И хотя губернатор Санкт-Петербурга считает недальновидными людьми тех, кто «ждет, что квартиры будут еще дешеветь», таких достаточно много. Понятно, что сейчас мы находимся в центре событий, которые обязаны повлиять на рынок недвижимости: у всех игроков есть ожидания, что осенью ситуация на рынке жилья в Санкт-Петербурге изменится. Лето, пережитое без катаклизмов в этой отрасли, позволяет надеяться, что почва для положительных изменений подготовлена. Однако чуда не произойдет, показатели не вернутся на докризисный уровень быстро.
PROestate, петербургское событие, где о кризисе можно было выслушать множество мнений, показал, что сама риторика разговоров на тему недвижимости неожиданно изменилась. Из «чувствительного к внешним изменениям», рынок недвижимости вдруг сделался «инерционным» и «развивающимся по своим внутренним законам». Из общих тенденций наиболее четко застройщиками было обозначено снижение объема ввода в эксплуатацию объектов жилой недвижимости. Многие проекты, которые застройщики предполагали сдать в эксплуатацию в этом году, оказались отложены в связи с экономическим кризисом на 2010-11 годах, и в связи с этим прогнозируется дефицит предложения. И второе, что было растиражировано во многих заявлениях: отложенный спрос, который подкрепляется все чаще сбережениями граждан в банках (кризис научил откладывать?) и может вскоре реализоваться, вызвав рост цен.
Restate.ru и ряд других площадок, пожалуй, в числе первых отметит позитивные изменения, если им, в соответствии со всеми прогнозами, суждено осуществиться. Пока же на начало сентября ситуация с ценами на жилую недвижимость обстояла следующим образом.
Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в Санкт-Петербурге составила 77 тысяч рублей: с середины августа произошло незначительное снижение менее чем на 1%. Падение этого показателя продолжалось все лето примерно с шагом 400-600 рублей за 2 недели, и пока эти темпы остаются прежними. Квадратный метр на первичном рынке стоит 68.600 рублей, и картина эта не меняется уже с июля текущего года, хотя разговоры о вымывании ликвидных предложений и о дефиците строящегося жилья не умолкают. На рынке элитной недвижимости наблюдается небольшой спад: с 216 до 214 тысяч рублей, что объяснимо общим подъемом интереса к экономному жилью.
Количество предложений о продаже вторичного жилья за последние две летних недели снизилось с 26,4 тысяч до 25,9 – вероятнее всего, с рынка уходят исключительно «летние» предложения, ориентированные на приезжих и отдыхающих. В остальных сегментах рынок остается прежним вот уже более чем 2 месяца.
Стабильной остается и средняя цена аренды квартир: в отношении однокомнатных квартир она сохраняется с конца мая текущего года на уровне приблизительно 16,5 тысяч рублей. Двухкомнатная квартира уже месяц как держится на уровне 24,1 тысяч рублей, трехкомнатная – 35,7 тысяч рублей.
Очевидно, что рынок готов к изменениям, и хотя они не пошли с начала делового сезона (а это многих разочаровывает), поворот к повышению может произойти в любой момент. Пессимистический сценарий, в соответствии с которым рынок продолжит плавное движение вниз, также возможен и даже предсказывается оппозиционными кругами – но для большинства участников рынка совершенно нежелателен.
Комментарии специалистов к индексу недвижимости Restate.ru:
Юлия Федорова, исполнительный директор ООО «Кредитинформ»:
- За лето, как и предполагалось, по всем ценовым показателям на недвижимость была достигнута стабилизация. Теперь же с наступлением осени рынок в любом случае активизируется и будет наблюдаться некоторая динамика в изменении цен. При этом, если ситуация в экономике нашей страны будет сохраняться более или менее стабильной, на что мы все надеемся, то стоит ожидать плавного повышения цен на все виды недвижимости, возможно, за исключением элитной. К чему приведут негативные изменения в экономике, говорить не хочется. Однако, на наш взгляд, резервов для снижения реальной стоимости недвижимости не так много. Просто на рынке практически прекратят совершаться какие-либо сделки.
