься своим проектом. Что касается возврата к прежней ситуации, то, конечно, банального повторения офисного бума, скорее всего, не будет, хотя в отдельных случаях повышенный спрос возможен. Ситуация просто нормализуется и примет уравновешенный и сбалансированный вид, отвечающий реальным требованиям рынка, то есть объект класса А или «премиум» действительно будет соответствовать позиционированию. Экономическая ситуация, возникшая в конце прошлого года, отрезвила ожидания девелоперов и существенно откорректировала обещания консалтинговых компаний по ставке, которую они презентовали девелоперам и инвесторам, вступающим на наш рынок. В общем, что было в 2006–2007 годах, того уже не вернуть. Ситуация в коммерческой недвижимости восстановится, но будет отличной от докризисной, поэтому не надо пилить опилки. Что было, то уже было. Давайте работать, нас ждут не менее интересные времена.
– Что сейчас происходит со ставками аренды? – На мой взгляд, арендные ставки в настоящее время необъективно занижены – было бы странно, если бы я, являясь собственником, говорил обратное, но тем не менее. Мы наблюдаем незначительное повышение спроса на офисы. Ставки остановили снижение, а о сделках на рынке мы слышим чаще, чем в начале года.
Рынок прекратил падение, наблюдаются колебания показателей в его нижней точке, и далее мы ожидаем постепенного, но устойчивого роста арендных ставок со второй половины 2010 года. Однако уже сегодня арендатор не может агрессивно диктовать свои условия собственнику, как это было еще полгода назад.
Я думаю, что о нормальном и стабильном ценообразовании мы сможем говорить, когда настанет баланс между предложением офисных площадей и спросом на них. В настоящий момент предложение все-таки выше, и собственник не снижает ставки только потому, что дальше снижать некуда.
– Как вы думаете, появившаяся в преддверии кризиса тенденция строить бизнес-центры на окраинах города, около КАД, будет реализована, пускай и не сразу? – Абсолютно уверен, что да! Эта тенденция наметилась в последние два года и будет усиливаться. Петербург – один из крупнейших городов Европы. Россия, что бы ни писали в западных газетах, – это перспективный и быстро развивающийся рынок. И поэтому количество офисных площадей на тысячу жителей в Петербурге должно быть как минимум таким же, как в крупных городах Европы – в среднем 3,5 тыс. кв. м. В нашем городе этот показатель в десять раз меньше. У нас есть куда расти. Но обеспечить такое развитие в центре, не нанося ущерба историческому облику нашего города, невозможно, поэтому нужно двигаться с новыми проектами к КАД.
Бизнес-центры, точнее, многофункциональные бизнес-комплексы, включающие в себя гостиницы, парковки, расположенные вблизи аэропортов или крупных кольцевых развязок, прибыльны в Европе, так почему не будут приносить прибыль у нас?! Другое дело – формат проекта. Строить ли привычный бизнес-центр или многофункциональный комплекс – этот вопрос нужно решать, учитывая ряд особенностей, присущих той или иной территории.
– Какой объем площадей будет введен до конца текущего года и в 2010-м? Скажется ли ввод на стоимости аренды и самих объектов? – Отчеты, поступающие от брокерских компаний, очень противоречивы, и это объяснимо. В текущей ситуации девелоперы не могут с полной уверенностью сказать, введут они новый объект в этом году или в 2011-м. В среднем до конца 2009 года планируется ввести в строй примерно 90 тыс. кв. м площадей классов А и В, в 2010-м, может быть, запустят еще 60 тыс. кв. м. Я думаю, что это никак не повлияет на стоимость аренды, которая, как и стоимость самих бизнес-центров, будет постепенно расти.
– Ваш прогноз доходности офисного сегмента в будущем? – С начала кризиса доходность бизнес-центров Петербурга снизилась в среднем в два раза. Это связано с двумя факторами: падением цен на недвижимость и ростом курсов доллара и евро по отношению к рублю.
Если в 2008 году данный показатель в Петербурге составлял 17–20%, то сейчас доходность в сегменте бизнес-центров находится на уровне 10–14%. Это все еще выше средней доходности коммерческой недвижимости в Европе, где в настоящее время она равняется 5–7%. Как видите, в Европе произошла не такая существенная коррекция, как в России. Собственно, этот факт и отпугнул инвесторов. Часть из них вернулась с российского рынка на рынки Европы, где показатели не скачут с амплитудой в 50% и ситуация, соответственно, остается предсказуемой даже в период кризиса.
Но есть и другая сторона медали. Через два-три года, думаю, рынок недвижимости Петербурга вернет утраченные позиции, и тогда риск девелоперов, продолжающих строительство сейчас, в кризис, будет вознагражден возвратом высоких показателей доходности. Оживление начнется, разумеется, со столичных рынков. Хотя петербургский рынок и уступает московскому в масштабе и объеме денежных средств, он более консервативен: на нем не произошло такого мощного падения ставок, и это должно внушать инвесторам оптимизм.
– Реально ли в течение 5, 10, 15 лет получать доход от инвестиций в офисный сегмент? – Уровень развития общества в настоящее время диктует высокую потребность в офисных площадях. Благодаря современным системам коммуникации значительная доля услуг, предлагаемых на рынке, предоставляется в стенах офисов. Этот процесс в России начался совсем недавно, так что тенденция сохранится надолго.
Поэтому перспективы получать доход, работая в сегменте офисной недвижимости, безусловно, есть, и реализуются они, вероятно, даже раньше, чем через пять лет.
Многие проекты были заморожены, и в течение ближайших двух-трех лет ввод качественных объектов сократится максимум до трех-пяти в год. Достаточно ли будет этого объема площадей при том спросе, который неизбежно возникнет после восстановления экономики? Вряд ли. А экономика восстановится очень быстро. Сейчас же не тридцатые годы, когда кризис продолжался лет пять-восемь. Мир стал более динамичным, открытым к поиску совместных путей для выхода из кризисных ситуаций, поэтому, как говорится, все проходит, и это (кризис) пройдет.
Автор: Игорь Фёдоров
Разместить
Найти
Продажа 