Александр Лебедев, заместитель генерального директора по развитию группы компаний проекта «Кивеннапа»:
- Начиная с осени 2008 года продолжается снижение цен практически на все виды недвижимости. В основном, это обусловлено сокращением выдачи ипотечных кредитов, а также общей нестабильностью на рынке - базовый спрос есть, но в текущей ситуации люди предпочитают откладывать покупку до лучших времен. В то же время на рынке загородной недвижимости пока не фиксируется заметное снижение цен - они снижаются, прежде всего, за счет перераспределения структуры предложения (растет количество недорогих предложений для эконом-класса). Самыми провальными месяцами оказались февраль и март, но далее в весенние месяцы средние цены несколько возросли из-за общего оживления рынка и начала строительного сезона. Отметим, что на загородном рынке, как ни на каком другом, некорректно говорить о средних ценах, поскольку вариативность цен зависит от большого количества значимых для потребителей факторов, которые при усреднении отсекаются.
По оценкам группы компаний проекта «Кивеннапа», цены на рынке загородной недвижимости с начала кризиса упали примерно на 10-15%, и это произошло, в основном, именно за счет перераспределения структуры предложения (стало больше поселков эконом-класса и недорогих предложений), а также за счет реконцепции ряда проектов. Но и этот период не однозначен. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области после зимнего затишья ситуация начала выравниваться, и, начиная с весны, цены пошли вверх. Это движение и отражено на графике средних цен квадратного метра, но его величина была куда более скромной, чем показано на графике, и укладывалась по разным оценкам в 3-7%. В июне-августе цены практически не менялись, зафиксировавшись на определенном уровне. Для постоянного проживания особым спросом пользуются дома с участками ценой до 5 млн. рублей.
Такая ситуация может продлиться еще какое-то время. Отметим, что прогноз дальнейшего движения рынка в настоящий момент сделать довольно трудно, однако серьезных предпосылок для существенного снижения цены на недвижимость сейчас уже нет: цены и так упали почти до границ себестоимости, и ряд компаний предлагает объекты почти по демпинговым ценам. Двигаться дальше практически некуда, сейчас прибыль в отрасли снижена вплоть до банкротства ряда компаний. Восстановление рынка после кризиса будет сопряжено с ростом цен из-за отложенного спроса и дефицита жилья.
Сейчас в кругах застройщиков активно обсуждается возможность оживления рынка осенью. На наш взгляд, рост спроса и, соответственно, рост цен осенью вполне вероятен. Отложенный спрос может вылиться на рынок в конце 2009 – начале 2010 года. Сигналом к росту цен на недвижимость вообще и загородную в частности может послужить снижение курса иностранной валюты (в такой ситуации недвижимость становится более популярным объектом для инвестиций), а также новости о макроэкономической стабилизации.
Сергей Цветков, генеральный директор компании «МИР недвижимости»:
– Первичный рынок за август продемонстрировал положительную динамику. В среднем по городу цены на новостройки не изменились, но если посмотреть отдельные районы, то самые популярные районы, в которых нет избытка предложения, начали расти в цене. Выборгский, Калининский, Фрунзенский, Московский, Невский. По остальным районам (Приморский, Красносельский) пока еще цены снижаются, что обусловлено высокой концентрацией конкурирующих проектов. Тем ни менее, тенденция к перелому тренда снижения цен на лицо. Многие строительные компании в августе действительно отменили действующие у них скидки и специальные предложения. Продажи выросли. Ликвидных квартир становится все меньше. Если никаких событий не случиться, то осенью мы ожидаем увеличения спроса на 20-30%. Роста цен на квартиры не будет в ближайшей перспективе, но застройщики продолжать уменьшать скидки и рассрочки. Ликвидное предложение в готовых домах будет сокращаться ускоренными темпами. Как только покупатели ощутят дефицит квартир в готовых домах, спрос начнет расти быстрее.
Елена Горелкина, Restate.ru
Разместить
Найти
Продажа 
